서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 산마루빌(98-82) 4층401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리 기준점은 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이고, 신청채권자는 같은 관악중앙새마을금고, 청구금액은 261,530,500원입니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 신한은행 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 보증금 198,000,000원의 임차권자 정바울은 금액만 보면 최저가보다 훨씬 크지만, 전입일이 2020.10.16.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 커서 매수인이 차액을 인수하는 대항력 인수형’이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 4층401호 · 도로명 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 7세대 · 2016.11.24 사용승인 |
| 소유자 | 정진리 (2017.10.27 매매, 거래가액 136,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 79,298,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 261,530,500원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 306,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 점유·권리는 인수되지 않는다
확인된 전입자 6명은 모두 말소기준권리인 2016.12.12. 이후에 전입했습니다. 가장 이른 오현철도 2016.12.15. 전입으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준 대항력 있는 임차인은 확인되지 않으며 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유효 | 2019.01.25 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정바울 | 2020.10.16 | 198,000,000원 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강구민 | 2023.07.31 | 미상 | 2025.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 32.77%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 79,298,000원으로 감정가 242,000,000원의 32.77% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 그러나 이 자료에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
중개 시세 자료의 대상 전용면적은 19.06㎡로 표시되어 있으나 이 사건 물건과 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 가격의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 실제 호수 확인, 전유면적·공용부분 확인, 내부상태, 점유관계와 현장 매매사례 대조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,827,364원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 77,470,636원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 413,469,715원 중 배당되는 채권액은 77,470,636원, 미배당액은 335,999,079원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건물 전체는 7세대, 2016.11.24 사용승인입니다.
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대·연립·아파트가 주를 이루는 주거지대이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 급경사 지대의 정방형 토지이며 서측·남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,897,000원, 토지면적 142.0㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 7세대 소규모 다세대이고 이미 5회 유찰됐으며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 등기상 4층401호와 현황상 501호 표기가 왜 다른지 건축물현황도와 현장을 직접 대조하세요.
- 점유자 확인. 실제 임차인 6명이 확인되므로 현재 점유자·퇴거 여부·인도 가능 시점을 확인하세요.
- 정바울 임차권. 보증금 198,000,000원 자체에 놀랄 필요는 없지만, 전입일 2020.10.16.과 말소기준권리 2016.12.12.의 선후관계는 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 지하 창고. 약 13.32㎡ 지하1층 창고는 공용부분이지만 B01호로 표기돼 있으므로 독점 사용 여부나 점유 상태를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 일부 내부 확인이 불가능했습니다. 설비 작동과 인테리어 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 32.77%지만 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인 난도는 낮지 않다
권리관계만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2016.12.12. 근저당이 말소기준이고, 확인된 6명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 보증금 198,000,000원의 임차권자 정바울도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 5회 유찰, 7세대 소규모 다세대, 등기상 401호와 현황상 501호의 불일치, 다수 전입자, 내부 미확인, 공용 지하창고의 별도 표기까지 현장에서 풀어야 할 문제가 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 79,298,000원이 감정가의 32.77%라는 사실은 분명하지만, 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없는 만큼 ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’와 ‘시세보다 싸다’는 같은 말이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 목적물과 점유·가격을 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
