인천지방법원 2025타경961. 주안역 남동측 인근 경향프라자 5층 501호로 제시된 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구시설(학원)이며, 건물 설명에는 5층 501호부터 508호까지가 함께 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 오순환이고, 2023년 5월 31일 신탁재산이 귀속된 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 미추홀구 압류, 신용보증기금 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등이 이어졌습니다. 등기 순위만 놓고 보면 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에 확인된 점유자 중 한 곳은 보증금과 기준일이 모두 미상이고, 5층 전체 이용 및 일부 전대 내용까지 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계의 원본 대조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층 501호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 교육연구시설(학원)으로 이용 중 |
| 건물 현황 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 · 감정평가서상 5층 501~508호 기재 |
| 소유자 | 오순환 (2023.05.31. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 868,389,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
과거의 신탁·근저당·가압류·압류·경매 기록 상당수는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.05.31. 국민은행 근저당입니다. 이후 등기된 미추홀구 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 산정상 인수 0원, 확인 전 확정 금지
| 점유자 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국제평생교육원, 건설안전교육원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호민 | 501, 502 | 2024.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강호민의 기준일은 2024.07.02.로 말소기준인 2023.05.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 국제평생교육원·건설안전교육원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현황조사에는 5층 전체를 두 교육시설이 이용했고 일부 2개 호실을 “대원”에게 전대했으나 운영하지 않고 있다고 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,740,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 1,008,000,000원 | 72,739,360원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,227,000,000원 중 72,739,360원만 배당되고, 미배당액은 1,154,260,640원입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 채권자의 미회수액이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 미상 임차인의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 주안역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 교육연구시설인 학원으로 이용 중이며, 건물 설명에는 5층 501~508호가 함께 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,241.6㎡, 상업용으로 이용 중인 평탄한 정방형 토지입니다. 공시지가는 ㎡당 5,554,000원입니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 도로접면은 광대세각입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 노선상가지 입지는 장점이지만 교육연구시설 용도는 수요층이 제한될 수 있으며, 이미 2회 유찰됐다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 범위 대조. 주소는 5층 501호로 제시되지만 감정평가의 건물 구조와 이용상태에는 501~508호가 함께 기재되어 있습니다. 등기부 표제부·감정평가서·매각목록에서 실제 매각 범위를 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 국제평생교육원·건설안전교육원의 기준일, 보증금, 임대차계약, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전대관계 확인. 현황조사에 기재된 “대원”의 2개 호실 전대와 현재 운영 중단 상태를 현장에서 확인하세요.
- 강호민 점유 확인. 501·502호 점유 여부, 실제 사용상태와 인도 가능성을 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 절차는 별개의 문제입니다.
- 세금·공과금 확인. 미추홀구와 국민건강보험공단 압류의 체납액, 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서가 정리됩니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신, 동일 용도·면적·층·점유조건의 거래가와 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 용도 적합성. 교육연구시설 용도를 유지하거나 변경할 경우 일반상업지역·방화지구·경관지구와 건축물 용도 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2023.05.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 국제평생교육원·건설안전교육원의 보증금과 기준일이 미상이고, 5층 전체 이용 및 일부 전대 내용이 확인됩니다. 여기에 주소상 501호와 감정평가상 501~508호의 대상 범위도 원본 대조가 필요합니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교도 확보되지 않았으므로 감정가의 49%라는 숫자는 투자 결론이 아닙니다. 등기 권리는 소멸형이지만 점유와 매각 범위는 확인형입니다. 권리는 조건부 합격, 입찰은 점유 확인 후.
