광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 2층 207호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물로 사용승인일은 2020.08.03입니다. 등기상 소유자는 주식회사대양산업개발이며, 말소기준권리는 2020.09.29 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원입니다.
이후 2025.06.12 임의경매개시결정, 2025.09.02 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 권리의 핵심 변수는 등기부보다 현황조사상 점유자 5명의 명도·배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제1동 제2층 · 지상 8층 건물 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 37,848,000원 (5회 유찰 · 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더블저축은행 / 651,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2020.09.02 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 2020.09.29 신탁재산 귀속으로 주식회사대양산업개발에 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사에는 점유자 5명이 나타납니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.29보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정장원 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 감정가의 28.67%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 132,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,848,000원, 감정가의 28.67%입니다. 6회 유찰 시 30,278,400원, 7회 유찰 시 24,222,720원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 5회 유찰됐다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 현재 실질취득액은 예상 인수액 0원을 반영하면 37,848,000원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,081,264원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 36,766,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 93,000,000원 중 36,766,736원이 배당되고 56,233,264원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물이며 사용승인일은 2020.08.03입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 제일오피스텔 남동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대입니다. 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 623,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 지형높이는 평지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 현황조사에 나타난 5명의 실제 점유 위치와 점유관계, 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 각 점유자의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수액 재확인. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기부를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격 하락만 보지 말고 오피스텔의 실제 수요, 점유상태, 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 청구액 구분. 사건의 신청채권자 청구액은 651,000,000원이고, 본건 등기상 근저당 채권최고액은 93,000,000원입니다. 입찰 판단 시 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.29 더블저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 37,848,000원입니다.
하지만 이 사건은 이미 5회 유찰됐고, 현황조사상 점유자 5명이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않은 상태에서 명도까지 단순하다고 볼 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유·배당 확인은 필수. 감정가 대비 큰 유찰폭 자체보다 실제 점유관계와 현재 가격의 시장 적정성을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
