서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 복은14길 17에 있는 7세대 규모의 다세대주택 중 1층 102호입니다. 건물은 2016년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 대상 면적은 18.11㎡입니다. 소유자 정진리는 2017년 10월 27일 매매를 원인으로 127,500,000원에 취득해 2017년 12월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리의 출발점은 소유권이전보다 앞선 2016년 12월 12일 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로, 이후의 세무서·안산시 압류, 경매개시결정, 신한은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 6명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016년 12월 12일 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 근저당권의 채무자는 처음 강정임이었다가 2018년 1월 29일 계약인수로 정진리로 변경됐습니다. 2024년 이후 등기된 국가 압류, 안산시 압류, 임의경매개시결정 및 신한은행의 107,469,715원 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 전입·배당요구자 — 6명 모두 대항력 없음

실제 전입·배당요구자는 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 말소기준권리보다 3일 늦은 2016년 12월 15일이므로 6명 모두 대항력이 없고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 각 전입자의 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위 및 최우선변제 가능 금액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 감정가의 51.2%가 곧 시세는 아니다

감정가 186,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 95,232,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 51.2%지만, 본 건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 제시되지 않았습니다. 따라서 9,523만원을 곧바로 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.

산마루빌은 총 7세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 회차가 이미 평균 유찰 횟수에 도달했다는 사실은 가격이 많이 내려왔다는 의미와 함께, 시장의 환금성·선호도가 제한적일 가능성도 함께 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,232,000원 가정)

채권총액 413,469,715원 중 예상 채권자 배당은 93,117,824원이며, 미배당 채권은 320,351,891원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 낙찰자 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대·연립·아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지이며 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 142.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,897,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 전입·배당요구자 6명의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유 관계 확인. 현황조사 당시 폐문부재였고 일부 내부 상태와 설비 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록과 임대의무 관련 등기의 현재 상태를 등기부 및 관계기관 자료와 대조하세요.
• 지하 창고 확인. 공용부분인 약 13.32㎡ 창고가 B01호로 표기된 경위와 실제 사용자를 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 신림동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 추가 비용. 내부 수리비, 점유자 명도비, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 확인되면 예상배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개

권리 순서만 보면 이 물건은 말소기준권리보다 앞선 전입자가 없고, 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 그러나 전입·배당요구자 6명의 보증금과 확정일자, 점유 부분이 미상이고 현장 내부도 확인되지 않았습니다.

가격 역시 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 직접 비교할 실거래가 없고, 7세대 다세대의 경매 통계는 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 임차·현황·시세 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다. 낙찰의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 95,232,000원이 현장 시세와 비용을 감안해도 남는 가격인지 검증하는 데 있습니다.