인천지방법원 2025타경961. 주안역 남동측 경향프라자 5층 503호로, 경매 용도표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 교육연구시설(학원)입니다. 현재 등기부의 말소기준권리는 2023년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 1,008,000,000원입니다. 이후 신용보증기금의 219,000,000원 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 낙찰과 함께 소멸합니다.

그러나 이번 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 5층 전체를 국제평생교육원·건설안전교육원이 교육시설로 이용했고, 일부 2개 호실을 ‘대원’에게 전대했으나 운영하지 않고 있다고 기재돼 있습니다. 교육시설 운영자의 점유개시일과 보증금은 확인되지 않았고, 강호민은 501·502호에 2024년 7월 2일 전입한 것으로 조사됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인

2023년 국민은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 1,008,000,000원이고 공동담보목록 제2023-843호가 기재돼 있어, 본건 최저가만으로 채권을 충족할 수 없는 구조입니다. 다만 근저당권의 미배당금 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유자 분석 — 503호 직접 점유관계 확인이 우선

강호민의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 조사된 점유부분도 501호·502호이므로 503호와 직접 연결되지는 않습니다. 반면 국제평생교육원·건설안전교육원은 현황조사상 5층 전체를 교육시설로 이용 중이었지만 점유개시일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이번 입찰의 핵심은 운영기관과 소유자 사이의 임대차계약, 보증금, 점유범위를 원본 매각물건명세서와 현장조사로 확인하는 것입니다.

③ 가격·회차 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 입찰보증금을 최저가의 10%로 계산하면 6,272,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

* 등기권리 기준 계산값입니다. 교육시설 점유자의 보증금과 대항력은 확인되지 않아 실제 인수위험은 별도 검증이 필요합니다.

유찰이 이어질수록 등기상 채권 미배당액은 증가하지만, 국민은행 근저당과 신용보증기금 가압류의 미배당액이 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 문제는 회차별 매각가가 아니라 미상 점유자의 보증금입니다. 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)

채권총액 1,227,000,000원 중 채권자 배당은 61,191,040원, 미배당은 1,165,808,960원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 주안역 남동측 인근이며 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있습니다.
• 이용상태. 교육연구시설인 학원으로 이용 중이며, 5층에는 501호부터 508호까지가 소재합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 외벽은 복합판넬·석재붙임·강화유리 마감, 창호는 새시 마감입니다.
• 설비. 공중위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평탄한 정방형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 30m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 5,554,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 직접 점유 확인. 현황조사상 5층 전체가 교육시설로 이용됐으므로 503호의 출입문, 내부 이용자, 집기와 간판을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차계약 원본. 국제평생교육원·건설안전교육원의 계약일, 보증금, 임차범위, 점유개시일을 확인해 대항력과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 전대 관계. ‘대원’ 및 강호민의 501호·502호 점유가 503호 인도절차와 연결되는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 인근 경향프라자 교육연구시설·업무시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
• 용도 확인. 현재 이용상태가 교육연구시설(학원)이므로 향후 사용 목적과 건축물대장상 용도, 영업 가능 여부를 대조해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 부담을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유계약 확인이 먼저”

등기부만 보면 국민은행 근저당 이후의 권리가 모두 소멸하는 단순한 물건입니다. 하지만 현황조사상 5층 전체를 이용한 교육시설 운영자의 보증금과 점유개시일이 빠져 있어, 현재 계산된 인수액 0원을 최종 결론으로 받아들이기는 어렵습니다. 강호민은 말소기준일 이후 전입했고 점유부분도 501호·502호로 조사됐지만, 503호를 포함한 교육시설 운영자의 권리관계는 여전히 미상입니다.

최저가는 62,720,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없고 미상 보증금이 존재할 수 있으므로 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 등기권리보다 점유계약서 한 장이 결론을 바꿀 수 있습니다. 등기권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류. 입찰 판단은 503호 임대차 원본과 현장 점유자를 확인한 뒤 내려야 합니다.