서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울 관악구 신림동 98-82 소재 산마루빌 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 총 7세대 건물이며, 등기상 소유자는 정진리입니다. 관악중앙새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구금액은 261,530,500원입니다.
이 물건의 특징은 감정가 대비 크게 낮아진 최저가와 복잡한 임차인 신고 내역이 동시에 존재한다는 점입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인은 확인되지 않지만, 실제 신고자가 6명이고 그중 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 주택임차권등기가 있는 강구민의 보증금은 143,300,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 다만 강구민의 전입일은 말소기준보다 늦으므로, 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층 201호 도로명주소: 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 정보 | 산마루빌(98-82) · 총 7세대 · 2016.11.24 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 정진리 · 2017.12.26 소유권이전 · 거래가액 186,900,000원 |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,248,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 261,530,500원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.12 관악중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 306,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차인 | 신고자 6명 · 보증금 미상 5명 · 임차권등기 1명 |
| 매수인 인수 | 현재 권리·배당모형상 0원 · 점유 및 명세서 원본 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
핵심은 2016.12.12 접수된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 국·안산시의 압류, 신한은행 가압류, 경매개시결정 및 강구민의 주택임차권등기도 제공된 소멸 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고자 6명, 점유 확인이 핵심
임차인으로 신고된 사람은 서호석·김현우·오현철·이유효·정바울·강구민 총 6명입니다. 이들은 보증기관의 대위신고가 아닌 실제 임차인 신고자로 분류되어 있습니다. 다만 신고자가 각각 독립된 임대차계약과 현재 점유를 유지하고 있는지는 별도의 현장 및 문서 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음* |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음* |
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음* |
| 이유효 | 2019.01.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음* |
| 정바울 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음* |
| 강구민 | 2023.07.31 | 143,300,000원 | 없음 | 배당액 미확정 | 인수 없음* |
* 승계 판단은 2016.12.12 말소기준권리와 각 전입일 및 현재 권리판정을 전제로 합니다. 보증금 미상자의 계약 내용, 선행 점유 및 기타 대항요건은 원본으로 확인해야 합니다. 우선변제 미확인은 우선변제권의 존재나 배당액이 확정되지 않았다는 의미이며, 대항력 없음과 우선변제권 없음은 동일한 판단이 아닙니다.
임차인별 핵심 확인사항
서호석. 전입일 2023.12.18, 배당요구 신고일 2025.06.11입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이나, 계약 내용과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
김현우. 전입일 2022.12.30, 배당요구 신고일 2025.06.10입니다. 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력 없음 판정입니다.
오현철. 전입일 2016.12.15, 배당요구 신고일 2025.06.09입니다. 말소기준일인 2016.12.12보다 전입일이 늦습니다. 보증금·확정일자가 미상이며, 실제 계약과 점유 경위 확인이 필요합니다.
이유효. 전입일 2019.01.25, 배당요구 신고일 2025.05.27입니다. 보증금·확정일자가 미상이고 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다.
정바울. 전입일 2020.10.16, 배당요구 신고일 2025.07.11입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이나 배당요구의 내용과 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
강구민. 임차보증금 143,300,000원, 계약일 2023.06.30, 점유개시일 2023.07.29, 주민등록일 2023.07.31, 확정일자 2023.07.04입니다. 2025.06.24 주택임차권등기가 접수되었고, 임차권등기상 범위는 별지목록 기재 전유부분 전부입니다. 전입일과 점유개시일 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음 판정입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 32.77%, 그러나 시세 메리트는 미확정
감정가는 251,000,000원이며, 5회 유찰 후 현재 최저매각가는 82,248,000원입니다. 감정가 대비 비율은 32.77%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 최근 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 251,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 82,248,000원 | 5회 유찰 · 감정가의 32.77% |
| 6회 유찰 시 | 65,798,400원 | 감정가의 26.21% · 가정 |
| 7회 유찰 시 | 52,638,720원 | 감정가의 20.97% · 가정 |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 | 세 회차 모두 동일 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
현재 최저가를 기준으로 한 단순 실질취득금액은 82,248,000원 + 산정 인수액 0원 = 82,248,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도이며 실제 낙찰가가 최저가를 초과하면 취득금액도 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,880,464원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 80,367,536원 |
| 2. 가압류 · 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 413,469,715원 | 80,367,536원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 333,102,179원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 1,880,464원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 배당모형상 채권최고액 306,000,000원을 사용하였으며, 실제 확정채권액과 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인별 배당액은 확정되지 않았으므로 임의로 산정하지 않았습니다.
