광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 104동 3·4층 303호입니다. 사건 분류는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 복층 구조의 연립주택입니다. 말소기준은 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 4,800,000,000원입니다. 그 이후 진보종합건설주식회사 가압류와 광주광역시 서구·해남군의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 등기 바깥에 있습니다. 2025년 5월 21일 유치권 신고서가 3건 제출됐고, 2026년 4월 20일에는 유치권이 존재한다는 확인판결까지 제출됐습니다. 따라서 이 사건은 ‘배당표상 인수 0원’이라는 숫자와 유치권 관련 실질 부담 가능성을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 3,4층 303호 |
| 도로명 | 광주광역시 서구 전평길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 3,4층 303호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 249,447,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 근저당권 · 영광함평신용협동조합 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 변수
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2022.09.08 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 이후 진보종합건설주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 추가 광주광역시 서구 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2024년의 재산보전처분은 2025.02.25 등기상 말소됐습니다.
| 유치권 신고인 | 신고액 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 유경환(현대글로벌페인트) | 132,000,000원 | 2025.05.21 신고 |
| 상아조경 주식회사 | 132,000,000원 | 2025.05.21 신고 |
| 주식회사 가람건설 | 124,000,000원 | 2025.05.21 신고 |
| 합계 | 388,000,000원 | 유치권 존재확인판결 제출 |
세 신고액 전부를 최저가에 단순 합산하는 보수적 시나리오의 금액은 637,447,000원입니다. 이는 법적으로 그 금액이 그대로 매수인 채무가 된다는 뜻이 아니라, 유치권을 해소하는 과정에서 발생할 수 있는 경제적 부담을 보수적으로 점검하기 위한 단순 합산입니다. 이 사건에서는 판결문과 실제 점유 상태, 각 신고채권의 범위를 입찰 전에 직접 대조하는 절차가 가격 판단보다 먼저입니다.
② 시세 비교 — 60.4% 숫자만 보면 안 되는 이유
단지 거래자료상 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07 · 490,000,000원입니다. 현재 최저가 249,447,000원은 최근 12개월 평균의 60.4%입니다. 전체 거래 평균 464,714,285원보다도 낮습니다. 하지만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 45.4401㎡로 잡혀 있는 반면, 제공된 실거래는 84.86~84.95㎡이고 면적 매칭이 되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
가격 추세도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -46.7%입니다. 2023.03 거래 775,000,000원이 전체 평균을 끌어올리기 때문에 전체 평균 464,714,285원보다 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 다만 이 역시 대상과 면적이 맞지 않아 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,292,258원 |
| 2. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 245,154,742원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 249,447,000원 가정에서 집행비용 4,292,258원을 제외한 245,154,742원이 영광함평신용협동조합 근저당에 배당되고, 진보종합건설주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 5,268,145,258원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근. 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 3·4층 복층 구조이며, 남서향 계단식입니다. 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설·제습설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설부지이며, 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 단지는 40세대, 사용승인일은 2022.08.29입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.3회, 매각률은 5.56%이며 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 광주지법 2025가단38395의 판결 내용과 각 유치권 신고인의 피담보채권 범위, 목적물과의 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권은 신고서의 존재만으로 실질 부담 범위를 확정할 수 없으므로, 현재 누가 어떤 공간을 점유하고 있는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 388,000,000원 별도 시나리오. 최저가 249,447,000원 외에 유치권 신고액 합계 388,000,000원을 별도로 놓고 총비용 민감도를 검토해야 합니다.
- 실거래 면적 주의. 제공된 단지 실거래는 84.86~84.95㎡이고 대상 면적은 45.4401㎡로 매칭되지 않습니다. 60.4%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -46.7%이므로, 2023년 775,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보되 면적 차이를 함께 감안해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 신고서와 판결문, 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 유치권이 먼저다
4회 유찰로 최저가는 696,000,000원에서 249,447,000원까지 내려왔고, 단지 최근 12개월 평균 413,000,000원의 60.4%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 실거래 면적이 대상과 맞지 않고, 최근 가격 추세도 -46.7%입니다.
무엇보다 유치권 신고 3건의 합계가 388,000,000원이고, 유치권 존재확인판결까지 제출돼 있습니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 세 신고액을 최저가와 단순 합산하면 637,447,000원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘2.49억원이면 싼가’가 아니라 유치권이 실제로 어느 범위까지 인정되고, 얼마의 비용으로 해소 가능한가입니다. 유치권 범위가 확인되기 전까지는 표면 할인율을 실질 할인율로 받아들이지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
