광주지방법원 2025타경33015. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 3층 304호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 설정된 위승희·차경희 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 현황조사에 기재된 전입·점유자 5건도 모두 2020.09.29.보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 임대차 조건이 모두 미상이라 실제 점유 형태와 인도 일정은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33015 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 47,309,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더블저축은행 / 651,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2020.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정됐다가 2020.09.29. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되면서 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 채권최고액 24,000,000원과 18,000,000원의 공동순위 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 항목은 없으며, 현황조사상 실제 전입·점유 신고는 5건입니다. 5건 모두 말소기준권리인 2020.09.29. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BUI DUYET LEA YEN NHUNG | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정장원 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화승 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지현 | 2024.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 플랫,노영경 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 47,309,000원으로 감정가 132,000,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰로 표면상 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래와 가격 추세가 제시되지 않아 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 4회 연속 유찰은 감정가와 시장 수요 사이에 차이가 있었음을 보여주는 결과입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같은 47,309,000원이지만, 현장 임대료·공실률·관리비와 실제 거래가격을 대조한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,309,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,251,562원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 46,057,438원 |
| 2. 근저당 · 위승희 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 차경희 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권리별 채권최고액 합계는 135,000,000원이며, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 46,057,438원, 미배당액은 88,942,562원입니다. 신청 청구액 651,000,000원과 별개로 본 호실의 예상배당표에는 등기된 권리별 채권최고액이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 47,309,000원 | 46,057,438원 | 88,942,562원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,847,200원 | 36,765,950원 | 98,234,050원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 30,277,760원 | 29,332,760원 | 105,667,240원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 건물입니다.
- 주위환경. 제일오피스텔 남동측 인근으로 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 주거·상업 혼용 지대이며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장 공도에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적 172.4㎡, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 특정. 현황조사상 5개 전입·점유 항목이 있어 누가 현재 점유 중인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 현재 자료상 모든 전입은 2020.09.29. 이후이지만, 입찰 전 최신 전입세대열람과 원본 문서로 다시 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 인수액 0원과 별개로 점유자 수, 이사 협의, 인도명령 송달에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래·임대 시세 조사. 현재 최저가 47,309,000원이 시장가격보다 낮은지 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 매매·임대 거래로 검증해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납과 월 관리비 수준을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 압류는 소멸하고, 현황조사상 전입자들도 모두 기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 전입·점유 신고 5건의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 이미 4회 유찰된 오피스텔이라는 점은 권리분석과 별개의 명도·환금성 위험입니다.
현재 실질취득액은 47,309,000원이지만 최신 실거래 시세가 없어 이 가격을 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 없음, 점유와 가격 검증은 필요. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대수익과 시장가격, 그리고 5개 전입 항목의 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
