청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 407호의 근린시설입니다. 소유자는 박천호로, 2022.04.04 매매를 원인으로 2022.05.13 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 청주축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·가처분 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차인은 조유라 1명입니다. 전입신고일은 2023.11.02로 말소기준일 2022.05.13보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 보증금 승계형 사건으로 볼 수 없고, 현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 보증금·우선변제 여부는 입찰 전 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 407호 도로명: 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 박천호 (2022.04.04 매매 · 2022.05.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,874,699,151원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13 을구 1번 근저당권 · 청주축산업협동조합 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
조유라의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 볼 근거는 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 유찰은 가격을 낮추지만 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 감정가의 100%인 274,000,000원입니다. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 근린시설이므로 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가 요항에서 부성타워 주변을 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대로 설명하고, 동일 4층 평가대상 중 다수 호실을 현황 공실로 기재하고 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,000,000원 | 269,364,000원 | 2,110,705,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 2,164,738,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 2,207,964,340원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,636,000원을 제외한 269,364,000원이 선순위 청주축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 2,110,705,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근에 위치하고, 주위로 5층 규모의 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며 인근에 중소규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 북동측 인근 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근 노변에는 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 평가대상 4층 호실들은 근린생활시설로 조사됐으며, 일련번호 1~4·7·8은 현황 공실, 일련번호 5·6은 비엠티테라피앤스파 및 일부 금거래소로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구)이고, 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조유라의 전입일은 후순위라 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 2,110,705,300원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 승계액을 혼동하면 안 됩니다.
- 을구 후순위 확인. 제이씨현시스템주식회사 200,000,000원, 정양모 104,000,000원 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다.
- 가압류·압류·가처분 확인. 충북신용보증재단 가압류, 청주시 압류, 주식회사 케이엠건설 가처분도 말소기준 이후 권리로 표시되어 있습니다.
- 현장 이용상태 확인. 물건 용도가 근린시설이고 동일 4층 평가대상 중 공실 기재가 있으므로, 407호의 실제 점유·영업·내부 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 274,000,000원, 1회 유찰 219,200,000원, 2회 유찰 175,360,000원의 회차 가격만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 마세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.05.13 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 조유라의 전입일은 2023.11.02로 후순위입니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가에서는 주변을 근린생활시설 밀집 상가지대로 평가했으며 동일 4층 평가대상 중 다수 호실이 공실로 조사됐습니다. 현재 최저가 274,000,000원이 권리상 안전하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 신건으로 정리하는 것이 이 사건 데이터에 가장 일관된 결론입니다.
