서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 ‘산마루빌(98-82)’ 1층 102호 다세대주택입니다. 2016.12.12. 관악중앙새마을금고가 채권최고액 306,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 현재 소유자 정진리는 2017.12.26. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 127,500,000원입니다. 이후 국가·안산시 압류와 신한은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 186,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 76,186,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 현재 회차에서 채권 미배당이 339,055,063원에 이르고, 추가 유찰 시 미배당은 더 늘어나는 구조입니다. 매수인 인수는 0원이지만, 채권자 입장에서는 회수 부족이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층102호 · 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 18.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 · 7세대 |
| 사용승인 | 2016.11.24 |
| 소유자 | 정진리 (2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 127,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 76,186,000원 (4회 유찰 · 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 261,530,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입 6명
말소기준은 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 가장 빠른 임차인 전입도 2016.12.15.로 말소기준보다 늦습니다. 나머지 임차인의 전입 역시 2019년부터 2023년 사이여서 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 기록은 6명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 / 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유효 | 2019.01.25 | 미상 / 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정바울 | 2020.10.16 | 미상 / 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강구민 | 2023.07.31 | 미상 / 미상 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 / 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격구조 — 4회 유찰은 ‘시세 할인’과 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 76,186,000원으로 감정가 186,000,000원의 40.96%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 60,948,800원, 그 다음은 48,759,040원으로 내려갑니다. 다만 감정가 대비 할인 폭만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”보다 실제 매입가격을 현재 시장에서 회수할 수 있는가를 별도로 확인하는 방식이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,186,000원 | 74,414,652원 | 339,055,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,948,800원 | 59,451,722원 | 354,017,993원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,759,040원 | 47,481,377원 | 365,988,338원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,771,348원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 74,414,652원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 413,469,715원 가운데 74,414,652원이 배당되고, 339,055,063원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2016.11.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 급경사 지대의 정방형 토지이며, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 현장 확인. 점유자 폐문부재 등으로 일부 세대 내부와 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 공용부분 표시. 건축물대장·건축물현황도상 지하1층 창고 약 13.32㎡는 공용부분이나 통칭 B01호로 표시돼 있고 조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 41%’만 보고 싸다고 판단하지 않기. 감정가 할인율과 현재 시세 할인율은 다릅니다. 실제 매도·임대 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 6명 서류 대조. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 전입 기록과 실제 현 점유자가 일치하는지, 현재 거주자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있습니다.
- 지하 창고 표시 확인. 약 13.32㎡ 지하1층 창고는 공용부분이지만 통칭 B01호로 표시돼 있으므로 현황과 공부의 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 권리의 뼈대 자체는 비교적 명확합니다. 2016.12.12. 근저당이 말소기준이고, 여섯 명의 임차인은 모두 그 뒤에 전입했기 때문에 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 그러나 이미 네 차례 유찰됐고, 7세대 규모의 다세대주택이며, 여섯 명의 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않고 내부 상태 확인도 제한돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유·환금성·현장 상태를 보수적으로 보는 사건입니다. 최저가 76,186,000원이라는 숫자 자체보다, 그 가격에 취득한 뒤 실제로 점유를 정리하고 보유·매각할 수 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
