광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암매월라루체더테라스 104동 3·4층 303호로, 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 임차인도 없어 임차보증금 인수는 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 광주지방법원 2025가단38395 존재확인판결도 2026년 4월 20일 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 세 신고액의 합계는 388,000,000원으로 현재 최저가보다 138,553,000원 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 3·4층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 복층 구조의 연립주택 · 4층 건물 내 3·4층 복층 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 249,447,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 · 공동담보목록 제2022-826호 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 임차보증금 인수 없음 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소형, 유치권은 별도
말소기준은 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2023년 진보종합건설주식회사 가압류, 2024년과 2025년의 지방자치단체 압류, 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 8월 재산보전처분은 2025년 2월 취소됐습니다.
② 유치권 — 최저가를 무력화하는 핵심 변수
| 신고인 | 신고액 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 유경환(현대글로벌페인트) | 132,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고서 제출 |
| 상아조경 주식회사 | 132,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고서 제출 |
| 주식회사 가람건설 | 124,000,000원 | 2025.05.21. 유치권 신고서 제출 |
| 합계 | 388,000,000원 | 광주지방법원 2025가단38395 유치권 존재확인판결이 2026.04.20. 제출됨 |
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유치권 신고액은 배당표에서 지급되는 채권과 별개의 위험입니다. 신고액 전부를 해결비용으로 가정하면 현재 최저가 249,447,000원에 388,000,000원을 더한 637,447,000원이 실질취득 시나리오가 됩니다. 이는 감정가보다 58,553,000원 낮지만, 최근 12개월 거래 평균보다 224,447,000원 높고 최신 거래보다 147,447,000원 높습니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세와 면적 불일치를 함께 봐야 한다
풍암매월라루체더테라스는 2022년 8월 29일 사용승인, 총 40세대입니다. 제공된 거래 표본의 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025년 7월 490,000,000원입니다. 전체 평균 464,714,285원에는 2023년 3월 775,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 기간보다 46.7% 하락한 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86~84.95㎡ | 6건 | 413,000,000원 |
분석 대상 면적은 45.4401㎡로 표시돼 있으나 거래 표본은 84.86~84.95㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 413,000,000원을 대상 물건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 더 큰 면적의 최근 거래 평균과 최신 거래보다도 유치권 전액 해결 시나리오 637,447,000원이 높다는 점은 가격 위험을 보수적으로 판단하게 하는 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,292,258원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 245,154,742원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 신고액 합계 5,513,300,000원 중 예상배당은 245,154,742원이며, 미배당액은 5,268,145,258원입니다. 매수인 등기상 인수액은 0원입니다. 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 변동될 수 있고, 유치권 신고액 388,000,000원은 위 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 35.84% | 249,447,000원 | 245,154,742원 | 5,268,145,258원 |
| 5회 유찰 · 감정가 28.67% | 199,557,600원 | 195,963,794원 | 5,317,336,206원 |
| 6회 유찰 · 감정가 22.94% | 159,646,080원 | 156,611,035원 | 5,356,688,965원 |
유찰이 이어지면 낙찰대금과 선순위 근저당 배당액은 내려가지만 유치권 신고액 388,000,000원이 함께 줄어든다는 자료는 없습니다. 신고액 전부 해결을 가정할 경우 총비용은 현재 회차 637,447,000원, 5회 유찰 시 587,557,600원, 6회 유찰 시 547,646,080원입니다. 최저가 하락분만큼 총비용은 낮아지지만 최근 거래 평균 413,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근이며, 농경지·야산·주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 3·4층 복층, 남서향 계단식입니다. 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습시설과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다. 토지는 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설 부지이며 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 40세대의 소규모 단지이고 경매 매각률은 5.56%, 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 최근 가격 추세도 -46.7%여서 보수적인 매각기간과 출구가격을 전제로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 주문·이유·확정 여부와 각 신고인별 인정 채권액, 대상 목적물 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 현황. 유경환(현대글로벌페인트), 상아조경 주식회사, 주식회사 가람건설의 신고서와 현장 상태를 대조하고 실제 해결비용을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 세금 우선배당. 광주광역시 서구와 해남군의 압류 중 당해세가 있는지 확인해 예상배당표와 인도·말소 일정에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 비교시세 면적. 분석 대상 면적 45.4401㎡와 실거래 표본 84.86~84.95㎡가 일치하지 않습니다. 대상 호수와 동일하거나 유사한 면적의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 40세대, 경매 매각률 5.56%, 최근 가격 추세 -46.7%를 반영해 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 판결·신고서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 낮은 취득원가는 아니다”
감정가 696,000,000원이 네 차례 유찰돼 249,447,000원까지 내려왔고, 등기상 인수액과 임차보증금 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 유치권 신고액 388,000,000원이 최저가보다 크고, 유치권이 존재한다는 확인판결까지 제출됐습니다.
신고액 전부를 해결하는 보수적 시나리오의 총비용은 637,447,000원입니다. 이는 면적이 일치하지 않는 참고치라는 한계가 있어도 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -46.7%, 단지 경매 매각률은 5.56%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 등기상 권리는 말소형이지만, 유치권과 환금성 때문에 종합 판단은 D등급입니다. 유치권의 인정 범위와 해결비용이 명확히 축소되지 않는 한 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
