청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 408호, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 박천호 씨이며, 2022년 5월 13일 청주축산업협동조합의 채권최고액 20억 4,000만원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 충북신용보증재단의 가압류, 추가 근저당권, 지방자치단체 압류 등 여러 권리가 등장했습니다. 다만 등기상 말소 여부와 경매에 따른 소멸 여부를 구분해서 보아야 합니다. 특히 후순위 권리가 소멸하더라도 채권자의 미회수 채권까지 없어지는 것은 아닙니다.

이 물건의 가격 판단은 주거용 부동산과 다르게 접근해야 합니다. 감정가 대비 최저가가 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 감정평가서에는 근린생활시설 중 공실로 이용되는 호실들이 기재되어 있고, 대상 호실의 실제 점유·임대 상태와 임대료를 확인하는 절차가 중요합니다. 실거래 비교 없이 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 여부를 구분해야 한다

말소기준권리는 2022년 5월 13일 설정된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 제이씨현시스템 주식회사의 근저당권, 정양모의 근저당권, 충북신용보증재단의 가압류 등은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미회수 채권을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 점유관계를 최종 확인

현황조사상 조유라의 전입일은 2023년 11월 2일입니다. 말소기준권리인 2022년 5월 13일 근저당권보다 늦은 전입으로, 조사자료에는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문과 현장 점유관계를 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가의 70%와 시장가격은 다르다

현재 최저매각가는 238,000,000원으로 감정가 340,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 실거래 비교를 통해 시장가격을 산출할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 몇 퍼센트 저렴한지 계산할 수 없습니다.

감정평가서상 주변은 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 인근에 중소규모 아파트단지가 소재합니다. 이러한 입지 설명만으로 4층 상가의 임차수요나 환금성을 확정할 수는 없습니다. 대상 408호의 전용면적, 현재 공실 여부, 내부 상태, 관리비와 임대조건을 확인하고 유사 상가의 실거래 및 임대사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 238,000,000원 가정)

배당표상 집행비용 4,132,000원을 공제하면 청주축산업협동조합에 233,868,000원이 배당되고, 다른 기재 채권에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 채권 합계 2,380,069,300원에서 예상 회수액 233,868,000원을 뺀 미배당액은 2,146,201,300원입니다. 이는 채권자 측 미회수 채권액이며, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동, 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 5층 규모의 근린생활시설이 밀집해 있고 중소규모 아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이한 것으로 평가되며, 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 상업용지, 청주동남지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되며 중로2류 도로에 접합니다. 공시지가 기준은 2,370,000원/㎡입니다.
• 건물 설비. 감정평가서에는 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 구비된 것으로 기재되어 있습니다. 대상 호실의 실제 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 공실·환금성. 감정평가서상 여러 근린생활시설 호실이 공실로 기재되어 있습니다. 대상 408호의 실제 공실 여부와 임대료, 주변 유사 상가의 공실률을 확인하기 전에는 임대수익이나 재매각 가능성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 건축물 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 대상 호실의 현황은 관련 서류와 현장을 대조하세요.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세·임대료 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 기간을 확인하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 408호 현장 확인. 실제 점유자, 공실 여부, 내부 마감과 설비 상태, 출입 동선, 관리비 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 임차인 조사. 조유라의 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 확인하세요. 전입일이 후순위라는 점과 별개로 미확인 사실을 남겨두지 마세요.
• 근저당권 말소·이전 대조. 400,000,000원 근저당권의 말소 표시와 2025년 11월 7일 권리이전 기재를 원본 등기부에서 확인하세요. 필요한 경우 신탁 관련 기록과 함께 권리의 연결관계를 검토하세요.
• 배당표 재확인. 집행비용, 조세채권, 실제 채권액과 배당순위를 확인하세요. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금 외에 취득세·등기비용·관리비·수선비·공실 기간의 유지비를 포함해 투자 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정평가·배당 추정 자료에 따른 검토 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 실제 현장을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 70% ≠ 시세보다 저렴”

부성타워 408호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 238,000,000원으로 내려온 근린시설입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 임차인 보증금 미상과 일부 근저당권의 말소·이전 기재는 추가 확인이 필요합니다. 무엇보다 실거래 비교와 임대수익 검증 없이 현재 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

현재 최저가를 기준으로 계산한 예상 미배당액은 2,146,201,300원입니다. 이는 채권자들의 미회수 채권을 의미하며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 투자 판단에서는 공실 근린시설의 실제 시장가격, 임대수요, 총취득비용과 명도·관리 위험을 함께 검토해야 합니다. 권리 검증은 계속하고, 가격 판단은 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 내리는 것이 타당합니다.