광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암매월라루체더테라스 101동 3,4층 301호로, 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 소유자는 주식회사금상이며 2022년 9월 8일 소유권보존과 동시에 영광함평신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 도원전력주식회사 근저당권과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다.

등기부만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 2025년 5월 21일 유경환(현대글로벌페인트), 상아조경 주식회사, 주식회사 가람건설이 합계 388,000,000원의 유치권을 신고했고, 2026년 4월 20일에는 광주지방법원 2025가단38395 유치권 존재확인판결이 제출됐습니다. 여기에 주거 임차인 김은하가 배당요구를 했지만 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아, 매수인이 부담할 위험을 현재 자료만으로 0원이라 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 비등기 위험은 남는다

말소기준은 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 도원전력주식회사 근저당권, 광주광역시 서구와 해남군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 근저당권은 공동담보목록 제2022-826호에 포함되어 있어, 이 물건 한 호의 배당부족액만으로 공동담보 전체의 최종 회수액을 판단할 수는 없습니다.

② 유치권 신고 — 신고액 합계 388,000,000원

유치권 신고액 전부를 목적물 인도를 위한 해결비용으로 가정하면, 최저가 318,080,000원에 388,000,000원을 더한 실질취득액은 706,080,000원입니다. 이는 감정가 710,000,000원보다 불과 3,920,000원 낮은 감정가의 약 99.4%입니다. 유치권이 배척되거나 해결금액이 낮아질 가능성도 있지만, 존재확인판결까지 제출된 사건에서 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.

③ 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상

김은하는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022년 9월 8일보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 알 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 ‘있다’ 또는 ‘없다’고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최저가는 77.0%, 유치권 가정 실질취득은 171.0%

단지 거래 자료의 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 데이터상 최신 거래는 2025년 7월 490,000,000원입니다. 다만 거래 표본은 전용 84.86~84.95㎡이고, 분석 기준 면적은 45.4401㎡이므로 동일 면적의 직접 비교가 아닙니다. 층·복층 구조·세대별 상태까지 달라질 수 있어 거래가격은 참고치로만 사용해야 합니다.

최저가 318,080,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 그러나 2023년 3월 775,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 464,714,285원은 과거 고가 거래 때문에 가격 판단을 왜곡할 수 있습니다. 실제로 최근 거래가격은 이전 기간보다 46.7% 하락한 추세입니다. 이 사건은 전체 평균 대비 할인율이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래, 면적 차이, 유치권 해결비용을 함께 봐야 합니다.

유치권 신고액 전부를 해결하는 가정의 실질취득액 706,080,000원은 최근 12개월 평균 413,000,000원의 171.0%, 최신 거래 490,000,000원의 144.1%입니다. 비교 거래보다 분석 기준 면적이 작다는 점까지 고려하면, 유치권 위험을 해소하지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 318,080,000원 가정)

채권자 채권최고액 합계는 4,932,000,000원이고 예상배당은 312,826,880원, 배당부족액은 4,619,173,120원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 신고와 임차인 미상 보증금은 이 배당표에 포함되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

* 배당표상 인수 0원은 등기권리 배당 계산 결과입니다. 유치권과 대항력 가능·미상 임차인의 위험까지 0원이라는 의미가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 남서측은 왕복 2차로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 3층과 4층을 사용하는 복층 구조입니다. 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습시설, 화재감지설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설 부지이며 자연녹지지역, 광주대동고등학교 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 40세대 규모이고 거래 표본의 면적이 분석 기준 면적과 일치하지 않습니다. 최근 경매 평균 유찰 3.3회와 매각률 5.56%를 고려하면 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 판결문 원문. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 주문·이유·확정 여부와 각 신고인의 인정 채권액 및 목적물 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 현황. 유치권 신고인별 실제 점유 주체, 점유 개시일, 열쇠·출입통제 상태, 점유의 연속성과 현장 표지를 확인해야 합니다.
• 공사대금 자료. 공사계약서·세금계산서·공정표·미지급 확인서와 해당 공사가 101동 3,4층 301호에 직접 투입된 공사인지 대조해야 합니다.
• 임차인 원본 조사. 김은하의 전입세대 확인, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 말소기준일 이전 대항요건 취득 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 광주광역시 서구와 해남군 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 배당액과 인도 협상에 미치는 영향을 다시 계산해야 합니다.
• 동일 면적 시세. 현재 거래 자료는 84.86~84.95㎡로 분석 기준 45.4401㎡와 다릅니다. 같은 동·같은 복층 구조·유사 면적의 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 응찰가 산정. 최저가 외에 유치권 해결비용, 미상 임차보증금, 명도·소송비용을 합산한 총투입액 기준으로 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가가 위험을 지우지는 않는다”

이 물건의 최저가는 감정가의 44.8%인 318,080,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균의 77.0%라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 그 가격만 보고 판단해서는 안 됩니다. 유치권 신고액 합계 388,000,000원에 대한 존재확인판결이 제출됐고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명도 남아 있습니다.

유치권 신고액 전부를 해결비용으로 가정하면 실질취득액은 706,080,000원으로 감정가의 약 99.4%, 면적이 더 큰 최근 거래 평균의 171.0%까지 올라갑니다. 여기에 최근 거래가격은 이전 기간보다 46.7% 하락했고, 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 결론은 등기권리 소멸만 확인하고 들어갈 사건이 아니라, 유치권 판결과 점유·임차관계를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 고위험 물건입니다. 권리 확인 전에는 최저가를 할인으로 인정하기 어렵습니다.