광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 104동 1·2층 104호로, 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 감정가 682,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 244,429,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 64.16%지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 유치권입니다.

2025년 5월 21일 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐습니다. 세 신고액의 합계는 388,000,000원입니다. 여기에 유치권이 존재한다는 광주지방법원 2025가단38395 유치권 존재확인판결이 2026년 4월 20일 제출돼, 단순한 미확인 신고로만 보기 어려운 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 유치권은 별도

말소기준권리는 2022년 9월 8일 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-826호가 기재돼 있습니다. 이후의 진보종합건설주식회사 가압류, 지방자치단체 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2024년 8월 19일 등기된 재산보전처분은 2025년 2월 25일 취소를 원인으로 말소됐습니다. 국세·지방세 압류 3건은 등기상 말소 대상이지만, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 담보권자와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2023년 3월 23일은 말소기준권리인 2022년 9월 8일 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 임대차보증금을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다.

확정일자와 배당요구는 확인되지만 보증금이 밝혀지지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 보증금과 소액임차인 해당 여부가 확인되면 예상배당 순위가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.

③ 유치권 반영 실질취득 — 2.44억이 6.32억으로 바뀐다

유치권 신고액 전부를 경제적 부담으로 반영하면 실질취득 가능액은 244,429,000원 + 388,000,000원 = 632,429,000원입니다. 이는 감정가 682,000,000원의 약 92.7% 수준입니다. 최저가만 보면 감정가의 35.84%지만, 유치권까지 합치면 감정가에 가까운 금액으로 복원됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 싸다는 결론을 내릴 수 없다

풍암매월라루체더테라스는 40세대, 사용승인일은 2022년 8월 29일입니다. 확인된 실거래 7건 중 최근 12개월 거래 6건의 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025년 7월 490,000,000원입니다. 전체 평균 464,714,285원에는 2023년 3월의 775,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 59.2%로 낮지만, 이 비율에는 유치권 부담이 반영되지 않았습니다. 유치권 신고액을 포함한 실질취득 가능액 632,429,000원은 최근 평균의 153.1%, 최신 거래 490,000,000원의 129.1%입니다. 따라서 최저가만 근거로 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

최근 거래 수준은 과거 비교기간보다 46.7% 하락한 추세입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.3회이고 매각률은 5.56%로 나타납니다. 이 사건 역시 이미 4회 유찰됐으므로, 낮아진 최저가 자체를 수요나 환금성이 좋다는 신호로 해석하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)

총 채권액 5,513,300,000원 중 채권자 예상배당은 240,206,994원이며, 예상 미배당액은 5,273,093,006원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 근저당 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 유치권은 이 배당표 밖의 별도 쟁점입니다.

⑥ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 권리위험은 줄지 않는다

추가 유찰 시 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 유치권 신고액은 매각가격 인하와 연동해 자동으로 줄어드는 항목이 아닙니다. 신고액 388,000,000원을 그대로 반영할 경우 5회 유찰 시 실질취득 가능액은 583,543,200원, 6회 유찰 시에는 544,434,560원이 됩니다. 즉 최저가가 내려가더라도 유치권 쟁점을 해결하지 않으면 총취득비용은 여전히 크게 남습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근이며, 주위는 농경지·야산과 주거용·상업용 부동산이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 104동 104호는 1·2층 복층 구조입니다. 남서향 계단식이고 승강기, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 연립주택단지 남서측으로 왕복 2차로에 접하며, 토지는 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설 부지입니다.
• 규제. 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모·환금성. 40세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 최근 거래 하락 추세와 비교면적 불일치를 함께 고려해 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 판결 원문. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 주문·이유·당사자·목적물 범위를 확인하고, 이 사건 104호에 미치는 범위를 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 유치권 신고인별 현재 점유 여부와 점유 장소, 공사 흔적, 출입 통제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 신고채권 구분. 유경환 132,000,000원, 상아조경 132,000,000원, 가람건설 124,000,000원을 각각 분리해 원인과 증빙을 확인해야 합니다.
• 임차보증금. 임차인 연세의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 및 소액임차인 배당 여부가 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
• 세금 우선배당. 지방자치단체 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 선순위 근저당 예상배당도 줄어듭니다.
• 비교면적 재검증. 확인된 실거래는 84.86~84.95㎡이고 이 사건 비교대상 면적은 45.4401㎡입니다. 같은 면적·동·복층 구조의 거래나 매물을 별도로 확보해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고서, 존재확인판결과 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 36%”가 아니라 “유치권 포함 6.32억”으로 봐야 한다

이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 뒤의 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 비교적 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 3건 합계 388,000,000원의 유치권 신고와 유치권 존재확인판결 제출 사실이 적혀 있어, 실질적인 판단 중심은 등기부가 아니라 유치권의 범위와 효력입니다.

현재 최저가 244,429,000원에 신고액 전부를 더한 실질취득 가능액은 632,429,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 413,000,000원보다 높고, 최신 거래 490,000,000원도 웃돕니다. 거래 표본의 면적마저 일치하지 않고 최근 가격 추세가 46.7% 하락했으며 이미 4회 유찰된 점을 고려하면, 최저가가 싸다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 등기상 권리는 정리되지만 유치권이 총취득비용을 지배하는 고위험 사건으로, 판결과 점유관계가 해소되거나 부담 범위가 명확해지기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.