/ 73,010,000원
인천지방법원 2025타경961. 주안역 남동측 인근 경향프라자 5층 504호로, 감정평가상 교육연구시설(학원)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 5월 31일 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 1,008,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체보다 중요한 변수는 점유관계입니다. 현황조사에는 5층 전체가 국제평생교육원,건설안전교육원의 교육시설로 이용됐고, 일부 2개 호실을 대원에게 전대했으나 운영하지 않고 있다고 기재돼 있습니다. 국제평생교육원,건설안전교육원의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 “있다” 또는 “없다”로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층 504호 도로명: 인천광역시 미추홀구 주안로 108 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 교육연구시설(학원) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 오순환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 868,389,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 현황 | 대 1,241.6㎡ · 상업용 · 평지·정방형 · 광대세각 · 공시지가 5,554,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
과거 가압류·경매·근저당·신탁 관련 등기 대부분은 이미 말소됐고, 현존하는 말소기준권리는 2023.05.31 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 표시된 후순위 권리 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 분석
| 점유자 | 사용 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 국제평생교육원,건설안전교육원 | 5층 전체 교육시설 이용 정황 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강호민 | 501,502 | 2024.07.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강호민의 전입신고일은 2024.07.02로 말소기준일인 2023.05.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 신고된 사용 부분은 501호와 502호로, 매각 대상인 504호와 직접 일치하지 않습니다. 반면 5층 전체의 교육시설 사용 정황이 있는 국제평생교육원,건설안전교육원은 권리 판단에 필요한 날짜와 금액이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 가격 위치 — 감정가의 49%지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 49.0%입니다. 다만 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가를 실제 시장가격과 비교할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율은 유찰 진행 정도를 보여줄 뿐, 현재 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49.0% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,155,704,180원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,177,212,926원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 1,192,269,048원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.3% 추정) | - | 1,714,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,008,000,000원 | 71,295,820원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,227,000,000원 중 71,295,820원만 배당되고, 미배당액은 1,155,704,180원입니다. 국민은행의 신청채권액 868,389,576원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리가 확인되면 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 주안역 남동측 인근의 노선상가지대로, 주위에 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 교육연구시설(학원)로 이용 중이며, 감정 건물 설명에는 5층 501호부터 508호까지가 함께 열거돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30M 내외, 동측 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,241.6㎡이고 상업용으로 이용되는 평지·정방형 토지입니다. 공시지가는 5,554,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주안역 접근성은 양호하지만 교육연구시설 용도의 수요와 동일 건물 거래가격이 확인되지 않아 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 확인. 5층 전체 교육시설 이용 정황과 2개 호실 전대 사실이 있으므로 현장 출입·호실 구획·열쇠 관리·현재 운영 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 국제평생교육원,건설안전교육원의 임대차계약일·점유개시일·사업자등록·보증금·차임·확정일자를 대조해야 합니다.
- 강호민 사용 부분 확인. 신고 부분은 501호와 502호이므로 504호 점유와의 관련 여부를 구분해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 산정은 인수 0원이지만, 말소기준일 이전 대항요건을 갖춘 미상 보증금이 확인되면 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49.0%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 경향프라자 동일 층·유사 용도 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 공동담보목록 제2023-843호에 연결돼 있으므로 다른 담보물의 배당과 잔존채권을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세와 최우선변제 가능성이 반영되지 않은 산정이므로 법원 서류에서 실제 순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있으므로 입찰 전 대상 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 비교적 명확한 등기 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 국제평생교육원,건설안전교육원의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 미상 점유권리를 반영하지 못한 산정입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가는 73,010,000원으로 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 교육연구시설 용도의 수요와 임대수익, 실제 점유권리를 모두 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다. 등기는 소멸형이지만 점유는 미확정, 가격은 할인형이지만 시세는 미검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 504호의 실제 임대차관계를 확정하는 것입니다.