회차별 미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 82,248,000원 | 80,367,536원 | 333,102,179원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 65,798,400원 | 64,214,029원 | 349,255,686원 | 0원 |
| 7회 유찰 가정 | 52,638,720원 | 51,291,223원 | 362,178,492원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재의 권리판정에서는 매수인 인수액이 증가하지 않습니다. 다만 배당모형에 포함되지 않은 임차인별 배당과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대로, 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 4층, 총 7세대이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 급경사지 내 정방형 토지이며, 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 142.0㎡이고 지목은 대입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 규제가 기재되어 있습니다. 교육환경보호구역 세부 사항은 관할기관 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 별도의 공부와 현황 차이가 확인됩니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 현황상의 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대주택이며, 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 최근 실거래를 확인할 수 없어 실제 시장가격과 매도 소요기간은 판단하기 어렵습니다.
⑥ 공용 창고·현황 불일치 — 반드시 확인할 부분
감정평가상 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인하지 못했습니다. 설비의 작동 여부와 내부 인테리어 상태 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 매수 후 수리비나 내부 하자에 따른 추가 비용을 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
이 물건은 단순히 등기부에서 근저당이 말소된다는 이유만으로 현장 리스크가 사라지는 구조가 아닙니다. 특히 201호 실제 점유자와 B01호 공용 창고의 사용 관계를 분리해 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 신림동 98-82 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 오인하지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 6명 중 누가 현재 201호를 점유하는지, 과거 임차인과 현재 점유자의 관계가 무엇인지 확인하세요.
- 보증금 미상 신고자 확인. 서호석·김현우·오현철·이유효·정바울의 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 사건기록과 대조하세요.
- 강구민 임차권등기. 보증금 143,300,000원, 전입일 2023.07.31, 확정일자 2023.07.04 및 임차권등기 명세를 확인하고 말소·배당·점유 상태를 재점검하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간과 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- B01호 공용 창고. 지하 1층 약 13.32㎡ 창고의 공용부분 여부와 실제 점유자, 별도 호실 표기 경위를 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 확인되지 않은 설비 작동 상태, 누수·결로·마감 상태와 예상 수리비를 현장 확인하세요.
- 배당 및 세금. 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용 확정액을 확인하세요. 예상배당표를 최종 배당표로 간주해서는 안 됩니다.
- 공동담보. 관악중앙새마을금고 근저당의 공동담보목록과 실제 피담보채무 및 경매 신청 내역을 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차 및 비용을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0원, 감정가의 33% ≠ 시세의 33%”
서울중앙지방법원 2025타경102915는 감정가 251,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 82,248,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 확인되지 않으며, 현재 권리·배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 임차인 신고자가 6명이고, 그중 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 강구민의 보증금 143,300,000원 역시 전액 회수되기 어려운 배당구조이므로, 인수 위험과 별개로 점유·명도 상황을 확인해야 합니다. 여기에 지하 공용 창고의 별도 호실 표기와 미확인 내부 상태가 추가 검토 대상입니다.
무엇보다 최근 실거래가 확인되지 않아 82,248,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 5회 유찰과 소규모 다세대주택의 환금성 문제까지 감안하면, 시세 검증과 현장·임차인 조사가 선행되어야 합니다.
결론적으로 현재 확인되는 것은 등기상 인수액 0원과 감정가 대비 큰 할인폭입니다. 적정가격·실제 점유·명도·공용부분 관계는 아직 확정할 수 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 낮아진 최저가가 아니라 검증된 실거래 시세와 최종 취득비용이어야 합니다.
