서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울특별시 관악구 신림동 98-82에 위치한 산마루빌 302호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2016년 11월 24일 사용승인된 4층 건물의 3층 물건입니다. 전체 규모는 7세대입니다. 소유자는 정진리이며, 2017년 10월 27일 매매를 원인으로 2017년 12월 26일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 127,500,000원입니다.
핵심 권리는 2016년 12월 12일 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 설정된 임차권등기와 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 말소되는 권리와 실제 점유자의 퇴거 문제는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 건물명 | 산마루빌(98-82) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 총 7세대 |
| 사용승인 | 2016.11.24 |
| 소유자 | 정진리 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2017.12.26 소유권이전 · 매매 거래가액 127,500,000원 |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,824,000원 · 4회 유찰 · 감정가의 40.96% |
| 신청채권자 | 관악중앙새마을금고 |
| 신청채권자 청구액 | 261,530,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (제시된 매각기일 · 실제 진행 및 결과 별도 확인) |
| 임차인 | 실제 임차인 6명 · 임차권등기 1명 · 보증금 미상 5명 |
| 예상 인수액 | 0원 · 확인된 권리 및 전입일 기준 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중
말소기준권리는 2016.12.12 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 정진리에게 소유권이 이전되었고, 2018년 1월 29일에는 해당 근저당권의 채무자가 정진리로 변경되었습니다. 근저당 채권최고액 306,000,000원은 공동담보 설정 금액으로, 이를 본 호실의 확정 실제 채무액과 동일시할 수 없습니다.
후순위 권리에는 국가 및 안산시의 압류, 신한은행 가압류, 이유효의 주택임차권등기가 있습니다. 제시된 권리분류에 따르면 이들 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류에 관련된 조세채권은 등기 순위만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없으므로 세금의 법정기일과 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
현황조사 및 문건접수 기록상 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이유효는 임차권등기와 임차인 기록에 함께 등장하지만 동일인이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 이유효 임차권등기 | 2019.01.25 | 2019.01.25 증액분 별도 | 110,250,000원 | 없음 | 배당순위 확인 | 인수 없음 예상 |
| 정바울 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 강구민 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 예상 |
대항력 표시는 2016.12.12 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 한 분류입니다. 실제 점유 개시 및 계약관계가 달랐는지는 원본 서류로 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·배당순위 등의 확인이 필요하며, 임차보증금의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
③ 이유효 임차권등기 — 보증금 110,250,000원
| 임차권자 | 이유효 |
|---|---|
| 등기 위치 | 을구 2번 · 주택임차권 |
| 임차권 등기일 | 2024.12.19 |
| 임차권등기명령 | 2024.12.13 · 서울중앙지방법원 2024카임848 |
| 임차 범위 | 전유부분 전부 |
| 최초 계약일 | 2019.01.09 |
| 전입·점유 개시 | 2019.01.25 |
| 최초 확정일자 | 2019.01.25 |
| 최초 보증금 | 85,000,000원 |
| 1차 증액 | 20,000,000원 · 2020.12.27 계약 · 2020.12.28 확정일자 |
| 2차 증액 | 5,250,000원 · 2022.12.23 계약 · 2023.01.05 확정일자 |
| 최종 보증금 | 110,250,000원 |
| 대항력 | 없음 말소기준권리보다 늦은 전입 |
| 배당요구 기록 | 있음 · 2024.12.19 |
| 매수인 인수 | 0원 예상 후순위 임차권등기 소멸 분류 기준 |
④ 시세 비교 — 할인율과 가격 메리트는 별개
감정가 190,000,000원 대비 현재 최저매각가는 77,824,000원으로, 감정가의 40.96%입니다. 그러나 감정가는 시장에서 실제 매매된 가격과 동일하지 않습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 거래가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 190,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 77,824,000원 |
| 감정가 대비 | 40.96% |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 단지 평균 유찰 | 4.8회 |
| 단지 규모 | 7세대 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 비교 면적 적합성 | 동일 면적 비교 미확인 |
⑤ 예상배당표 (매각가 77,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,800,832원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 76,023,168원 |
