청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린생활시설입니다. 소유자는 박천호이며, 2022년 5월 13일 청주축산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 공동담보가 설정된 권리로, 이 호실의 감정가만으로 해당 채권의 규모를 해석해서는 안 됩니다.
이후 송승현, 제이씨현시스템주식회사, 정양모 명의의 근저당이 추가되고 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 송승현 명의 근저당은 송현정에게 이전됐으며, 해당 근저당에 대해서는 주식회사 케이엠건설의 가처분도 기입됐습니다. 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 근저당권 가처분의 진행상태와 임대차 현황은 입찰 전에 따로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 402호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 지상 10층 중 4층 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박천호 (단독소유, 2022.05.13 소유권이전) |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 청주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,874,699,151원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하나 확인할 쟁점이 있다
등기상 핵심은 2022년 5월 13일 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 존재했던 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 공실 평가와 전입 기록의 대조
감정평가상 부성타워 402호는 근린생활시설로서 현황 공실로 조사됐습니다. 반면 현황조사에는 조유라의 전입신고가 확인됩니다. 전입 사실만으로 임대차계약이나 실제 점유를 확정할 수는 없으며, 이 두 조사 내용을 함께 확인해야 합니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 현황조사 전입 확인 |
2023.11.02 | 미상 | 없음 판정 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
해당 없음 |
조유라의 전입일인 2023.11.02는 말소기준권리 설정일인 2022.05.13보다 늦습니다. 현황조사에 따른 대항력 판정은 없음입니다. 그러나 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차관계 자체가 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설인 만큼 실제 사용관계와 적용되는 임차인 보호 규정을 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 70% 유찰가와 시세 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 236,000,000원입니다. 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 165,200,000원으로, 감정가의 정확히 70%입니다. 감정가보다 가격이 낮아졌다는 점은 분명하지만, 감정가는 실제 거래 시세와 동일하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 165,200,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 115,640,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 34.3% | 0원 |
후속 회차 금액은 제시된 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 금액의 매각 진행을 확정하는 것이 아닙니다. 실질취득 추정액은 각 회차 매각가에 예상 인수액 0원을 더한 값으로, 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,112,800원 |
| 1. 청주축산업협동조합 근저당 | 2,040,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 송승현 근저당 (송현정에게 이전) | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이씨현시스템주식회사 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 정양모 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 충북신용보증재단 가압류 | 36,069,300원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 165,200,000원을 가정하면 집행비용 3,112,800원을 제외한 162,087,200원이 선순위 청주축산업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게는 배당 여력이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
배당 계산에 사용된 채권액 합계는 2,780,069,300원, 채권자 예상배당 합계는 162,087,200원, 미배당액은 2,617,982,100원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 또한 담보권의 채권최고액 기준 계산이며 공동담보 관계 및 실제 확정채권액·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 법원의 배당절차에 따릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용암동 소재 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근입니다. 주위는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며 중소규모 아파트단지가 인접합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 북동측 중고개로를 통해 청주시 주요 간선도로로 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 10층 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 페인팅 마감, 바닥은 콘크리트, 창호는 페어글라스창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접한 상업용 부지입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 청주동남지구 지구단위계획구역 및 상업용지에 해당하며 건폐율 80% 이하, 용적률 700% 이하 조건이 기재돼 있습니다.
- 현황·시설상태. 402호는 근린생활시설 공실로 평가됐으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 콘크리트 바닥 상태와 실제 인테리어·설비 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설의 매도 가능성과 적정 임대료는 상권 수요에 따라 달라집니다. 공실 상태이므로 임대 가능성, 추가 시설비와 실제 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 조유라의 실제 임차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유현황을 확인하세요. 현황조사상 전입 기록과 감정평가상 공실 상태를 대조해야 합니다.
- 근저당권 가처분 검토. 송승현에서 송현정으로 이전된 근저당권과 주식회사 케이엠건설의 가처분 관련 법원 기록을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 청주축산업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2022-619호를 대조하고, 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 부성타워와 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 공실 기간, 임대료 및 매수 수요를 비교해야 합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 현장 확인. 402호 내부 마감, 출입 가능 상태, 독립 이용 가능 여부, 설비와 향후 영업에 필요한 시설비를 점검하세요.
- 체납 확인. 상가 관리비 중 매수인에게 승계될 가능성이 있는 공용부분 미납액 등을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 관련 유의. 조세채권·최우선변제 등 우선순위 변수를 확인하고 예상배당액을 확정 배당액으로 취급하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 가정은 115,640,000원과 80,948,000원입니다. 가격이 내려가더라도 시세·환금성 검증 없이 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 등기부 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 점유”
이 물건은 채권 규모가 크고 후순위 권리가 복잡하지만, 매수인 인수액은 현재 계산상 0원인 근린시설 경매입니다. 청주축산업협동조합 근저당을 중심으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 권리분석의 긍정적인 부분입니다.
그러나 조유라의 전입 기록과 보증금 미상, 송현정 명의 근저당권 관련 가처분, 근린시설 공실 상태, 실거래 시세 부재는 별도로 확인해야 할 요소입니다. 감정가 236,000,000원에서 최저가가 165,200,000원으로 내려온 사실만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 권리의 매각소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·가처분·시세와 임대수익 가능성을 확인하기 전에는 적극적인 응찰을 추천하기 어렵습니다. 가격 메리트는 추가 유찰 여부가 아니라 실제 거래가격과 실질취득비용을 비교해 확인한 뒤 판단해야 합니다.
