인천지방법원 2025타경961. 인천 미추홀구 주안동 경향프라자 5층 507호입니다. 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기상 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 교육연구시설(학원)입니다. 주거용 아파트처럼 접근해서는 안 되는 물건입니다.

권리의 기준점은 2023년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 확인되는 이들 금전채권 관련 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 등기상 금전채권의 소멸과 점유자의 임차권 문제는 별개입니다. 현황조사에서는 국제평생교육원·건설안전교육원과 강호민이 확인되지만, 이 중 507호를 실제로 어떤 권원으로 점유하는지, 보증금이 있는지, 낙찰자에게 승계될 금액이 있는지는 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

2023년 5월 31일 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 종전 근저당권과 과거 경매개시결정, 신탁등기 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리관계에서 주목할 항목은 국민은행 근저당과 그 이후의 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정입니다.

② 임차인·점유 분석 — 이번 사건의 핵심

현황조사상 확인된 점유·임차 관련 기재는 국제평생교육원·건설안전교육원과 강호민입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 두 기재를 곧바로 507호의 독립적인 임차인 2명으로 합산할 수는 없습니다.

대항력 판정은 확인된 기재를 기준으로 구분했습니다. 강호민의 대항력 없음 판정은 말소기준권리 이후의 전입일에 근거한 해당 기재의 판단이며, 507호의 점유자가 모두 대항력이 없다는 뜻은 아닙니다.

실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다. 확인 결과 낙찰자에게 승계되는 임차보증금이 없다면 낙찰대금이 취득비용의 출발점이 되지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 계산해야 합니다. 특히 인수형 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금의 배당으로도 해소되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 현재 최저가 105,000,000원만으로 저가 매수라고 판단할 수 없는 이유입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

이번 물건의 감정가는 150,000,000원, 최저매각가격은 105,000,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.

2회 및 3회 유찰 가격은 회차별 계산에 따른 가정으로, 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다. 최저매각가가 추가로 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가하는 구조라면 실질취득비용이 같은 수준에 머물 수 있으므로 가격표만 보고 입찰 판단을 내려서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 매각된다고 가정한 배당계산입니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치이며, 실제 확정 채권액, 공동담보 배당, 세금 및 임차인 우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 2,270,000원으로 추정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당관계도 확정되지 않았습니다. 배당계산에 표시된 매수인 인수액 0원은 임차관계가 확정되었다는 의미가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

각 회차 모두 추정 배당액으로는 신청채권자 국민은행의 청구액 868,389,576원을 전액 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 매각가격과 예상 배당액은 감소하고, 계산상 채권 미배당액은 증가합니다.

다만 이러한 채권 부족액이 곧 매수인의 추가 취득비용은 아닙니다. 매수인의 실질 부담은 실제 낙찰대금과 승계되는 권리·보증금 등을 구분해 산정해야 합니다. 현재는 임차관계가 확정되지 않았으므로 회차별 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.

⑥ 특별매각조건 — 보증금 20%

입찰보증금 21,000,000원은 입찰 시 준비해야 하는 금액입니다. 이를 최종 취득비용과 혼동해서는 안 됩니다. 취득비용을 판단할 때는 실제 낙찰대금에 임차보증금 인수 가능성과 기타 필요한 비용을 별도로 반영해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 주안역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 업무시설 등이 위치한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 양호합니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 해당 층에는 501호부터 508호까지의 호실이 기재되어 있습니다. 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 실제 이용. 교육연구시설(학원)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 5층 전체 이용 및 일부 전대 이력이 있어 507호의 독립적인 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 전체 토지면적은 1,241.6㎡이고 공시지가는 5,554,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 주안역 인근의 상업·업무시설 입지이나 교육연구시설이라는 이용 특성과 점유관계가 매각 및 재임대에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래가격과 임대수익 자료를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실제 매각대상 확인. 매각목록을 통해 507호의 전유부분, 대지권 또는 토지지분, 매각 범위를 정확히 대조하세요. 건물 전체 토지면적과 개별 호실의 대지권을 혼동하지 않아야 합니다.
• 점유자 특정. 국제평생교육원·건설안전교육원이 507호를 직접 점유하는지, 실제 운영자와 계약 당사자가 누구인지 확인하세요.
• 전대관계 확인. '대원'에게 전대한 2개 호실에 507호가 포함되는지, 전대차계약과 실제 점유가 종료되었는지 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 임대료, 계약기간, 사업자등록 및 점유 관련 자료를 대조하세요. 미상인 보증금을 임의로 0원 처리하지 않아야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 임차인의 권리 발생 시점, 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 뒤 낙찰자 인수금액을 산정하세요.
• 호실 구분. 강호민의 관련 부분은 501호·502호입니다. 이를 507호의 임차관계로 잘못 합산하지 않도록 실제 계약 및 점유 범위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 공동담보목록 제2023-843호와 다른 담보물의 권리관계, 실제 채권액 및 배당관계를 확인하세요.
• 특별매각조건. 현재 회차 보증금은 최저가의 20%인 21,000,000원입니다. 매각기일 전 최종 공고와 조건을 확인하세요.
• 시세 검증. 경향프라자 및 인근 유사 용도의 최근 거래, 실제 임대료, 공실 및 매매 수요를 확인하고 실질취득금액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최종 매각공고를 확인하세요. 점유·임차·매각조건에 변동이 없는지도 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 실제 인수액”

이 사건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가격이 105,000,000원으로 내려왔습니다. 국민은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 금전채권의 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 507호의 임차·점유관계는 아직 명확하지 않습니다. 교육원 측의 보증금과 대항력이 확인되지 않았고, 5층 전체의 교육시설 이용 및 일부 전대 사실까지 존재합니다. 강호민은 501호·502호 관련 기재이므로 507호의 점유관계를 대신 설명할 수 없습니다.

여기에 입찰보증금 20%라는 특별매각조건이 붙어 있으며, 실거래 시세와 실제 임대수익도 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 점유·보증금 인수액을 먼저 확정하고, 그다음 실질취득금액을 시세와 비교해야 한다는 것입니다. 현재의 계산상 인수액 0원을 확정 사실로 취급하지 말고, 임차관계·전대범위·공동담보·특별매각조건을 검증한 결과를 기준으로 입찰 가능 여부와 가격을 판단해야 합니다.