광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 101동 3·4층 301호입니다. 용도 표기는 다세대이며, 감정평가상 이용상태는 복층 구조의 연립주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이고, 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 도원전력주식회사 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부의 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 2025.05.21. 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 광주지법 2025가단38395 유치권 존재확인판결이 2026.04.20. 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 최저가가 내려왔다는 사실만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 101동 3,4층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 101동 3,4층 301호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 318,080,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 등기 밖 위험은 별도
말소기준은 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2023.04.21. 도원전력주식회사 근저당권, 2024.05.13. 이후 압류, 2025.03.06. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
임차인 현황 — 대항력은 확정할 수 없다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은하 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김은하는 주거 임차인으로 배당요구를 했지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금과 전입일이 확인돼야 매수인의 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 할인, 비교 신뢰도는 제한적
풍암매월라루체더테라스의 실거래 자료는 7건이며, 최근 12개월 표본은 6건입니다. 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 현재 최저가 318,080,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
여기서 전체 평균 464,714,285원만 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 위험합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -46.7%로 하락 방향이고, 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮습니다. 더구나 실거래 비교 대상 면적은 84.86㎡·84.95㎡인데 대상 비교면적은 45.4401㎡로 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 77.0%라는 숫자는 참고값이지, “시세보다 확실히 싸다”는 결론의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,253,120원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 312,826,880원 |
| 2. 근저당 · 도원전력주식회사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 4,932,000,000원, 채권자 배당액은 312,826,880원, 미배당은 4,619,173,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고와 임차인 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 318,080,000원 | 312,826,880원 | 4,619,173,120원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 254,464,000원 | 250,101,504원 | 4,681,898,496원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 203,571,200원 | 199,921,203원 | 4,732,078,797원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 3·4층이 복층 구조인 구분건물입니다. 일반 위생·급배수, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습, 화재감지, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설부지이고 남서측으로 왕복2차로에 접합니다. 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.
- 환금성. 단지는 40세대이며 2022.08.29. 준공입니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.3회, 매각률은 5.56%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 광주지법 2025가단38395 판결 내용과 점유·피담보채권·변제기 등 실제 유치권 성립 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 김은하 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 전입일을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 면적 확인. 최근 실거래는 84.86㎡·84.95㎡이고 대상 비교면적 45.4401㎡와 일치하지 않습니다. 77.0% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -46.7%입니다. 전체 평균 464,714,285원보다 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 318,080,000원까지 내려왔지만 권리·환금성 위험이 동시에 존재합니다. 추가 유찰 시 254,464,000원, 203,571,200원 시나리오도 함께 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저 확인할 권리가 있다”
감정가 710,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 318,080,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원의 77.0%라는 숫자도 표면적으로는 낮습니다. 하지만 실거래 비교면적이 대상 면적과 일치하지 않고, 최근 추세는 -46.7%입니다.
무엇보다 이 사건은 유치권 신고와 유치권 존재확인판결, 그리고 대항력 가능·미상 임차인이 동시에 존재합니다. 배당 시뮬레이션에 매수인 인수 0원으로 표시돼 있어도 실질취득비용을 318,080,000원으로 확정할 수 없는 이유입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다, 유치권 판결의 실제 효력 범위와 김은하의 전입·보증금 확인이 이 물건의 핵심입니다. 가격 할인은 확인되지만, 권리 위험이 해소되기 전에는 할인율만으로 판단하기 어려운 사건입니다.
