청주지방법원 2025타경51946. 충청북도 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 407호 근린시설입니다. 소유자는 박천호이며, 2022년 5월 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 청주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 담보권과 가압류가 등기됐습니다. 경매는 청주축산업협동조합의 신청으로 시작됐으며 청구금액은 1,874,699,151원입니다.

이 사건의 핵심은 큰 채무가 곧 매수인 인수채무를 뜻하지는 않는다는 점입니다. 근저당 채권최고액이 해당 호실 최저가보다 훨씬 크더라도, 매각으로 소멸하는 권리라면 미회수 채권을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 근린시설의 실제 점유·임대차 상태, 세금 우선권, 등기된 가처분의 처리와 매각물건명세서를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임대차는 확인

말소기준권리는 2022.05.13 설정된 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 제이씨현시스템주식회사 및 정양모의 근저당권, 충북신용보증재단의 가압류, 경매개시결정과 청주시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 조유라 1명, 보증금·상가 대항요건 확인

현황조사에서 조유라 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.11.02로 말소기준권리 설정일인 2022.05.13보다 늦습니다. 전입신고 선후관계만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 이 물건은 주택이 아닌 근린시설이므로, 상가임대차의 대항력을 판단하려면 실제 점유와 사업자등록 등 별도 요건을 확인해야 합니다.

실제 조사 임차인 1명. 보증기관 대위변제 또는 임차보증금 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 위 '승계 해당 없음'은 보증기관 대위·승계신고에 관한 표시로서, 매수인의 임대차보증금 인수 여부를 확정한다는 의미는 아닙니다.

감정평가에서는 부성타워 4층의 여러 호실을 함께 설명하고 있으며, 일부는 공실, 일부는 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 본건 407호에 대해서도 현황조사상 인적 사항과 실제 점유·이용상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다. 명도 대상과 실제 임차관계가 확정되기 전에는 명도비용이나 인수 가능 보증금을 단정하기 어렵습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

이 물건의 최저매각가는 191,800,000원으로 감정가 274,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 진입가격은 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 하락이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

각 회차는 해당 금액에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 예상 미배당은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로서 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 인수 0원은 확인된 권리관계를 바탕으로 한 추정치이며, 미확인 임대차·조세·기타 법정 인수사항을 확정적으로 배제하는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)

최저매각가 191,800,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,485,200원을 제외한 188,314,800원이 선순위 청주축산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 충북신용보증재단에는 배당 여력이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

배당 추정에 반영된 채권액 등의 합계는 2,380,069,300원, 채권자 예상배당 합계는 188,314,800원, 미배당 합계는 2,191,754,500원입니다. 담보권 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 시뮬레이션이므로 실제 확정채권액이나 배당액과는 차이가 날 수 있습니다. 공동담보에 따른 변제관계 역시 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 사항은 확정 반영되지 않았습니다. 청주시 압류가 등기되어 있으므로 조세 관련 우선배당 여부도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근입니다. 주변은 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대로, 인근에 중소규모 아파트단지가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며, 북동측 인근 중고개로가 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물의 4층 근린생활시설입니다. 위생·급배수, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서 4층 일부 호실은 공실, 일부 호실은 테라피·스파 등 영업시설로 조사됐습니다. 407호의 현재 실제 점유·임대차·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 청주동남지구 지구단위계획구역 내 상업용지입니다. 건폐율 80% 이하·용적률 700% 이하 조건이 기재되어 있으며, 도로는 중로2류와 접합니다.
• 접근성. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 가로장방형입니다.
• 환금성. 4층 근린시설은 실제 임차수요, 공실기간, 업종 적합성, 관리비 및 임대료 수준에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 조유라 확인. 실제 점유 여부, 상가 사업자등록 관련 사항, 임대차보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 및 우선변제 여부를 매각물건명세서와 관련 서류로 확인하세요.
• 실제 이용상태 확인. 407호가 현재 공실인지, 임대 또는 영업 중인지 현장을 확인하세요. 감정평가상 다른 호실의 영업상태를 본건에 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 근저당 가처분 확인. 을구 2번 근저당의 말소, 송현정 명의 이전 부기등기와 주식회사 케이엠건설 가처분의 현재 효력·매각소멸 여부를 최신 등기부 및 법원 서류로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 청주축산업협동조합 근저당권의 공동담보 범위, 실제 채권잔액과 관련 담보물의 경매·변제 상황을 확인하세요.
• 세금과 관리비. 청주시 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 조세 우선배당 여부를 점검하고, 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액도 확인하세요.
• 가격 검증. 부성타워 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 층별 임대료, 공실률과 거래 소요기간을 확인한 후 입찰 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 191,800,000원과 추가 유찰 가정가격 134,260,000원·93,982,000원을 각각 검토하되, 유찰 시 가격이 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것”

청주 부성타워 407호는 감정가 274,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 191,800,000원까지 내려왔습니다. 선순위 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각소멸 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 미배당 예상액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다.

그러나 이 물건을 일반적인 권리 안전형 저가 경매로 평가하기는 어렵습니다. 조유라의 보증금과 상가 대항요건이 확정되지 않았고, 4층 근린시설의 실제 시세와 임대수익도 검증되지 않았기 때문입니다. 일부 등기의 말소·가처분 처리 역시 원본 대조가 필요합니다.

권리상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 매력과 임대차 안전성은 보류. 현 단계에서는 할인율 자체보다 실제 임차관계 확인, 현재 시세 검증, 점유 및 환금성 조사가 우선입니다. 이 확인을 마친 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있는 근린시설 경매물건입니다.