* 매수인 인수 0원은 제시된 등기 및 임차인 권리 판정에 따른 예상치입니다. 미확인 점유관계·공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성까지 0원으로 확정한 뜻은 아닙니다.

서울중앙지방법원 2025타경102915. 이번 물건은 서울 관악구 신림동 98-82 소재 산마루빌 2층 202호입니다. 2016년 사용승인된 7세대 규모의 다세대주택으로, 감정가는 190,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 62,259,000원까지 내려왔습니다.

가격 숫자만 보면 감정가에 비해 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가는 현재 거래 가능한 가격과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 비교 대상 실거래 시세가 확인되지 않고, 동일 건물의 경매 유찰 이력도 누적돼 있습니다. 따라서 큰 할인율과 실제 가격 경쟁력은 구분해야 합니다.

권리관계에도 살펴볼 부분이 있습니다. 관악중앙새마을금고의 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류와 임차권등기가 설정됐습니다. 임차인 신고는 6명이지만 각자의 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 다만 여러 임차인 신고가 실제 202호의 점유관계와 어떻게 연결되는지, 보증금 미상 신고자들의 임대차 내용은 무엇인지 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

2024.09.30 국세 관련 압류, 2025.05.14 안산시 압류, 2025.07.24 신한은행 가압류가 뒤따릅니다. 관악중앙새마을금고는 2025.05.14 임의경매를 신청했습니다. 신한은행 가압류 청구금액은 107,469,715원입니다.

다만 등기상 압류가 말소된다는 것과 세금의 배당 우선순위가 없다는 것은 다른 문제입니다. 국세·지방세 관련 채권의 구체적 금액과 법정기일이 확인되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 306,000,000원 역시 이 물건에 실제로 배당받을 확정 채권액과 동일한 것으로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 신고 6명, 점유관계 확인 필수

실제 임차인 신고자는 총 6명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 신고자별 점유 부분이 특정되지 않은 경우가 있어, 6명이 모두 202호의 독립적인 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

* 인수 0원은 기재된 전입일 및 말소기준권리와의 선후관계를 바탕으로 한 예상 판정입니다. 실제 점유 부분, 임대차 계약과 매각물건명세서의 최종 기재 내용을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인율과 현재 시장가격은 다르다

이 물건의 감정가는 190,000,000원이고, 현재 최저매각가는 62,259,000원입니다. 감정가 대비 비율은 32.77%입니다.

그러나 산마루빌 202호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 조회된 면적 18.11㎡도 대상 물건과 일치하는 것으로 확인되지 않아 이를 기준으로 평당 가격이나 적정 시세를 계산해서는 안 됩니다.

* 실질취득 기준금액은 낙찰가와 예상 권리 인수액의 합계이며 취득세·명도비·수리비·관리비 등은 제외합니다. 실제 낙찰가는 입찰 결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,259,000원 가정)

* 근저당권 306,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 공동담보 채권최고액입니다. 채권자 미배당 합계 352,731,377원은 채권최고액과 가압류 청구금액을 이용한 추정치이며 확정 미변제 채무액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,520,662원을 제외한 60,738,338원이 관악중앙새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 신한은행 가압류 배당 및 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

경매 신청채권자의 청구액은 261,530,500원이며, 현재 회차 예상배당 60,738,338원만으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 그렇다고 채권자 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 기재된 권리 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

6회·7회 유찰은 확정된 향후 매각일정이 아닌 조건부 가격 시나리오입니다. 모든 회차의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 근거한 추정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 혼재하는 주거지대입니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 2016.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 총 7세대입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 급경사 지대의 정방형 토지이며, 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 142.0㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역의 구체적인 제한은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택 등기가 기재돼 있습니다. 등록일은 2017.12.14이며, 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 명시돼 있습니다. 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 7세대 규모의 다세대주택이고 본건 5회 유찰, 관련 경매 평균 유찰 횟수 4.8회가 확인됩니다. 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어 매도 예상가격이나 매각 소요기간을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호의 실제 점유자 확인. 신고자 6명 중 누가 해당 호실을 점유하는지, 각자의 임대차 목적물과 점유 부분을 현황조사서·계약서·현장에서 대조해야 합니다.
• 임차권등기 검토. 오현철의 최초 계약일·확정일자·전입일·점유개시일 및 증액 계약을 구분해 대항력과 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 서호석·김현우·강구민·이유효·정바울의 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 구체적 채권액과 법정기일을 확인해야 합니다. 등기 말소와 실제 배당은 별개입니다.
• 공동담보 확인. 관악중앙새마을금고 근저당의 공동담보목록과 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 채권최고액을 확정 대출잔액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 상태 확인. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 관련 행정·계약상 의무를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 공용 창고 확인. 지하 B01호 표시, 공용부분의 실제 이용상태 및 권리관계를 확인해야 합니다.
• 현장·건물 상태 확인. 내부 접근 가능 여부, 설비 작동 상태, 누수·수리 필요성 및 명도 비용을 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 대상 호실의 정확한 전용면적을 확인한 후 유사 면적·층·건물 상태의 최근 실거래 및 실제 매도 가능가격을 대조해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 미납 공용관리비와 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰은 가격의 답이 아니다”

이 물건은 감정가 190,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 62,259,000원으로 낮아졌습니다. 말소기준은 2016년 관악중앙새마을금고 근저당이며, 신고된 임차인 6명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 제시된 권리 판정에 따른 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수 예상액과 실제 취득 과정의 위험은 다릅니다. 보증금 미상 신고자 5명, 임차권등기, 불명확한 호실별 점유관계, 공용 창고의 현황 차이, 확인되지 않은 내부 상태는 입찰 전에 검증해야 할 요소입니다.

더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 62,259,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 5회 유찰과 소규모 다세대라는 특성을 고려할 때 환금성 역시 별도 검증이 필요합니다.

결론은 가격 경쟁력 미확인·점유 및 현황 리스크 확인 우선입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기보다, 실제 시세와 202호의 점유관계를 확정한 다음 취득비용과 출구가격을 검토해야 합니다.