| 2. 가압류 · 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 모형을 그대로 반영했습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되었으며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차권자 이유효 및 보증금 미상 임차인들의 실제 배당액도 확정되지 않았습니다. 따라서 위 표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
⑥ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 40.96% | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 337,446,547원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 33% | 62,259,200원 | 60,738,534원 | 352,731,181원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 약 26% | 49,807,360원 | 48,510,828원 | 364,958,887원 | 0원 |
위 시나리오에서는 추가 유찰에 따라 최저매각가가 낮아지고, 채권자 미배당액은 증가합니다. 확인된 권리분류에 따른 매수인 예상 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 그러나 최저가 하락이 곧바로 시세 대비 할인이나 실제 투자수익으로 이어지는 것은 아닙니다. 실제 취득비용에는 취득 관련 비용과 점유 해소비용 등이 추가될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 총 7세대 규모입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로 및 지형. 급경사지에 위치한 정방형 토지입니다. 서측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 경사지 접근성과 실제 주차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 교육환경보호구역의 구체적 적용 여부는 관계 기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡입니다. 공시지가는 토지 관련 참고지표로, 개별 호실의 매매 시세를 직접 나타내지 않습니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부와 현황 사이의 차이가 별도로 확인되므로 현장 및 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대주택이며 단지 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 실제 거래 사례와 거래기간을 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑧ 현장조사 특이사항 — 지하 창고와 내부 확인
감정평가상 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인하지 못했습니다. 제반 설비의 작동 여부와 내부 인테리어 상태도 확인되지 않았습니다.
따라서 내부 수리비, 누수·설비 상태, 실제 거주자와 임대차계약관계는 현장 확인 및 관계 서류 대조가 필요합니다. 건축물의 위반사항이 표시되지 않았다는 사실만으로 내부 상태나 실제 이용관계까지 정상이라고 단정할 수 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 제시된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 실시·낙찰·변경·취하·재매각 여부와 현재 최저가를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 임차인 6명 재확인. 각 임차인의 계약서와 전입세대 내역, 점유 사실, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 이유효와 임차권등기 기록은 동일인으로 처리합니다.
- 보증금 미상 5명. 서호석·김현우·강구민·오현철·정바울의 보증금 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차권 소멸 확인. 이유효 임차권등기의 말소 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보. 관악중앙새마을금고 근저당은 공동담보가 설정되어 있으므로 공동담보 목록과 실제 채권액, 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금 및 배당순위. 국가·안산시 압류에 관한 조세채권, 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표에는 해당 항목이 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 최신 거래가격, 면적·층·건물 상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 공용부분. 지하 1층 약 13.32㎡ 창고의 실제 이용관계와 통칭 B01호 표시의 의미를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 제한되었으므로 설비 작동·누수·수리 필요 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시기, 명도 비용, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장· 실거래 자료를 입찰 전 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41% ≠ 시세의 41%”
이 물건은 190,000,000원의 감정가에서 4회 유찰되어 최저가가 77,824,000원까지 낮아진 다세대주택입니다. 말소기준권리가 2016년 근저당이고 임차인들의 전입일이 그 이후라는 점은 매수인 예상 인수액을 0원으로 분류하는 근거입니다.
하지만 실제 임차인은 6명이며, 그중 5명의 보증금이 미상입니다. 이유효의 110,250,000원 임차권등기도 존재합니다. 예상배당은 근저당에 대부분 배분되며, 현장에서는 공용 지하 창고의 표시·이용관계와 일부 내부 상태가 확인되지 않았습니다.
가격에 대한 최종 판단은 보류해야 합니다. 실거래 시세와 최근 추세가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 할인 여부를 산정할 수 없습니다. 4회 유찰과 7세대 다세대주택이라는 특성을 감안하면 임차관계·점유·배당·현장 상태·실거래 비교를 함께 확인해야 합니다.
결론적으로 확인된 권리관계에서는 인수액 0원으로 분류되지만, 임차인 6명의 계약관계와 현장 상태가 최종 확인되기 전까지 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 되는 물건입니다.
