광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 3층 303호입니다. 감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 38,135,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 김지애·김정일 근저당과 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에는 5건의 점유자가 확인되고, 전입일은 2024.05.24부터 2025.02.28까지로 모두 말소기준인 2020.09.29 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 실제 임대차관계는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 38,135,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 651,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인일 2020.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 말소기준입니다. 2023.09.26. 김지애 12,000,000원, 김정일 24,000,000원의 근저당은 후순위이고, 2025.06.12. 경매개시결정과 2025.09.02. 국민건강보험공단 압류 역시 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 5건 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정장원 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
다섯 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.09.29 이후이므로 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 계약관계와 점유 범위, 명도 상대방은 매각물건명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 133,000,000원에서 현재 최저매각가는 38,135,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 28.67%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 실제 응찰 수요와 환금성을 따로 점검해야 한다는 신호입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 30,508,000원, 7회 유찰 시 24,406,400원으로 계산돼 있지만, 가격이 더 내려간다는 사실 자체가 적정가를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,086,430원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 37,048,570원 |
| 2. 근저당 · 김지애 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김정일 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 129,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 37,048,570원입니다. 미배당은 91,951,430원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 제일오피스텔 남동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 이용상태는 오피스텔이며 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층, 사용승인일은 2020.08.03입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5M 내외 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 172.4㎡, 공시지가 623,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 인근 오피스텔 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 5건 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력 없음과 즉시 인도 가능은 동일하지 않습니다. 현재 점유 상태에 따라 협의·인도명령 등 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 수요·임대·관리·점유 등 다른 요인과 결합된 것인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권의 미배당액이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 5건의 점유자도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 133,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 38,135,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 더구나 오피스텔이 다회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요를 보수적으로 봐야 할 근거입니다. 권리는 소멸형, 가격은 미검증. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 임대·매매 수요와 점유 상태를 확인하는 것이 먼저입니다.
