광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층 103호로, 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 등기부만 보면 말소기준권리는 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 2025.05.21. 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐고, 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결이 2026.04.20. 제출됐습니다. 신고액 합계는 388,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제105동 제1,2층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 연립주택 · 거래 비교 기준면적 45.4401㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 · 1,2층 복층 · 남서향 계단식 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 244,429,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2022.09.08. 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이후 진보종합건설주식회사 가압류, 광주광역시 서구와 해남군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.19. 등기된 재산보전처분은 2025.02.25. 말소됐습니다.
② 실질취득액 — 최저가가 내려가도 유치권은 남는다
| 현재 최저매각가 | 244,429,000원 |
|---|---|
| 유경환(현대글로벌페인트) | 132,000,000원 |
| 상아조경 주식회사 | 132,000,000원 |
| 주식회사 가람건설 | 124,000,000원 |
| 유치권 신고액 합계 | 388,000,000원 |
| 실질취득액 | 632,429,000원 (유치권 신고액 전액 부담 가정) |
표면 최저가는 감정가 682,000,000원의 35.84%인 244,429,000원입니다. 그러나 유치권 388,000,000원을 모두 부담한다고 가정하면 총 취득 부담은 632,429,000원으로, 감정가와의 차이는 크게 줄어듭니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 244,429,000원이 아니라 유치권을 반영한 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 유치권 신고액 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 244,429,000원 | 388,000,000원 | 632,429,000원 |
| 5회 유찰 시 | 195,543,200원 | 388,000,000원 | 583,543,200원 |
| 6회 유찰 시 | 156,434,560원 | 388,000,000원 | 544,434,560원 |
유치권 신고액 전액을 추가 부담하는 보수적 계산입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 유치권 부담이 해소되지 않으면 실질취득액의 하락 폭은 제한됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 59.2%, 실질은 153.1%
풍암매월라루체더테라스는 40세대, 2022.08.29. 준공 단지입니다. 제공된 실거래 표본은 84.86~84.95㎡이고 대상 거래 비교 기준면적 45.4401㎡와 면적이 일치하지 않으므로, 아래 가격은 직접적인 동일 면적 시세가 아니라 시장 수준을 확인하는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86~84.95㎡ | 6건 | 413,000,000원 |
전체 7건 평균은 464,714,285원이지만, 여기에는 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 6건 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 490,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 46.7% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
단지 경매 통계도 우호적이지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수를 넘어섰지만, 유치권 위험이 해소되지 않은 상태에서 최저가만 낮아진 것은 가격 메리트와 동일하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,006원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 240,206,994원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,513,300,000원 중 예상 배당은 240,206,994원이며, 미배당액은 5,273,093,006원입니다. 신청채권자 청구액 4,175,293,843원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근입니다. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 2022.08.29. 준공, 40세대 규모입니다. 일반 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설·제습설비, 화재감지설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 상대보호구역과 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 토지는 자루형 완경사지이고 공시지가는 554,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 5.56%입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 46.7% 하락해 보수적인 매도 기간과 가격 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문. 2026.04.20. 제출된 광주지방법원 2025가단38395 유치권 존재확인판결의 주문·당사자·목적물·확정 여부를 확인하세요.
- 점유 현황. 유경환(현대글로벌페인트), 상아조경 주식회사, 주식회사 가람건설의 실제 점유 주체와 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 채권별 원인과 잔액. 신고액 132,000,000원, 132,000,000원, 124,000,000원의 공사 내역과 현재 잔존 채권액을 각각 대조하세요.
- 입찰가 상한. 낙찰가가 아니라 유치권 부담까지 더한 실질취득액을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 면적 불일치. 실거래 표본은 84.86~84.95㎡로 대상 비교 기준면적 45.4401㎡와 일치하지 않습니다. 같은 동·같은 구조·같은 면적의 별도 거래와 매물을 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 판결문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가 2.44억”이 전부가 아니다
이 물건은 감정가 682,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 244,429,000원까지 내려왔습니다. 그러나 유치권 신고액 388,000,000원을 전액 부담하는 경우 실질취득액은 632,429,000원입니다. 최근 12개월 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 모두 웃돌고, 거래 추세는 46.7% 하락했습니다.
등기부상 인수 권리는 없지만 유치권 존재확인판결이 제출됐고, 단지의 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 따라서 “4회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 유치권의 실제 부담 범위와 해결 비용을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 등기권리는 단순하지만, 실질취득비용과 환금성은 D등급 위험 구간입니다.
