광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 2층 203호입니다. 감정가 132,000,000원에서 다섯 차례 유찰되면서 현재 회차 최저매각가는 37,848,000원, 감정가의 28.67% 수준까지 내려왔습니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2020년 신탁등기가 말소되고 주식회사대양산업개발로 소유권이 귀속된 뒤 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행 근저당 93,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 크게 내려왔지만, 이 사건을 단순한 ‘저가 오피스텔’로 보면 곤란합니다. 현황조사에는 BUI DUYET LEA YEN NHUNG, 정장원, 노화승, 안지현, 주식회사 플랫·노영경 등 5명의 점유·전입 내역이 확인됩니다. 모두 전입일이 2020.09.29. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능액과 실제 명도 난도는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제2층 제203호 · 전유면적 23.6944㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인일 2020.08.03 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 37,848,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 651,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었으나 2020.09.29. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사대양산업개발에 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 말소기준권리입니다. 2021년 광주세무서장 압류도 2022.04.28. 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사상 확인된 점유 관련 인원은 실제 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 각 전입일은 모두 2020.09.29. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 명도 상황은 입찰 전 확인해야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정장원 | 2024.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 배당 — 근저당 미배당 56,233,264원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,081,264원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 36,766,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 37,848,000원 가정. 집행비용 1,081,264원을 제외한 36,766,736원이 더블저축은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 56,233,264원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 37,848,000원 | 36,766,736원 | 56,233,264원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 30,278,400원 | 29,333,389원 | 63,666,611원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 24,222,720원 | 23,386,711원 | 69,613,289원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 더블저축은행의 미배당액은 56,233,264원에서 63,666,611원, 69,613,289원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 제일오피스텔 남동측 인근. 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물이며 사용승인일은 2020.08.03입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5M 내외 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 실체 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부와 203호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금이 모두 미상이므로 최우선변제 대상 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·임대차·수익성·환금성 문제인지 현장과 원본자료로 분리 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없어 37,848,000원의 절대적 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 명도 비용 반영. 대항력 없음과 즉시 인도는 같은 의미가 아닙니다. 실제 점유자와의 인도 협의·절차를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 검증 없이 싼 물건은 아니다”
등기 자체는 어렵지 않습니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 소멸하며 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 점유와 가격 검증입니다. 보증금 미상 점유자가 5명이고, 이미 5회 유찰됐으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 감정가의 28.67%라는 숫자만 보면 크게 싸 보이지만 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·임대차와 실제 시장가격 확인이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 오피스텔입니다.
