청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 408호 근린시설입니다. 감정가는 340,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같은 340,000,000원입니다. 등기상 소유자는 박천호이며, 2022.05.13. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤의 가압류·근저당·가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련해서는 조유라가 2023.11.02. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층408호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 중 제4층 |
| 소유자 | 박천호 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.05.13. 청주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 제이씨현시스템주식회사·정양모 근저당, 충북신용보증재단 가압류, 케이엠건설의 근저당권 가처분, 청주축산업협동조합의 임의경매개시결정과 청주시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸합니다. 송승현 명의 400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 하나카드 가압류와 국의 압류 역시 말소된 상태입니다.
② 임차인 확인 — 조유라, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조유라의 전입일은 2023.11.02.로, 말소기준권리인 2022.05.13. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 감정평가상 401호~404호·407호·408호는 근린생활시설 현황 공실로 조사되어 있으므로, 입찰 시점의 실제 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 340,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 중개·실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 340,000,000원이 주변 시장가격보다 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 실거래 비교 없이 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 340,000,000원입니다.
유찰 시 제시된 회차 가격은 1회 유찰 272,000,000원, 2회 유찰 217,600,000원입니다. 다만 이 숫자 역시 감정가 대비 회차 가격일 뿐, 실제 시장 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 근린시설은 이용상태와 공실 여부가 수익성과 환금성에 직접 영향을 주므로 가격 판단 전 임대수요·공실기간·관리비·실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 334,440,000원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,380,069,300원 중 현재 회차 예상배당은 334,440,000원이며, 미배당액은 2,045,629,300원입니다. 신청채권자 청주축산업협동조합도 청구액 1,874,699,151원 전액을 회수하지 못하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근으로, 주위에는 5층 규모 근린생활시설이 밀집한 상가지대와 중소규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연결되며 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 현황. 408호가 포함된 401호~404호·407호·408호는 감정평가 당시 근린생활시설 현황 공실로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구)이며, 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실과 현황조사의 조유라 전입 기록을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 조유라는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 우선변제 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 신건 340,000,000원의 적정성을 별도의 동일·유사 근린시설 거래사례로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 4층 근린시설의 실제 임대수요와 공실기간, 관리비 수준을 확인해 수익성 판단에 반영하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후의 등기 소멸 여부와 세금·배당 관련 변동사항을 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.05.13. 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 조유라의 전입은 2023.11.02.로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정평가상 4층 408호는 근린생활시설 현황 공실이고, 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 신건 340,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수요 확인 후 판단. 이 사건은 그 순서가 중요합니다.
