광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 102동 3,4층 301호로, 감정평가 이용상태는 복층 구조의 연립주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이고, 말소기준권리는 2022.09.08. 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 상아조경주식회사 근저당, 지방자치단체 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 2025.05.21.자로 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자로 제출됐습니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”은 등기상 계산값일 뿐, 실제 명도·인도와 실질취득비용까지 0원이라는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 102동 3,4층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 254,464,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2023.04.14. 상아조경주식회사 근저당권, 2024.05.13. 이후의 압류, 2025.03.06. 경매개시결정과 추가 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 알수없음 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주거 점유자가 기재돼 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않으므로 우선변제 여부도 판단을 유보해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니어서 별도 중복 합산 이슈는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 61.6%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다
단지명은 풍암매월라루체더테라스, 총 40세대이며 사용승인일은 2022.08.29.입니다. 실거래 자료상 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 현재 최저가 254,464,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.6%로 계산돼 숫자만 보면 큰 폭으로 낮습니다.
하지만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상의 비교면적 지표는 45.4401㎡인데, 실거래 표본은 84.86㎡·84.95㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최근 평균 413,000,000원이나 최신 거래 490,000,000원을 이 물건의 직접적인 동일면적 시세로 사용할 수 없습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -46.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 254,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,362,496원 |
| 2. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 250,101,504원 |
| 3. 근저당 · 상아조경주식회사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 250,101,504원, 미배당액은 4,681,898,496원입니다. 신청채권자 청구액 4,175,293,843원도 전액 만족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 유치권과 미상 점유자의 권리관계는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유치권·세금 — 이 사건의 핵심 위험
- 유치권 신고. 2025.05.21. 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐습니다.
- 존재확인판결. 유치권이 존재한다는 광주지법 2025가단38395 판결이 2026.04.20.자로 제출돼 있어 단순한 신고만 있는 사건보다 검토 강도가 높습니다.
- 지방세 압류. 광주광역시 서구 및 해남군 관련 압류가 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하는 세액이 있으면 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
- 점유자. 주거 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지자료 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지·야산·주거용·상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근으로 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3,4층 복층 구조이며, 도시가스 보일러·천장매립형 냉방시설·제습설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 상대보호구역과 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 토지는 자루형 완경사지이고 연립주택 및 부대시설 부지로 이용 중입니다.
- 단지 규모·환금성. 총 40세대, 사용승인일 2022.08.29.이며 단지 경매자료상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 5.56%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 광주지법 2025가단38395 판결의 당사자·채권 범위·목적물·점유관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권자 점유가 현재도 계속되는지, 누가 실제로 301호를 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 주거 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 판정을 유보해야 합니다.
- 세금 확인. 광주광역시 서구·해남군 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 부족과 매수인 부담 가능성을 정확히 볼 수 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원은 84.86㎡·84.95㎡ 표본이고 대상면적 지표 45.4401㎡와 일치하지 않습니다. 61.6%라는 비율만 보고 할인 폭을 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -46.7%이므로 과거 775,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 464,714,285원을 가격 상단의 주된 근거로 쓰는 것은 피해야 합니다.
맺으며 — “최저가 36%”보다 유치권과 점유가 먼저다
감정가 710,000,000원이 4회 유찰돼 현재 최저가는 254,464,000원까지 내려왔습니다. 등기부와 배당표만 보면 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 유치권 신고와 유치권 존재확인판결이 제출돼 있고, 주거 점유자의 전입일·보증금도 미상입니다.
가격 역시 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 실거래 면적이 대상과 일치하지 않고, 최근 추세가 -46.7%이기 때문입니다. 결국 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 유치권의 실제 존속·점유·채권 범위와 미상 점유자의 대항력 여부를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다. 그 확인 전에는 실질취득비용을 254,464,000원으로 고정해서 계산하는 접근이 위험합니다.
