광주지방법원 2025타경32224. 광주광역시 서구 매월동 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층 103호입니다. 공부상 다세대이고 감정평가상 복층 구조의 연립주택입니다. 소유자는 주식회사금상이며, 2022년 영광함평신용협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 가압류와 세금 압류가 이어졌습니다.

등기부만 살펴보면 말소기준권리 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸 여부만으로 분석을 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 유치권 신고가 기재되어 있고, 유치권이 존재한다는 취지의 확인판결도 제출되었기 때문입니다.

최저매각가는 감정가의 35.84% 수준까지 하락했습니다. 하지만 유치권이 유효하게 행사되는 경우에는 권리 해결과 점유 확보에 추가 부담이 생길 수 있으므로, 낙찰가만을 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개

말소기준권리는 2022.09.08 설정된 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이며 공동담보목록 제2022-826호가 기재되어 있습니다.

이후 진보종합건설주식회사의 가압류, 광주광역시 서구와 해남군 등의 압류 및 경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 보전처분은 2025.02.25 등기부상 말소되었습니다.

② 유치권 집중 분석 — 신고 3건과 존재확인판결

매각물건명세서에 기재된 유치권 신고 내역은 다음과 같습니다.

특히 감정평가 내용에는 여러 동과 호수가 함께 언급되어 있습니다. 따라서 신고된 공사대금과 판결이 이 사건 105동 103호에 어느 범위로 적용되는지, 다른 목적물과의 관계 및 중복 청구 가능성이 있는지를 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 비교 가능성이 먼저

풍암매월라루체더테라스의 실거래는 전체 7건이며, 최근 12개월 표본 6건의 평균은 413,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.07 거래된 490,000,000원이고, 전체 평균은 464,714,285원입니다.

그러나 거래 표본 면적은 84.86~84.95㎡인 반면, 시세 비교 기준 면적은 45.4401㎡로 표시되어 면적 일치가 확인되지 않습니다. 이 사건의 실제 전유면적도 별도로 대조해야 합니다. 따라서 실거래 평균을 이 호실의 확정 시세처럼 사용해서는 안 됩니다.

전체 평균 464,714,285원에는 2023.03의 775,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균을 기준으로 최저가의 할인율을 계산하는 방식은 현재 시세를 과대평가할 수 있습니다.

최근 12개월 평균은 413,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 거래 추세는 -46.7%로 하락 추세입니다. 최신 거래가 490,000,000원이라는 점도 확인되지만, 이 거래와 경매물건의 면적 및 호수별 조건이 일치하는지는 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,429,000원 가정)

집행비용 4,222,006원은 추정치입니다. 배당모형에는 국세·지방세 압류 3건에 따른 당해세 우선배당 등이 반영되지 않았습니다. 실제 세액과 우선순위에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 유치권 해결비용 역시 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

신청채권자의 청구금액은 4,175,293,843원이며, 현재 회차의 신청채권자 예상배당액은 240,206,994원입니다. 청구금액이 전액 충족되지 않습니다.

채권최고액 기준으로 산정한 전체 채권액은 5,513,300,000원, 예상배당액은 240,206,994원, 미배당액은 5,273,093,006원입니다. 다만 이 미배당액은 배당모형상의 채권 부족분이지 매수인이 전액 인수하는 금액은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 예상배당 비교

현재 회차의 최저가는 244,429,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 매각가는 각각 195,543,200원, 156,434,560원입니다.

세 회차 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 유치권 문제가 해소되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 최종 취득비용과 점유 확보 부담은 별도로 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근. 농경지·야산·주거용 및 상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행하는 시가지 인근에 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 복층 연립주택입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설·제습설비, 화재감지설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접합니다. 토지는 자루형 완경사지로 연립주택 및 부대시설 부지입니다.
• 규제. 자연녹지지역·상대보호구역(광주대동고등학교)·비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 토지면적 9,906.0㎡, 공시지가 554,800원/㎡입니다. 이는 토지 관련 수치로 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 40세대 규모이며 단지 경매 매각률은 5.56%로 집계되어 있습니다. 최근 거래의 하락 추세와 유치권 문제를 함께 고려해 향후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 판결문 원본. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 주문·이유·확정 여부와 이 사건 호실에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 유치권 신고인별 채권. 유경환(현대글로벌페인트), 상아조경 주식회사, 주식회사 가람건설의 신고채권이 각각 이 호실에 어떤 근거로 연결되는지, 채권액 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유. 누가 어떤 공간을 점유하고 있는지 확인하고, 점유 경위·시기·범위 및 유치권 행사와의 관계를 조사해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰대금 외에 유치권 해결비용, 소송 가능성, 인도 및 점유 확보 비용을 별도로 산정해야 합니다. 현재는 유치권 관련 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
• 실거래 면적 대조. 거래 표본 84.86~84.95㎡와 비교 기준 면적 45.4401㎡가 일치하지 않습니다. 해당 호실의 전유면적 및 개별 조건을 확인한 뒤 유사 거래와 다시 비교해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건에 대해 실제 체납액, 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 영광함평신용협동조합의 근저당권은 공동담보목록 제2022-826호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 채무·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 및 관리비. 임차인이 확인되지 않았다는 사실이 곧 공실이나 즉시 인도가 가능하다는 의미는 아닙니다. 실제 점유자, 인도 가능성 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 유치권 관련 추가 서류를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 유치권 해결 가능성이 먼저”

광주지방법원 2025타경32224는 감정가 682,000,000원에서 최저가 244,429,000원까지 하락한 4회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 실제 임차인도 확인되지 않았습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 유치권 신고 3건과 유치권 존재확인판결 제출입니다. 유치권의 최종 효력과 매수인에게 발생할 수 있는 부담을 확인하지 않은 상태에서 배당표상 인수액 0원을 권리상 안전하다는 결론으로 연결할 수 없습니다.

가격 역시 단순하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 413,000,000원이지만 면적 비교가 일치하지 않고 거래 추세도 -46.7%로 하락했습니다. 최저가가 최근 평균의 59.2%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

결론적으로, 이 사건은 유치권 판결의 적용 범위·실제 점유·해결비용을 확인하고 동일 조건의 실거래로 시세를 재검증해야 하는 고위험 물건입니다. 4회 유찰에 따른 가격 하락보다 미확정 권리 부담과 실질취득비용의 불확실성이 더 중요한 검토 대상입니다.