인천지방법원 2025타경961. 인천 미추홀구 주안동 경향프라자 5층 502호로, 감정평가상 교육연구시설(학원)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 오순환이며, 2023년 5월 31일 국민은행이 채권최고액 1,008,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 5층 전체가 국제평생교육원과 건설안전교육원의 교육시설로 이용됐고, 일부 2개 호실은 ‘대원’에게 전대했으나 운영하지 않고 있다고 적혀 있습니다. 해당 교육원들의 전입일·보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 교육연구시설(학원)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 오순환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 868,389,576원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,008,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미상형
현재 권리분석의 기준은 2023년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 2025년 2월 7일 신용보증기금 가압류와 2025년 4월 1일 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁·근저당·가압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 교육시설 점유 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국제평생교육원, 건설안전교육원 | 5층 전체 교육시설 이용 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강호민 | 501, 502호 | 2024.07.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강호민의 전입일은 2024년 7월 2일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2023년 5월 31일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도 협의 내용은 별도로 확인해야 합니다.
국제평생교육원과 건설안전교육원은 보증금뿐 아니라 전입일도 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘인수 없음’으로 확정할 수도 없습니다. 특히 5층 전체 이용 및 일부 2개 호실 전대관계가 기재돼 있어 502호의 실제 점유범위와 사용주체를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 185,000,000원의 49%인 90,650,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 교육연구시설 용도, 실제 점유관계, 임대차 조건을 반영한 별도의 가격 검증이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당 후 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 90,650,000원 | 1,138,381,700원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 63,454,999원 | 1,165,087,191원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 44,418,499원 | 1,183,781,034원 |
각 매각가는 점유자의 대항력과 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가의 하한일 뿐입니다. 미상 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,008,000,000원 | 88,618,300원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,227,000,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상배당은 88,618,300원입니다. 미배당액은 1,138,381,700원이며, 신용보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 국민은행의 신청채권 청구액 868,389,576원도 전액 충족되지 않습니다.
집행비용은 매각가의 2.2%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 주안역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 교육연구시설인 학원으로 이용 중이었습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,241.6㎡, 공시지가는 ㎡당 5,554,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 교육원 임대차 원본. 국제평생교육원·건설안전교육원의 계약일, 점유개시일, 사업자등록·전입일, 보증금, 차임, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일. 교육원들의 대항요건이 2023.05.31.보다 앞서는지 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 전대관계. 일부 2개 호실을 ‘대원’에게 전대했다는 내용과 현재 운영하지 않는다는 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 경계. 강호민의 점유부분이 501·502호로 기재돼 있으므로 502호 내부 점유범위와 출입·시설 구분을 확인해야 합니다.
- 강호민 보증금. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 배당 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 공동담보목록 제2023-843호에 속하므로 다른 공동담보 물건의 진행 및 배당관계를 함께 살펴야 합니다.
- 관리비·시설비. 교육시설로 사용된 5층의 관리비 체납, 원상복구 범위, 내부 설비와 집기 귀속을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 미상형”
이 물건은 말소기준 국민은행 근저당 이후의 권리가 모두 소멸해 등기상 권리 구조는 단순합니다. 최저가도 감정가의 49%인 90,650,000원까지 내려왔습니다. 하지만 국제평생교육원·건설안전교육원의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 5층 전체 이용과 일부 전대관계까지 얽혀 있습니다.
따라서 현재 표시된 매수인 인수 0원은 배당모형상 잠정치일 뿐입니다. 미상 점유자가 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기는 확인됐지만 점유는 아직 확인되지 않은 물건. 교육원 임대차와 전대관계를 해소한 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
