서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울 관악구 신림동 산마루빌 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원인데 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 82,248,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1 수준이지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 말소기준과 점유관계입니다. 말소기준은 2016.12.12. 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 김한솔의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
조사된 점유·임차 관련자는 서호석, 김현우, 강구민, 오현철, 이유효, 정바울, 김한솔 등 7명입니다. 가장 이른 전입일은 오현철의 2016.12.15.로 말소기준일 2016.12.12.보다 뒤입니다. 따라서 제시된 자료상 이들 모두 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으며, 김한솔의 임차보증금 147,000,000원도 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 3층 301호 · 도로명 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 2016.11.24. 사용승인 · 총 7세대 |
| 소유자 | 정진리 · 2017.10.27. 매매 · 거래가액 186,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 82,248,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 261,530,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 306,000,000원입니다. 이후 박진우 가압류 100,000,000원, 국·안산시 압류, 경매개시결정, 신한은행 가압류 107,469,715원 및 김한솔의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수금은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 조사상 7명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서호석 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현우 | 2022.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강구민 | 2023.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오현철 | 2016.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유효 | 2019.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정바울 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한솔 | 2020.12.22 | 147,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김한솔은 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기자로, 최초 임대차계약일은 2020.11.24., 주민등록일은 2020.12.22., 최초 확정일자는 2020.11.25.입니다. 보증금은 최초 140,000,000원에서 2022.11.18. 7,000,000원이 증액돼 총 147,000,000원입니다. 그러나 전입이 말소기준보다 뒤여서 제시된 분석상 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 33%라는 숫자만으로 시세 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 82,248,000원으로 감정가 251,000,000원의 32.77%입니다. 한 차례 더 유찰되면 65,798,400원, 다시 유찰되면 52,638,720원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,880,464원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 80,367,536원 |
| 2. 가압류 · 박진우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 513,469,715원 중 예상 배당액은 80,367,536원이고, 미배당액은 433,102,179원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대이며, 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지로, 서측 및 남측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2016.11.24. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 총 7세대의 소규모 다세대이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 명세서 대조. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있으므로 최신 매각물건명세서에서 임대차 조건과 배당요구 현황을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 82,248,000원이 감정가의 32.77%라는 이유만으로 저가라고 보지 말고, 인근 동일 유형·면적 다세대의 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 여러 명의 전입·점유 흔적이 확인되는 사건이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 갑구의 민간임대주택등기 기재와 관련 행정등록 상태를 원문 기준으로 확인하세요.
- 공용창고. 지하1층 약 13.32㎡ 공용부분의 통칭 B01호 사용 실태와 점유 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 일부 세대는 폐문부재로 내부 인테리어와 설비 작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 환금성과 실제 시세
권리분석만 놓고 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2016.12.12. 근저당이고, 조사된 점유·임차 관련자 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 김한솔의 147,000,000원 임차권도 대항력 없는 후순위로 정리돼 있으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건을 좋은 가격의 물건이라고 단정할 근거는 별개입니다. 이미 5회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.8회입니다. 총 7세대의 소규모 다세대라는 특성과 최근 실거래 금액이 제시되지 않은 점까지 감안하면, 감정가 대비 67% 이상 할인됐다는 숫자보다 실제 시세와 환금성 검증이 우선입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 현장과 거래사례 확인 뒤에 내려야 하는 사건입니다.
