광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층 102호입니다. 감정평가상 복층 구조의 연립주택이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 682,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 244,429,000원, 감정가의 35.84% 수준까지 내려왔습니다.
등기만 보면 말소기준은 2022.09.08 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 가람건설 근저당, 지방자치단체 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 유치권입니다. 2025.05.21 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 광주지법 2025가단38395 판결이 2026.04.20 제출돼 있어, 단순한 미확정 신고 수준으로만 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 244,429,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검토
말소기준권리는 2022.09.08 설정된 영광함평신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.04.17 주식회사가람건설 근저당권 124,000,000원, 2024.05.13 이후의 압류와 2025.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.19 재산보전처분은 2025.02.25 취소로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교 표본부터 봐야 한다
풍암매월라루체더테라스의 최근 거래 가운데 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07의 490,000,000원입니다. 현재 최저매각가 244,429,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 다만 거래 표본 면적은 주로 84.86~84.95㎡이고, 시세 데이터의 대상면적은 45.4401㎡로 면적이 직접 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
전체 평균은 464,714,285원이지만 2023.03의 775,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 -46.7%로 하락 방향입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 낮지만, 하락 추세와 면적 불일치, 유치권을 함께 반영해야 하므로 59.2%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,006원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 240,206,994원 |
| 2. 근저당 · 주식회사가람건설 | 124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,924,000,000원 중 240,206,994원만 배당되어 4,683,793,006원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 유치권은 그대로 남는 변수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 35.84% | 244,429,000원 | 240,206,994원 | 4,683,793,006원 |
| 5회 유찰 · 감정가 28.67% | 195,543,200원 | 192,005,595원 | 4,731,994,405원 |
| 6회 유찰 · 감정가 22.94% | 156,434,560원 | 153,444,476원 | 4,770,555,524원 |
다음 회차로 갈수록 최저가는 195,543,200원, 156,434,560원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 단순히 낙찰가만 낮아지는 구조로 볼 수 없습니다. 유치권 신고 및 존재확인판결이 남아 있으므로, 낙찰가 하락과 권리 위험 해소는 서로 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1,2층 복층 구조이며, 남서향 계단식입니다. 승강기·도시가스 보일러·천장매립형 냉방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 토지는 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설부지입니다.
- 도로. 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.
- 규모. 풍암매월라루체더테라스는 40세대이며 준공일은 2022.08.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문 확인. 광주지법 2025가단38395 판결의 당사자·청구원인·인정금액·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 확인. 2025.05.21 신고된 세 주체의 실제 점유 상태와 점유 연속성, 피담보채권의 성격을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 실거래 표본의 전용면적이 이 물건 시세 대상면적과 직접 일치하지 않으므로 413,000,000원을 그대로 적정가로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -46.7%이므로 전체 평균 464,714,285원보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 평균 유찰 3.3회인 단지에서 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 유치권과 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “59.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 권리가 있다
현재 최저매각가 244,429,000원은 감정가 682,000,000원의 35.84%이고, 최근 12개월 거래 평균 413,000,000원의 59.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 최근 거래 추세가 -46.7%이고, 거래 표본 면적도 직접 일치하지 않습니다. 무엇보다 세 건의 유치권 신고와 유치권 존재확인판결이 제출된 사건입니다.
따라서 이 물건은 “임차인 없음·등기상 인수 0원”만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 낙찰 후 경제적 부담과 점유·명도에 직접 영향을 줄 수 있는 유치권을 판결문과 현장 점유까지 확인해야 합니다. 가격 할인폭은 크지만, 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.
