광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 6층 607호입니다. 감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 38,135,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 점유관계는 단순한 공실형이 아닙니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 BUI DUYET LEA YEN NHUNG, 정장원, 노화승, 안지현, 주식회사 플랫·노영경이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 점유 형태와 인도 과정은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제6층 제607호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 38,135,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 신청채권자 | 주식회사 더블저축은행 |
| 청구액 | 651,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,000,000원입니다. 2025.06.12. 임의경매개시결정과 2025.09.02. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이전되었습니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정장원 | 2024.05.24 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.29. 이후입니다. 따라서 이 자료상 대항력은 인정되지 않고, 보증금의 매수인 승계도 예상되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 매각물건명세서와 현황 점유 상태를 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 감정가 29% 수준
감정가 133,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 38,135,000원, 감정가 대비 28.67%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 30,508,000원, 그 다음은 24,406,400원입니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 38,135,000원 | 55,951,430원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 30,508,000원 | 63,441,144원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 24,406,400원 | 69,432,915원 |
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 오피스텔이라는 용도와 5회 유찰 사실 자체가 시장의 가격 수용도가 낮았음을 보여주는 신호이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시세를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,086,430원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 37,048,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 93,000,000원 중 37,048,570원이 배당되고 55,951,430원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 제일오피스텔 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물이며 사용승인일은 2020.08.03.입니다. 기본적인 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 전입자 5건이 확인됩니다. 모두 후순위지만 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 28.67%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 동일·인근 오피스텔 실거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·수익성·환금성 문제까지 포함하는지 현장을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리, 압류, 경매개시결정의 최종 변동 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들은 모두 그 뒤에 들어왔기 때문에 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 133,000,000원짜리 오피스텔이 5회 유찰되어 38,135,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 전입자 5건의 실제 점유와 보증금도 입찰 전에 재확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리는 소멸형, 가격과 점유는 검증형으로 보는 것이 적절합니다.
