광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 4층 406호입니다. 현재 소유자는 주식회사대양산업개발이고, 2020년 9월 29일 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사백두기업의 근저당권 200,000,000원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기권리만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 현황조사에 나타난 점유관계 5건도 모두 말소기준일인 2020년 9월 29일보다 뒤에 전입되어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리순위상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 배당 모형에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 실제 점유자, 계약관계와 인도 가능 시점은 별도의 명도 문제로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2020년 9월 2일 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이루어졌으나, 같은 달 29일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사대양산업개발에 소유권이 이전되고 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 주식회사백두기업 근저당권, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

현황조사에 나타난 점유·전입 관계는 총 5건입니다. 가장 빠른 전입일도 2024년 5월 24일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 사용 부분과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 계약관계와 현재 점유 상태는 현장에서 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 35.84%지만 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 47,668,000원으로 감정가 133,000,000원의 35.84%입니다. 하지만 동일 면적·동일 건물의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 확인 가능한 사실은 이 물건이 이미 4회 유찰되었고, 추가 유찰 시 최저가와 채권자 배당액이 더 감소한다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,668,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 46,409,976원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 246,590,024원이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 수기동 소재 제일오피스텔 남동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대이며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물이며 사용승인일은 2020.08.03입니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역· 전통상업보존구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰된 점은 감정가와 시장의 가격 수용성 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다. 실제 환금성은 동일 건물 실거래와 임대 현황을 대조해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 실체 확인. 현황조사상 5건의 전입·점유관계가 있으므로 현재 거주자, 실제 사용 부분, 계약 상대방과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 대조하세요.
• 가격 상한 검증. 감정가 35.84%라는 비율 대신 동일 건물·유사 면적의 실제 매매가와 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 압류·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류는 등기상 소멸 대상이지만 당해세와 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 오피스텔 이용 상태. 실제 주거·업무 이용 상태와 설비 상태, 공실 여부를 현장 조사와 관리주체 확인으로 검증하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.28의 진행 결과와 기일 변경 여부, 최신 등기 및 매각서류를 확인하세요.

맺으며 — “권리 합격, 가격과 명도는 보류”

이 물건은 말소기준 이후 권리와 전입관계로 구성돼 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 선순위 근저당권자가 현재 최저가에서 전액 배당받지 못하고 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

다만 현황조사상 점유관계가 5건이고 임대차 세부 내용이 확인되지 않아 명도 과정의 불확실성이 남습니다. 가격도 이미 4회 유찰되어 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 이를 실제 시세와 비교할 자료가 없어 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하나, 가격 적정성과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 오피스텔입니다.