광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 105동 102호로, 4층 건물의 1·2층을 사용하는 복층 구조 연립주택입니다. 감정가 682,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 244,429,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기부가 아닙니다. 2025.05.21. 합계 388,000,000원의 유치권 신고서 3건이 제출됐고, 2026.04.20.에는 유치권이 존재한다는 광주지방법원 2025가단38395 판결까지 제출됐습니다. 매수인이 신고 채권을 법률상 그대로 승계한다고 단정할 수는 없지만, 유치권이 인정되고 점유가 유지되면 목적물 인도와 사용을 위해 상당한 해결비용이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제105동 제1,2층 제102호 도로명: 광주광역시 서구 전평길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 대상면적 45.4401㎡ |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 1,2층 복층 · 남서향 계단식 · 40세대 · 2022.08.29. 준공 |
| 소유자 | 주식회사금상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 244,429,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기부 권리는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2022.09.08. 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권 4,800,000,000원입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 2023.04.17. 주식회사 가람건설의 후순위 근저당권 124,000,000원이 설정됐습니다. 이후 광주광역시 서구와 해남군의 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 유치권 3건 — 신고액 합계 388,000,000원
| 신고인 | 신고액 | 제출 내용 |
|---|---|---|
| 유경환(현대글로벌페인트) | 132,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고 |
| 상아조경 주식회사 | 132,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고 |
| 주식회사 가람건설 | 124,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고 |
| 합계 | 388,000,000원 | 2026.04.20. 유치권 존재확인판결 제출 |
현재 최저가 244,429,000원에 유치권 신고액 388,000,000원을 더하면 632,429,000원입니다. 이는 유치권 신고액 전부를 실제로 지급해야 한다고 확정한 금액이 아니라, 유치권이 인정된 상태에서 점유 해소비용이 신고액 수준으로 발생하는 위험 시나리오입니다.
특히 주식회사 가람건설은 등기부상 후순위 근저당권자이면서 같은 124,000,000원으로 유치권도 신고했습니다. 근저당권 배당과 유치권의 피담보채권이 동일한 채권인지, 판결의 당사자와 주문·확정 여부, 실제 점유 주체와 점유 시점, 공사대금 발생 근거를 판결문과 유치권 신고서 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 59.2%가 곧 가격 메리트는 아니다
단지 실거래의 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07.의 490,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 59.2%이므로 낙찰대금만 놓고 보면 낮아 보입니다. 그러나 유치권 신고액을 포함한 실질취득 위험액 632,429,000원은 최근 12개월 평균의 153.1%, 최신 거래의 129.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86~84.95㎡ | 6건 | 413,000,000원 |
전체 7건 평균 464,714,285원에는 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 413,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간은 이전 구간보다 46.7% 하락했습니다. 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 하락 추세에서 유치권 포함 위험액 632,429,000원은 가격상 방어가 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,222,006원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 240,206,994원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 가람건설 | 124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 4,924,000,000원 | 4,683,793,006원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 근저당권자 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 영광함평신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2022-826호로 설정돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 244,429,000원 | 240,206,994원 | 4,683,793,006원 |
| 5회 유찰 시 | 195,543,200원 | 192,005,595원 | 4,731,994,405원 |
| 6회 유찰 시 | 156,434,560원 | 153,444,476원 | 4,770,555,524원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1·2층 복층 구조이며, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습시설과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접하고, 토지는 자루형 완경사의 연립주택 및 부대시설 부지입니다.
- 규제. 자연녹지지역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 해당하며, 공시지가는 554,800원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 40세대 규모이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 5.56%입니다. 최근 실거래 추세도 -46.7%로 하락해 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판결문 원본 확인. 광주지방법원 2025가단38395의 주문, 당사자, 청구원인, 확정 여부와 이 사건 목적물에 대한 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 각 유치권 신고인이 실제로 목적물을 점유하는지, 점유 개시일과 점유의 계속성, 점유표시 및 출입 통제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사대금 검증. 계약서·세금계산서·공사내역서·입금자료를 대조해 피담보채권의 존재와 금액, 변제기, 목적물과의 견련성을 확인해야 합니다.
- 가람건설 채권 중복 점검. 근저당권 124,000,000원과 유치권 신고 124,000,000원이 동일한 공사대금 채권인지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 광주광역시 서구와 해남군의 압류 중 당해세가 있는지, 법원 문건과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 면적 불일치 주의. 제공된 실거래는 전용 84.86~84.95㎡이고 대상면적은 45.4401㎡이므로, 실거래 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 응찰가 산정. 낙찰대금 외에 유치권 소송·협상·명도비용까지 반영한 총투입액을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서·판결문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 36%”보다 “유치권 3.88억”을 먼저 보라
이 물건의 등기부상 권리 구조는 단순합니다. 임차인은 없고 말소기준 이후의 근저당권과 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 유치권 신고액이 388,000,000원으로 현재 최저가 244,429,000원보다 크고, 유치권 존재확인판결까지 제출돼 있습니다.
유치권 신고액 전부가 점유 해소비용으로 작동하는 시나리오의 총투입 위험액은 632,429,000원입니다. 이는 면적이 다른 비교표본이라는 한계를 감안하더라도 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 최근 실거래 추세 -46.7%, 4회 유찰, 단지 경매 낙찰률 5.56%가 겹칩니다. 등기는 소멸해도 현장 점유와 유치권 분쟁은 자동으로 사라지지 않습니다. 판결문과 점유·공사대금 원본을 통해 유치권을 뒤집거나 현저히 낮은 비용으로 해결할 근거가 확인되지 않는 한, 최저가만으로 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.
