부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 1동 15층 1509호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이영환은 2021년 1월 28일 매매를 원인으로 거래가액 182,008,900원에 취득했고, 같은 해 2월 24일 진주서부농업협동조합에 채권최고액 4,680,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 가압류, 최샛별의 주택임차권, 부산진구 압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 최샛별의 보증금이 최저가를 웃돌더라도, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 늦어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저가와 동일하지만, 가격 메리트는 별도로 최근 시세를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

2020년 설정됐던 교보자산신탁과 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 2월 24일 이영환 명의의 소유권이전과 진주서부농업협동조합 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 최샛별의 주택임차권 140,000,000원, 부산진구 압류 및 현재 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억이지만 대항력 없음

최샛별의 임대차계약일은 2021년 12월 1일, 점유개시일은 2021년 12월 17일, 주민등록일은 2021년 12월 22일입니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준권리인 2021년 2월 24일 진주서부농업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 임차보증금 승계도 없습니다.

확정일자는 2021년 12월 2일이고 배당요구도 접수됐지만, 선순위 근저당권 다음 순위입니다. 최저가 79,870,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권 배당에 사용되므로 임차인에게 돌아갈 배당 여력이 없습니다. 그래도 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 별도로 지급할 의무는 없습니다.

현황조사에 기재된 1308호·1609호·2111호·2211호·2409호·2509호 전입자는 본건 1509호가 아닌 다른 호실의 점유관계이므로 본건 임차인 수에 포함하지 않았습니다. 본건 1509호 기준 실제 임차인은 최샛별 1명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%와 시세 할인은 다르다

이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가 163,000,000원의 49%인 79,870,000원까지 내려왔습니다. 인수금액이 없으므로 권리분석상 실질취득액도 79,870,000원입니다. 다만 감정가 대비 비율은 어디까지나 법원 매각회차상의 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

2021년 취득가액 182,008,900원은 본건의 과거 거래가격이지만, 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래는 아닙니다. 따라서 최저가가 과거 취득가액과 감정가보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 응찰 전에는 동일 건물·동일 용도의 최근 거래, 임대료와 공실, 관리비 및 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

채권자 총 청구액 6,180,000,000원 중 78,032,340원이 배당되고, 미배당액은 6,101,967,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 채권자의 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 2호선 부암역 서측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 25층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 광로2류에 접합니다.
• 공시지가. 공시지가는 ㎡당 6,772,000원이며, 공부와의 차이나 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 사건 분류인 근린시설과 감정 이용상태인 업무시설(오피스텔)을 건축물대장·집합건축물대장·매각대상 표시와 대조하세요.
• 최근 시세 확인. 감정가의 49%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 힐탑스타의 최근 동일 용도 거래와 임대료·공실을 확인하세요.
• 임차권등기와 점유. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 대출·부가세 확인. 근린시설·업무시설의 담보대출 조건과 매각대금 외 세금 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 진주서부농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-54호와 본건 배당관계를 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 할인은 명확하지만, 시세 할인은 확인 전”

이 물건의 권리구조는 숫자만 보면 위협적으로 보입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액이 4,680,000,000원이고, 임차보증금도 140,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 그러나 법적 순서를 적용하면 결론은 달라집니다. 최샛별의 전입과 점유는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 가압류·압류·임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수 0원, 실질취득 79,870,000원은 분명합니다.

반면 가격은 아직 결론을 낼 수 없습니다. 감정가의 49%와 2회 유찰은 법원 매각절차상의 숫자일 뿐, 현재 시장가치의 49%라는 뜻은 아닙니다. 2021년 취득가액 182,008,900원은 참고자료일 뿐 최근 시세가 아니고, 근린시설로 분류된 업무시설(오피스텔)의 임대수익과 공실·대출 조건도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다.