청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지상 10층 중 4층이며 401호는 근린생활시설, 현황 ‘공실’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 박천호이고, 2022.05.13. 청주축산업협동조합 명의의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이므로 뒤에 설정된 근저당권, 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 권리표만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 조유라가 2023.11.02. 전입한 것으로 나타납니다. 말소기준인 2022.05.13.보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가의 ‘공실’과 전입 기록이 서로 다른 만큼 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 · 지상10층 중 4층 |
| 소유자 | 박천호 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2022.05.13. 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 공동담보목록 제2022-619호가 기재돼 있습니다. 이후 송승현 명의 400,000,000원 근저당, 제이씨현시스템주식회사 200,000,000원 근저당, 정양모 104,000,000원 근저당, 충북신용보증재단 가압류 36,069,300원과 청주시 압류, 경매개시결정 및 후순위 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조유라의 전입신고일은 2023.11.02.로, 말소기준권리 2022.05.13.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사된 점유자는 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 신건 304,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 304,000,000원으로 신건입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 80%인 243,200,000원, 2회 유찰 64%인 194,560,000원입니다. 다만 본건의 가격을 직접 비교할 실거래 기준을 산정하지 않으므로, 현재 304,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 298,944,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 송승현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,780,069,300원 중 예상 배당은 298,944,000원이며, 미배당은 2,481,125,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이고 인근에 중소규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하고, 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 401호는 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층 중 제4층 제401호이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 페어글라스창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구)이며, 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 401호는 공실이나 현황조사에는 조유라 전입이 확인됩니다. 실제 영업·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 조유라의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.13. 청주축산업협동조합 근저당권과 공동담보목록 제2022-619호를 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 가격 검증. 감정가 304,000,000원을 기준으로만 응찰하지 말고 부성타워 및 인근 근린생활시설의 실제 임대·공실·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
이 물건은 2022.05.13. 청주축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리 자체는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 근린생활시설인 401호가 감정평가상 공실인데 현황조사에는 조유라의 2023.11.02. 전입이 존재한다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 점유관계가 완전히 닫힌 것은 아닙니다.
또한 신건 최저가 304,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 시세 검증 없이 높게 평가해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원으로 내려가지만, 최저가가 내려간다는 사실 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 사건은 권리는 확인 가능, 점유는 재확인, 가격은 검증 후 결정으로 정리하는 것이 맞습니다.
