인천지방법원 2025타경961. 주안역 인근 경향프라자 5층 505호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 교육연구시설(학원)입니다. 감정가는 136,000,000원, 현재 최저매각가는 66,640,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

등기 자체는 기준점이 선명합니다. 오순환 소유로 신탁재산이 귀속된 2023년 5월 31일, 국민은행이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 신용보증기금 가압류 219,000,000원과 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당은 공동담보목록 제2023-843호에 포함된 채권최고액이므로, 이 호실에 귀속되는 실제 채무·배당액과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 설정됐던 다수의 근저당과 가압류, 종전 경매개시결정 및 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 5월 31일 국민은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기권리만 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.

② 점유·임차인 — 한 건은 대항력 가능·미상

국제평생교육원과 건설안전교육원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 없다고도 단정할 수 없습니다. 따라서 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다. 강호민은 2024년 7월 2일 전입해 2023년 5월 31일 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

③ 가격 구조 — 49% 유찰, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 136,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 66,640,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 46,648,000원, 그다음은 32,653,599원으로 내려갑니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다.

*배당 시뮬레이션 기준. 전입일·보증금이 미상인 교육기관 점유관계와 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

채권자 총 청구 기준액은 1,227,000,000원이고 예상 배당액은 65,040,480원, 미배당은 1,161,959,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인이 자동 승계하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 지하철 1호선 주안역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
• 이용상태. 교육연구시설인 학원으로 이용 중이며, 공중위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,241.6㎡, 공시지가 5,554,000원/㎡이며 평지의 정방형 상업용 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 실제 대상 주소는 경향프라자 5층 505호이고 감정평가상 학원 이용으로 기재돼 있어 매각대상 범위와 대지권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 교육기관 임대차 확인. 국제평생교육원·건설안전교육원의 전입일, 보증금, 임대차계약, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 505호 점유범위 확인. 현황조사는 5층 전체 이용관계를 기재하고 강호민의 사용 부분은 501호·502호로 표시합니다. 505호의 직접 점유자를 분리해 확인해야 합니다.
• 전대관계 확인. 일부 2개 호실을 ‘대원’에게 전대했으나 운영하지 않는다는 기재가 있으므로 전대차 존속 여부와 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 공동담보목록 제2023-843호입니다. 실제 채무액과 다른 공동담보 물건의 배당 관계를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 미반영 항목 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저”

이 물건은 말소기준이 명확하고 이후 등기권리는 소멸하므로, 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사상 교육시설 점유가 존재하고 그 전입일과 보증금이 미상입니다. 특히 매각대상은 505호인데 다른 점유기록은 501호·502호로 표시되고, 5층 전체 이용과 전대관계까지 함께 기재돼 있습니다.

따라서 배당표상 인수액 0원은 잠정값으로만 봐야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 66,640,000원이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류입니다. 교육기관의 임대차와 505호 직접 점유범위가 명확해진 뒤에야 실질취득액과 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.