청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 401호의 임의경매입니다. 소유자는 박천호이며, 2022년 5월 13일 소유권을 취득한 날 청주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 후순위 담보권과 압류가 붙었으며, 청주축산업협동조합이 경매를 신청했습니다.
눈에 띄는 것은 채권 규모와 매각가의 격차입니다. 신청채권자의 청구액은 1,874,699,151원이고, 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 212,800,000원에 불과합니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 거액의 채권최고액을 401호 한 개 호실의 실제 채무액이나 매수인이 부담하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 배당 부족과 매수인 채무 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 4층 |
| 이용상태 | 감정평가 당시 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 박천호 (2022.05.13 소유권이전) |
| 감정가 | 304,000,000원 |
| 최저매각가 | 212,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 | 청주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,874,699,151원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 청주동남지구 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리 소멸
말소기준은 2022.05.13 설정된 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 2~4번 근저당권과 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 2번 근저당권에는 송승현에서 송현정으로의 권리이전이 있으며, 이어서 주식회사 케이엠건설의 근저당권가처분도 등기되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 전입 기록과 공실 평가의 차이
현황조사에는 조유라 1명의 전입 기록이 확인됩니다. 전입일은 2023.11.02로, 말소기준권리인 2022.05.13보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차계약 내용과 배당 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 현황조사 전입자 |
2023.11.02 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자·보증금·차임·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전입일 기준 대항력 판정과 별도로 실제 점유 및 임대차의 법적 성격을 확인해야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 부담할 임차보증금 등 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 그러나 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이를 모든 임대차·명도 위험의 부재로 해석해서는 안 됩니다. 특히 실제 점유자가 있다면 권리 인수와 별개로 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시장가치는 다르다
현재 최저매각가는 212,800,000원으로 감정가 304,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 내려갔지만, 비교 가능한 근린시설 실거래가격이나 임대수익 수준이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(1회 유찰) | 70% | 212,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 148,960,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 104,272,000원 | 0원 |
회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 낙찰을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,779,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 송승현 → 송현정 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,779,200원을 제외한 209,020,800원이 선순위 근저당권자인 청주축산업협동조합에 배당됩니다. 이 배당 가정에서는 후순위 근저당권자와 가압류권자가 배당받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
| 회차별 배당 시뮬레이션 | 채권자 배당합계 | 채권 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 209,020,800원 | 2,571,048,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 146,074,560원 | 2,633,994,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,012,192원 | 2,678,057,108원 | 0원 |
채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 산정된 추정치입니다. 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제 등에 따라 법원의 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 배당 부족액으로서 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용암동 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근입니다. 주변에는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집해 있고 중소규모 아파트단지가 위치합니다. 주거배후와 상업시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 북동측 중고개로를 통해 청주시 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 중 4층이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일 마감, 창호는 페어글라스창호로 조사됐습니다. 위생·급배수, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 해당 401호는 감정평가 당시 근린생활시설로서 공실이었습니다. 같은 층의 일부 다른 호실은 영업 중인 것으로 조사됐으나, 이를 401호의 영업 또는 임대수익으로 해석해서는 안 됩니다.
- 도로. 건물 부지는 남동측·남서측·북서측의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 가로장방형의 상업용 부지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·청주동남지구 지구단위계획구역이며, 상업용지는 건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 참고. 부지 면적은 1,281.0㎡이며 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로서 401호의 개별 대지지분이나 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 4층 근린시설은 업종 적합성, 건물 내 동선, 승강기 이용, 임대수요 및 공실기간에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정 당시 공실이었던 만큼 임차 수요와 임대료 수준을 반드시 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 현장 확인. 감정 당시 공실이었으나 현황조사상 전입자 조유라가 확인됩니다. 해당 호실의 실제 점유 여부, 영업 여부, 열쇠 및 인도 상태를 직접 확인하세요.
- 임대차 확인. 조유라의 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 임대차계약 관계, 사업자등록 관련 사항을 대조하세요.
- 후순위 가처분. 을구 2번 근저당권에 대한 주식회사 케이엠건설의 가처분이 있습니다. 처분금지 내용과 매각소멸 여부를 법원 자료로 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 청주축산업협동조합 등 여러 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 각 담보목록과 채권관계, 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 감정가 대비 할인율만으로 투자 메리트를 판단하지 마세요. 인근 유사 층수·면적·용도의 상가 실거래와 실제 임대조건을 비교하세요.
- 관리비·공실비용. 관리사무소에서 공용부분 체납 관리비를 확인하고, 공실 유지기간 중 발생할 관리비와 임대 준비비용을 반영하세요.
- 용도 및 시설 상태. 실제 용도, 내부 마감, 소방시설, 업종별 인허가 가능성을 확인하세요. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았지만 현장 확인은 별도로 필요합니다.
- 매각 범위와 원본 대조. 감정평가에는 401호 외 여러 호실이 함께 언급됩니다. 반드시 401호의 매각 범위, 대지권, 면적 및 관련 서류를 독립적으로 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 상가 투자 메리트”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 거액의 미배당 채권이 존재하지만 그것만으로 낙찰자가 채무를 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 권리 정리 가능성과 투자 수익성은 별개입니다. 401호는 감정 당시 공실이었고, 전입 기록이 있는 조유라의 실제 점유 및 임대차관계도 확인해야 합니다. 시세 비교가 없는 상황에서 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 4층 근린시설은 임차 수요와 수익성을 검증하지 않으면 매입 후 장기 공실 및 매각 지연의 부담이 생길 수 있습니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 환금성은 보수적 접근입니다. 현재 최저가 212,800,000원에 대한 시장가치 검증과 점유·가처분 확인이 선행되어야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 실거래 및 임대수익 근거 없이 응찰하기보다는, 해당 401호의 실제 사용 가능성과 수익성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 적절합니다.
