청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 소재 부성타워 4층 404호에 대한 경매입니다. 물건의 용도는 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린시설입니다. 감정가는 312,000,000원이고, 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 218,400,000원으로 조정됐습니다.

권리관계의 출발점은 2022년 5월 13일 설정된 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤로 개인 및 법인의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 후순위 근저당권에 관한 가처분 등이 이어졌습니다. 권리가 복잡하게 얽혀 있으나, 대부분의 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 말소와 실제 입찰 안전성은 구분해야 합니다. 특히 전입자 조유라의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 감정평가상 해당 호실은 공실로 분류되는 반면 전입 기록은 존재하므로 실제 점유와 임대차관계의 재확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 많다

가장 중요한 권리는 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 5월 13일 설정됐으며 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류 등의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 2021년 설정된 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2022년 5월 13일 이미 말소됐습니다. 2025년 2월 17일의 국 압류 역시 2025년 9월 17일 해제돼 등기상 말소된 상태입니다.

임차인·점유관계 — 후순위 전입이나 보증금은 미상

실제 확인된 전입자 1명. 보증금, 월세, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류되는 사람은 없습니다.

조유라의 전입일인 2023.11.02는 말소기준권리 설정일인 2022.05.13보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 말소기준권리보다 우선하는 대항력을 인정하기 어렵고, 현재 예상되는 보증금 인수액도 0원입니다.

다만 보증금과 확정일자가 불명확하며, 근린시설의 실제 임대차 유형과 점유 상태도 확인해야 합니다. 임대차보호법 적용 여부를 포함하여 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 현장 점유관계를 대조해야 합니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저다

현재 최저매각가는 218,400,000원으로 감정가 312,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 2회 유찰 152,880,000원, 3회 유찰 107,016,000원입니다.

하지만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 공실 위험, 상권 수요, 호실별 영업환경에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가에서 할인된 비율만으로 현재 최저가가 주변 거래가격보다 낮다고 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 을구 2번 근저당권은 송현정에게 이전된 이력이 있으며 실제 배당대상과 배당액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,857,600원을 제외한 214,542,400원이 선순위 청주축산업협동조합에 배당됩니다. 이후 근저당권자와 가압류권자에게는 배당할 잔여금이 없습니다.

전체 예상 채권액은 2,780,069,300원이며, 이 중 배당액은 214,542,400원, 부족액은 2,565,526,900원입니다. 신청채권자의 청구액인 1,874,699,151원 역시 이번 매각대금만으로는 충족되지 않습니다.

여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 소멸하는 후순위 담보권자의 미배당 채권이 크다고 해서, 그 금액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인의 예상 인수액은 모든 회차에 걸쳐 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며 중소규모 아파트단지도 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 북동측 인근의 중고개로를 통해 청주시 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장도 위치합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
• 접도. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 청주동남지구 지구단위계획구역이며 상업용지에 해당합니다. 건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하의 계획상 제한이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 본건은 근린생활시설이며 감정평가상 공실로 조사됐습니다. 같은 층의 다른 호실 가운데 비엠티테라피앤스파 및 금거래소 등으로 이용되는 공간도 있습니다. 다만 다른 호실의 영업상황을 404호의 임대수익으로 그대로 적용할 수는 없습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 상가지대에 위치하고 차량 접근이 가능하다는 입지 장점은 있으나, 근린시설의 실제 환금성은 임대수요와 영업환경, 공실 기간 및 매수층에 좌우됩니다. 해당 호실의 가격 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 전입자 조유라 확인. 전입일은 2023.11.02로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 공실 여부와 명도. 감정평가상 공실이라는 기재만으로 현재도 비어 있다고 단정하지 마세요. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
• 후순위 가처분. 송승현 명의 근저당권의 송현정 이전과 주식회사 케이엠건설의 가처분 등기 내용을 확인하고, 관련 사건이 경매 진행과 권리 정리에 미치는 영향을 검토하세요.
• 공동담보관계. 청주축산업협동조합 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하고 채권 배분에 영향을 미칠 사항이 있는지 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다는 인근 유사 근린시설의 거래가격, 임대료, 공실률, 관리비와 예상 수익을 우선적으로 검토하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 제세공과금, 배당 시 우선하는 조세채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 매각기일·조건 확인. 2026.10.28 매각 일정, 매각조건, 입찰보증금과 매각물건명세서의 특별매각조건 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 점유관계

청주 부성타워 404호는 감정가 312,000,000원에서 218,400,000원으로 최저매각가가 내려온 근린시설입니다. 청주축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 권리 소멸 구조가 확인되고, 제시된 배당 계산상 인수액도 0원입니다.

하지만 전입자 조유라의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 해당 호실의 공실 상태와 실제 임대관계 사이에도 추가 대조가 필요합니다. 후순위 근저당권의 이전 및 가처분 등기를 포함한 권리관계도 반드시 검토해야 합니다.

더욱 중요한 것은 근린시설의 가격 판단입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 실거래 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 임대수익과 공실 위험, 주변 상가 거래가격을 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

결론적으로 권리 구조는 소멸형이지만, 임차관계와 가격의 불확실성이 남아 있는 물건입니다. 예상 인수액 0원만을 근거로 안전한 투자라고 단정하기보다, 점유관계 확인과 적정가격 산정을 선행하는 접근이 필요합니다.