광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 103동 3·4층 303호로, 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 등기만 보면 말소기준은 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 유경환 근저당권과 세금 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인도 없어 등기·임차인 기준 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 2025년 5월 21일 유경환 (현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 확인판결도 2026년 4월 20일 제출됐습니다. 신고액 합계가 현재 최저가보다 75,744,000원 더 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도

말소기준권리는 2022년 9월 8일 영광함평신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 유경환의 132,000,000원 근저당권과 광주광역시 서구·해남군의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 재산보전처분은 2025년 2월 25일 취소돼 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 잠재 총노출로 봐야 한다

단지의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025년 7월 490,000,000원입니다. 현재 최저가 312,256,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 75.6%로 낮아 보입니다. 그러나 유치권 신고액 388,000,000원을 모두 대응하는 시나리오에서는 잠재 총노출이 700,256,000원으로 올라갑니다.

또한 확보된 실거래는 전용 84.86~84.95㎡이고 비교 기준 면적 45.4401㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 그럼에도 잠재 총노출 700,256,000원은 최근 평균 413,000,000원뿐 아니라 최신 490,000,000원보다도 높아, 면적 차이를 감안하더라도 가격 안전마진이 확인되지 않습니다.

전체 7건 평균은 464,714,285원이지만 2023년 3월의 775,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 413,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간이 과거 구간보다 46.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,256,000원 가정)

채권최고액 합계 4,932,000,000원 중 예상 배당액은 307,084,416원이고, 미배당액은 4,624,915,584원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 유치권 신고액은 위 배당표에 포함되지 않으며, 유치권이 인정되는 범위의 부담은 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다.
• 건물. 2022년 8월 29일 사용승인된 40세대 단지입니다. 남서향 계단식 복층 구조이며, 도시가스 보일러·천장매립형 냉방시설·제습설비·승강기가 설치돼 있습니다.
• 규제. 자연녹지지역, 광주대동고등학교 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 9,906㎡, 자루형 완경사지의 연립주택 및 부대시설 부지입니다. 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
• 환금성. 단지는 40세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 5.56%입니다. 최근 거래 추세도 -46.7%로, 빠른 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 판결문 확인. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 당사자·청구원인·인정 채권액· 대상 부동산 범위·확정 여부를 직접 대조해야 합니다.
• 점유와 공사대금 연결성. 각 신고인의 현재 점유 여부, 점유 개시 시점, 공사계약서·세금계산서· 공사내역·채권 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 중복액 구분. 유경환의 132,000,000원 근저당권과 유치권 신고 132,000,000원이 동일 채권인지 별도 채권인지 확인해야 이중 계산을 피할 수 있습니다.
• 총투입액 기준 응찰. 최저가만 보지 말고 낙찰대금, 유치권 대응액, 명도·소송비용을 합친 총투입액을 최근 12개월 평균 413,000,000원 및 최신 거래 490,000,000원과 비교해야 합니다.
• 면적 불일치 주의. 확보된 실거래는 84.86~84.95㎡로 비교 기준 면적 45.4401㎡와 일치하지 않습니다. 동일면적·동일 복층 유형의 별도 거래를 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 광주광역시 서구와 해남군 압류 중 당해세가 있는지, 교부청구액이 얼마인지 배당요구 종기 자료에서 확인해야 합니다.
• 점유 관계 확인. 임차인 신고 여부와 별개로 실제 점유자, 출입 가능성, 관리 상태와 명도 협상 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 유치권이 크다

이 물건은 감정가 697,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 312,256,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 유치권 신고액이 388,000,000원이고 존재확인판결까지 제출됐다는 사실을 더하면 판단은 정반대가 됩니다.

유치권 전액 대응 시 잠재 총노출은 700,256,000원으로 감정가를 넘어섭니다. 단지 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -46.7%입니다. 40세대 규모, 경매 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 5.56%의 환금성 지표도 우호적이지 않습니다. 등기 권리는 단순하지만 유치권과 가격은 고위험. 유치권이 소멸·부존재하거나 현저히 낮은 금액으로 정리된다는 객관적 근거 없이는 최저가 할인만으로 입찰할 사건이 아닙니다.