광주지방법원 2025타경33015. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 4층 402호입니다. 감정가는 135,000,000원이고 4회 유찰된 최저매각가는 48,384,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사백두기업의 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 현황조사에 확인된 전입일 역시 모두 말소기준일인 2020.09.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 다섯 건 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 사용 부분도 특정되지 않았습니다. 따라서 보증금 승계 위험과 별개로 실제 점유자 수, 각 점유자의 사용 호실, 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 제1동 제4층 제402호 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 48,384,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 더블저축은행 / 651,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 · 사용승인일 2020.08.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의로 보존·신탁등기가 이루어졌다가 2020.09.29. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.12.29. 설정된 주식회사백두기업 근저당과 2025년의 경매개시결정·압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·전입 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정장원 | 2024.05.24. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
다섯 건의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 아닙니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득도 48,384,000원입니다. 그러나 각 전입자가 실제 402호를 점유하는지, 한 호실을 공동 사용하거나 법인 주소지로만 이용하는지, 임대차계약과 배당요구가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 35.84%까지 내려왔지만 시세 근거는 별도 확인
감정가 135,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 48,384,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 35.84%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 48,384,000원 | 47,113,088원 | 245,886,912원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 38,707,200원 | 37,610,470원 | 255,389,530원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 30,965,760원 | 30,008,376원 | 262,991,624원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘지만, 후순위 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 표는 가격의 권리구조만 보여줄 뿐, 오피스텔의 실제 매매가·임대수익·공실 가능성·명도비용을 반영한 수익성 표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,270,912원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 47,113,088원 | 45,886,912원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사백두기업 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권최고액 293,000,000원 중 47,113,088원이 배당되고, 245,886,912원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있지만, 후순위 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.08.03.입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 수기동 제일오피스텔 남동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용지대입니다. 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역· 전통상업보존구역에 해당합니다. 토지는 평지의 주상용 부지이며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 특정. 전입자 5건이 모두 실제 402호 점유자인지, 동일 세대 공동점유인지, 법인 주소지만 등록된 것인지 현황조사서·전입세대확인서·현장에서 대조하세요.
- 임대차 원본. 각 점유자의 보증금·월세·확정일자·배당요구·임대차계약서와 실제 사용 부분을 확인하세요.
- 명도 시나리오. 대항력은 없지만 다수 점유 시 인도명령 송달과 퇴거 협의가 길어질 수 있으므로 예상 명도기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 청구액 대조. 경매 청구액 651,000,000원과 본 호실 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이를 경매신청서·채권계산서·공동담보 서류에서 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래, 보증금·월세, 관리비, 공실 기간을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 세금·최우선변제. 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성은 실제 배당을 바꿀 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸, 가격 판단은 보류
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다섯 건의 전입 역시 모두 말소기준일 이후여서 보증금 승계 위험은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 대비 35.84%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 보증금과 사용관계가 확인되지 않은 점유·전입 5건이 있어 명도 난도와 실제 사용 가능 시점을 먼저 따져야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격과 점유 확인 전에는 안전마진을 확정할 수 없는 C등급 물건입니다.
