서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 98-82의 1층 101호 다세대주택입니다. 2016.12.12 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권 306,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 국 압류·안산시 압류· 경매개시결정·신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 감정가 245,000,000원이 다섯 차례 유찰되면서 최저매각가는 80,282,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비로는 33% 수준이지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층101호 · 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제101호 · 2016.11.24 사용승인 |
| 소유자 | 정진리 · 2017.12.26 소유권이전 · 거래가액 186,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 80,282,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 261,530,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.12.12 접수된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.09.30 국 압류, 2025.05.14 안산시 압류, 같은 날 관악중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.07.24 신한은행의 107,469,715원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.10 | 대항력 없음 |
| 강구민 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.19 | 대항력 없음 |
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 |
| 이유효 | 2019.01.25 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 |
| 정바울 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 대항력 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없고, 여섯 명 모두 전입신고일이 2016.12.12 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계와 최우선변제 가능액은 입찰 전 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 33%지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 80,282,000원으로 감정가 245,000,000원의 33% 수준입니다. 그러나 최근 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 80,282,000원 · 감정가의 33% |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 64,225,600원 · 감정가의 26% |
| 7회 유찰 시 | 51,380,480원 · 감정가의 21% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 4.8회 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% |
| 총 세대수 | 7세대 |
④ 예상배당표 (매각가 80,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,845,076원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 78,436,924원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 413,469,715원 중 78,436,924원이 배당되고, 미배당액은 335,032,791원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 주위환경. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 급경사 지대 내 정방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 142.0㎡, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 반드시 확인할 특이사항
- 지하1층 창고. 건축물대장 및 건축물현황도상 약 13.32㎡의 지하1층 창고는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있으며, 조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 제시외건물. 매각물건명세서 비고에 제시외건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
- 내부 확인 제한. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도로 확인된 임차인 6명의 보증금·확정일자도 미상입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 여섯 명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 80,282,000원이 감정가의 33%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 다세대 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 5회 유찰이며 단지 경매 평균도 4.8회입니다. 반복 유찰 원인이 물건 상태·점유·가격 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- B01·제시외건물. 공용 지하창고의 실제 사용상태와 제시외건물의 범위·소유관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2016.12.12 관악중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 6명은 전부 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 245,000,000원 감정가가 다섯 번 유찰되어 80,282,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 금액이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 5회 유찰, 평균 4.8회 유찰, 7세대 다세대, B01 공용창고 표기, 제시외건물, 내부 미확인이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현장 상태와 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
