244,429,000원
광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 복층 구조의 연립주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 등기부상 소유자는 주식회사금상입니다. 말소기준권리는 2022.09.08. 영광함평신용협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 4,800,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가에서 크게 내려온 상태입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원의 59.2%입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 유치권의 실제 효력과 부담 범위, 그리고 비교 시세의 면적 불일치를 먼저 확인해야 합니다. 특히 유치권이 존재한다는 확인판결이 제출돼 있다는 점은 일반적인 후순위 말소 권리와 성격이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 전평길 70 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 104동 1,2층 104호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 244,429,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 유치권을 먼저 봐야 한다
말소기준은 2022.09.08. 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2023.09.26. 진보종합건설주식회사 가압류, 광주광역시 서구·해남군 등의 압류와 2025.03.06. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2024.08.19. 재산보전처분은 2025.02.25. 취소를 원인으로 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연세 | 주거 | 2023.03.23 | 2023.03.23 | 미상 | 2025.04.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 연세의 전입신고일은 2023.03.23.로 말소기준권리인 2022.09.08.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 2025.04.18. 배당요구를 했으므로, 실제 배당관계는 보증금과 우선변제 범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 59.2%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
풍암매월라루체더테라스의 최근 12개월 실거래 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 현재 최저가 244,429,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 다만 실거래 매칭 기준 면적은 45.4401㎡인데 거래 표본은 84.86㎡·84.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
전체 거래 평균은 464,714,285원이지만 2023.03. 거래가 775,000,000원이 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 여기에 최근 거래 추세는 이전보다 -46.7%로 나타나 하락 추세를 반드시 반영해야 합니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,006원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 240,206,994원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 5,513,300,000원, 예상 배당액은 240,206,994원이며 미배당액은 5,273,093,006원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 유치권 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복층 구조의 연립주택이며 104동 1,2층 104호입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 단지 규모. 풍암매월라루체더테라스는 40세대이며 사용승인일은 2022.08.29.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 광주지법 2025가단38395 판결에서 인정된 유치권의 범위, 피담보채권, 점유 주체와 점유의 계속성을 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 신고액 대조. 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 신고 내용과 실제 인정 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 연세의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구와 우선변제 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 광주광역시 서구·해남군 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 면적 대조. 최근 실거래 표본 84.86㎡·84.95㎡는 실거래 매칭 기준 면적 45.4401㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 413,000,000원을 그대로 대상 호수 시세로 적용하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -46.7%로 나타나므로 과거 전체 평균 464,714,285원보다 최근 거래와 현장 매물 수준을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 유치권의 실제 부담이 먼저다
현재 최저가 244,429,000원은 감정가 682,000,000원에서 4회 유찰된 가격이고, 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원의 59.2%입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건에는 2025.05.21. 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 광주지법 2025가단38395 판결도 2026.04.20. 제출됐습니다. 여기에 최근 거래 추세 -46.7%, 실거래 면적 불일치, 4회 유찰이 겹칩니다. 따라서 최저가가 시세 평균보다 낮다는 사실보다 유치권의 실제 부담과 비교 가능한 현재 시세를 확정하는 것이 우선인 사건입니다.
