청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 404호 근린시설입니다. 소유자는 박천호이며, 2022.04.04 매매를 원인으로 2022.05.13 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 청주축산업협동조합이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 매각에서의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 송승현 근저당 400,000,000원, 제이씨현시스템주식회사 근저당 200,000,000원, 정양모 근저당 104,000,000원과 충북신용보증재단 가압류 36,069,300원 등은 모두 후순위입니다.
권리 순서만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 실제 배당 시뮬레이션도 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 확인 포인트는 등기보다 점유 쪽에 있습니다. 현황조사에는 조유라가 2023.11.02 전입한 것으로 나타나는 반면, 감정평가의 이용상태에는 일련번호 1~4, 7, 8이 근린생활시설 공실로 기록돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층404호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 | 근린시설 · 부성타워 4층 404호 |
| 소유자 | 박천호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 청주지방법원 등기과 · 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 공동담보목록 제2022-619호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 근저당·가압류·가처분과 경매개시결정·청주시 압류는 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 2025.02.17 동청주세무서장 압류는 2025.09.17 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조유라의 전입일 2023.11.02는 말소기준일 2022.05.13보다 뒤입니다. 현황조사 결과에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 보증금이 확인되지 않더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 구조로 보지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 역시 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 312,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 312,000,000원입니다. 확인 가능한 회차별 가격은 1회 유찰 시 249,600,000원, 2회 유찰 시 199,680,000원입니다.
이 사건에서는 감정가와 최저가를 실거래가와 직접 비교할 수 있는 거래가격 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 312,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않고, 신건 가격의 메리트 평가는 보류하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 2,473,237,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 2,534,763,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,680,000원 | 196,084,480원 | 2,583,984,820원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 근저당 · 송승현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,780,069,300원 중 신건 가정에서 채권자 배당액은 306,832,000원, 미배당액은 2,473,237,300원입니다. 청주축산업협동조합의 신청채권 청구액은 1,874,699,151원이며 신건 가정에서도 전액 충족되지 않습니다. 집행비용 및 배당액은 제시된 시뮬레이션을 따르며, 실제 배당은 공동담보 관계와 채권잔액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근이며, 주변은 5층 규모 근린생활시설이 밀집한 상가지대이고 인근에 중소규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에는 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 부성타워는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 상업용 부지이며 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구)이며 중로2류와 접합니다. 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정 이용상태의 공실 기록과 조유라의 2023.11.02 전입 기록이 함께 있으므로 실제 사용·점유자를 확인하세요.
- 임차조건 확인. 조유라의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 현황조사 결과와 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 청주축산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-619호가 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 312,000,000원을 주변 근린시설 거래·임대 현황과 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사에 나타난 조유라 역시 2023.11.02 전입으로 말소기준보다 후순위입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고 감정평가에는 공실 기록이 있으므로 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 ‘완전히 깨끗하다’고 단정하는 것은 이릅니다. 여기에 신건 312,000,000원을 뒷받침할 직접적인 실거래 비교도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 결정입니다.
