광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 103동 3·4층 303호로, 감정 이용상태는 복층 구조의 연립주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이고, 말소기준권리는 2022.09.08. 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이며 이 사건 신청채권자의 청구액은 4,175,293,843원입니다.
말소기준 이후 설정된 유경환의 근저당권, 광주광역시 서구·해남군의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도의 유치권 신고가 기재돼 있고, 2026.04.20. 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결까지 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 103동 3,4층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 3,4층 303호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 312,256,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별개
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 등기권리만 보면 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 유경환 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.19. 재산보전처분은 2025.02.25. 이미 말소됐습니다.
유치권은 등기부의 근저당·압류처럼 배당으로 자동 소멸한다고 볼 수 있는 권리가 아닙니다. 실제로 유치권이 매수인에게 대항할 수 있는 상태라면 점유 인도와 권리 해소 과정에서 경제적 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 최저가 312,256,000원에 유치권 신고액 388,000,000원을 단순 합산하면 700,256,000원 수준입니다. 이 값은 확정 인수액이 아니라, 유치권을 모두 금전으로 해소한다고 가정했을 때의 위험 규모를 보는 참고선입니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 ‘표본 차이·하락 추세’를 먼저 봐야 한다
풍암매월라루체더테라스의 최근 실거래는 7건이며 전체 평균은 464,714,285원입니다. 그러나 2023.03. 거래된 775,000,000원이 포함돼 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 413,000,000원 |
현재 최저가 312,256,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%입니다. 다만 이 수치만으로 ‘시세보다 24.4% 싸다’고 단정하면 안 됩니다. 시세 데이터의 대상 면적은 45.4401㎡로 표시돼 있는 반면, 실제 비교 거래는 84.86~84.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균은 직접적인 동일 물건 시세가 아니라 단지 가격 흐름을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,171,584원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 307,084,416원 |
| 2. 근저당 · 유경환 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권 4,932,000,000원 중 307,084,416원만 채권자에게 배당되고, 미배당은 4,624,915,584원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 이 수치는 유치권을 포함한 ‘점유·권리 해소 비용’과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근. 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용·구조. 복층 구조의 연립주택으로 4층 건물의 3·4층 복층 구분건물입니다. 남서향 계단식이며 승강기·도시가스 보일러·천장매립형 냉방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당하며 토지는 완경사의 자루형 연립주택 및 부대시설 부지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·환금성. 단지는 40세대, 사용승인 시점은 2022.08.29.입니다. 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 5.56%로 나타나며 최근 가격 추세도 -46.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 원문 확인. 광주지법 2025가단38395 판결이 어떤 채권·점유·목적물 범위의 유치권을 인정했는지 반드시 대조해야 합니다.
- 유치권 신고 3건 각각 확인. 유경환 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 신고 내용과 중복·채권 존부·점유관계를 개별 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도 가능성 확인. 임차인은 없지만 유치권자가 실제 점유 중이라면 인도·명도 난도가 등기상 권리분석과 전혀 다를 수 있습니다.
- 시세 표본을 그대로 믿지 않기. 비교 거래 면적이 84.86~84.95㎡이고 대상 면적 지표는 45.4401㎡로 일치하지 않습니다. 개별 호수의 전용면적·복층 면적·거래대상을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 추세 -46.7%이므로 2023.03.의 775,000,000원 고가 거래나 전체 평균 464,714,285원을 기준으로 가격 상한을 잡지 마세요.
- 조세채권 확인. 서구·해남군 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·판결문·실거래 원본을 모두 직접 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 최저가”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
감정가 697,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 312,256,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원 대비 75.6% 수준이라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
첫째, 최근 실거래 표본과 대상 면적이 일치하지 않아 직접 시세 비교의 신뢰도가 제한됩니다. 둘째, 최근 가격 추세가 -46.7%로 하락했습니다. 셋째, 더 결정적으로 총 388,000,000원의 유치권 신고와 유치권 존재확인판결 제출이 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 유치권을 해소하는 경제적 부담까지 고려하면 ‘3.12억에 사는 물건’이라고 단순화할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 유치권 판결과 점유의 실체입니다. 유치권 범위와 실제 해소비용이 명확해지기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 이미 3회 유찰·경매 매각률 5.56%·최근 하락 추세까지 겹쳐 환금성 리스크 역시 높은 편으로 봐야 합니다.
