부산지방법원 2024타경66169. 부산진구 당감동 힐탑스타 1동 24층 2409호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이영환으로, 2021.02.24. 거래가액 183,966,700원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진주서부농업협동조합이 채권최고액 4,680,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 공동담보목록 제2021-54호가 붙어 있는 근저당으로, 이후의 전세권·가압류·압류·임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2409호와 직접 연결되는 임차인은 노태윤입니다. 2021.04.02. 전세금 140,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 날 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 갖춘 뒤 2024.09.25. 같은 보증금의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준일인 2021.02.24.보다 모두 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66169 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 24층2409호 (당감동,힐탑스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이영환 · 2021.02.24. 소유권이전 · 거래가액 183,966,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,838,751,619원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 6,772,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.02.24. 진주서부농업협동조합 근저당입니다. 노태윤의 전세권은 2021.04.02., 주택임차권은 2024.09.25.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 부산은행 가압류 1,500,000,000원, 부산진구 압류, 2024.12.03. 경매개시결정 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.03.15.의 종전 임의경매개시결정은 2024.09.25. 취하되어 등기상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2409호는 노태윤이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노태윤 | 건물 전유부분 전부 | 2021.04.02 / 2021.04.02 | 140,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2021.04.02 · 배당요구 2024.09.25 | 매수인 승계 없음 |
노태윤은 2021.04.02. 전세권 설정과 함께 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.09.25. 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 말소기준권리인 2021.02.24. 근저당보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 배당표에서도 전세권 140,000,000원에 대한 예상배당은 0원이지만, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 신건 166,000,000원, 시세 판단 자료는 부족
현재 회차는 감정가의 100%인 166,000,000원입니다. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 현재 166,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
확인 가능한 과거 가격 기준은 소유자 이영환의 2021.02.24. 거래가액 183,966,700원입니다. 다만 이는 현재 실거래 시세가 아니라 과거 취득가이므로, 감정가 166,000,000원이 그보다 낮다는 이유만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 전세권 · 노태윤 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,320,000,000원 중 채권자 예상배당은 162,876,000원, 미배당은 6,157,124,000원입니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-54호가 있는 채권입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철2호선 부암역 서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 부암역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 대표번지는 일반상업지역입니다.
- 도로·규제. 주변 가로망 상태는 무난하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 방화지구가 포함되고 광로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.24. 을구 1번 진주서부농업협동조합 근저당이 기준입니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 노태윤 임차권. 보증금 140,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.04.02.로 말소기준 이후입니다. 배당 여부와 별개로 매수인 승계는 없습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 166,000,000원이 감정가 100%입니다. 최근 거래자료를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 않는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 진주서부농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-54호가 붙어 있습니다. 채권최고액과 본건 가치의 차이가 크므로 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.02.24. 근저당이 말소기준이고, 노태윤의 140,000,000원 전세권·임차권은 그 뒤에 생겼습니다. 배당표상 노태윤에게 돌아가는 금액은 0원이지만 대항력이 없으므로 그 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가지 않습니다. 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가 166,000,000원은 신건 감정가 그대로이고, 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 추가 검증”으로 정리하는 것이 가장 일관됩니다.
