청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 제4층 제402호 근린시설입니다. 소유자는 박천호이고, 2022.05.13 소유권이전과 같은 날 청주축산업협동조합 명의의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 송승현 명의 400,000,000원 근저당, 제이씨현시스템주식회사 200,000,000원 근저당, 정양모 104,000,000원 근저당, 충북신용보증재단 가압류와 청주시 압류 등이 이어졌지만 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 것은 가격과 점유 현황입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 또 감정평가 이용상태는 제402호를 포함한 해당 호실을 근린생활시설, 현황 공실로 적고 있지만, 현황조사에는 조유라의 2023.11.02 전입이 확인됩니다. 따라서 실제 점유와 사용 상태는 입찰 판단에서 별도로 맞춰 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 402호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박천호 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 박천호입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류· 임의경매개시결정 및 2번 근저당권에 대한 가처분은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.02.17 동청주세무서장 처분의 압류는 2025.09.17 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 — 전입은 있으나 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조유라의 전입일은 2023.11.02로 말소기준일인 2022.05.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 조사된 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 236,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건 100%입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 188,800,000원, 2회 유찰 시는 151,040,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 236,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정 이용상태도 공실로 조사되어 있어, 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 0원 | 236,000,000원 | 2,548,173,300원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 0원 | 188,800,000원 | 2,594,712,500원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 0원 | 151,040,000원 | 2,631,943,860원 |
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 근저당 · 송승현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,780,069,300원 중 예상 배당액은 231,896,000원이고, 미배당은 2,548,173,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개이며, 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근에 위치하며, 주위에는 5층 규모 근린생활시설이 밀집한 상가지대와 중소규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 제402호는 근린생활시설로, 감정평가상 현황은 공실입니다.
- 도로. 토지는 가로장방형이며 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구)이며 중로2류와 접합니다.
- 토지 참고. 토지면적 1,281.0㎡, 공시지가 2,370,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 시설. 위생 및 급배수, 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 매수인 인수 0원으로 실질취득액이 236,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 인수액은 0원입니다.
- 임차인 확인. 조유라는 2023.11.02 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유 상태 대조. 감정평가상 공실과 현황조사의 전입 기록이 함께 존재하므로 실제 점유·사용 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없어 감정가 236,000,000원이나 유찰 후 가격이 시장 대비 어느 수준인지 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 후순위 권리. 송승현·제이씨현시스템주식회사·정양모 근저당, 충북신용보증재단 가압류, 청주시 압류 및 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 원본과 대조하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조유라의 전입도 2023.11.02로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 제402호는 근린생활시설이고 감정 이용상태는 공실입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일한 236,000,000원인데, 비교할 최근 실거래가가 없어 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 가격·점유·환금성 확인이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 그 세 항목을 실제 입찰가와 연결해 검증하는 데 있습니다.
