청주지방법원 2025타경51946. 충북 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층 403호 근린시설입니다. 박천호가 2022년 5월 소유권을 취득했고, 같은 날 청주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류가 추가되고 청주축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 눈에 띄는 것은 감정가보다 큰 담보채권 규모입니다. 현재 최저가 329,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 324,284,200원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다. 그러나 채권자가 배당받지 못한 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 판단과 전입자의 점유·임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 특이등기는 확인

말소기준권리는 2022.05.13 접수된 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 송승현 명의 근저당권(이후 송현정으로 이전), 제이씨현시스템주식회사와 정양모의 근저당권, 충북신용보증재단 가압류, 청주시 압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 권리로 분석됩니다.

한편 2021년 우리자산신탁주식회사 앞으로 이전됐던 신탁등기는 2022.05.13 말소됐으며, 2025.02.17 동청주세무서장 관련 국세 압류도 2025.09.17 해제에 따라 말소됐습니다. 반면 2025.11.11 접수된 청주시의 압류는 별도로 존재하므로 체납 조세와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 — 전입자는 있지만 보증금은 미상

현황조사에서 확인된 전입자는 조유라 1명입니다. 전입일은 2023.11.02로, 말소기준권리인 2022.05.13 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부 및 임대차 조건은 확인이 필요합니다.

일반적인 보증금 인수 위험은 낮게 평가되지만, 보증금이 확인되지 않았다는 사실 자체가 확인사항입니다. 소액임차인 최우선변제 성립 여부와 실제 명도 부담도 함께 확인해야 합니다. 이 부분이 확정되기 전에는 권리 위험을 완전히 해소했다고 단정하기 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다

감정가 471,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 329,700,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%입니다. 하지만 감정가에서 할인됐다는 사실과 현 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다.

부성타워 403호와 비교할 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 및 임대수익 기준이 확인되지 않은 상태에서는 329,700,000원이 적정가인지, 고가인지 객관적으로 판정하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 주택과 달리 공실 기간, 임차수요, 예상 임대료, 관리비 및 개별 호실의 가시성에 따라 실제 매각 가능가격이 크게 달라질 수 있습니다.

후속 회차는 유찰이 계속된다는 가정의 가격 시나리오입니다. 각 회차의 실제 매각 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준이며 부대비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,700,000원 가정)

최저가에 낙찰된다는 가정하에서 집행비용 추정액 5,415,800원을 제외하면 청주축산업협동조합에 324,284,200원이 배당됩니다. 후순위 근저당권자 및 가압류권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.

채권최고액 등을 합산한 배당 산정상 총 채권액은 2,780,069,300원, 총 채권 미배당액은 2,455,785,100원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같지 않을 수 있습니다. 특히 이 금액은 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.

본 배당은 집행비용 및 담보권 채권최고액 등에 따른 추정입니다. 당해세, 소액임차인의 최우선변제, 실제 채권액, 배당요구 및 공동담보에 따른 변동이 반영되지 않을 수 있어 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근으로, 주위에 5층 규모의 근린생활시설이 밀집하고 중소규모 아파트단지가 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며, 북동측 중고개로를 통해 청주시 주요 간선도로와 연계됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장도 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로 위생·급배수시설, 승강기설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 403호가 포함된 4층 근린생활시설 일부 호실은 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 반면 405호 등 일부 호실은 비엠티테라피앤스파 및 금거래소 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다른 호실의 영업 상황을 403호의 임대수익으로 간주해서는 안 됩니다.
• 도로. 부지는 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·청주동남지구 지구단위계획구역이며, 상업용지의 건폐율은 80% 이하, 용적률은 700% 이하입니다. 토지 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업지역 내 근린시설로 차량 접근성은 양호하나, 4층 호실이라는 점과 공실 가능성, 임대수요 및 관리비 수준을 감안해야 합니다. 실제 매수층과 환금성은 임대시장 조사 없이는 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 대조. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 매수인에게 인수되는 사항 및 매각대상 범위를 원본으로 확인하세요.
• 가처분 진행 상황. 을구 2번 근저당권의 이전 및 주식회사 케이엠건설 가처분에 관한 등기 상태와 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
• 조유라의 전입·점유. 전입일은 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유, 임대차계약, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 공실 여부. 감정 당시 공실로 조사된 403호의 현재 출입 가능 상태와 영업·임대 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 최근 거래, 실거래 가능한 임대료, 공실 기간 및 수익률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비, 장기 체납액 및 낙찰 후 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 세금·공과금. 청주시 압류와 관련된 조세채권, 배당 우선순위 및 당해세 문제를 확인하세요.
• 공동담보. 청주축산업협동조합을 비롯한 근저당권의 공동담보목록과 담보권 실행 상황을 대조하세요.
• 경매 진행상태. 2026.10.28 매각기일의 변경·취하·정지 여부, 매각조건 및 입찰보증금은 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “담보채무는 소멸해도, 가격 위험까지 사라지지는 않는다”

청주 부성타워 403호는 감정가 471,000,000원에서 한 차례 유찰돼 329,700,000원까지 내려온 근린시설입니다. 청주축산업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리들이 소멸하는 구조이며, 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 채권 미배당 2,455,785,100원이라는 숫자보다 실제 입찰에서 더 중요한 것은 얼마에 사서, 어떤 상태로 인도받아, 얼마의 임대수익을 올리거나 다시 매각할 수 있는가입니다. 조유라의 보증금·점유 상태, 2번 근저당권 관련 가처분, 상가 공실 및 환금성을 확인하지 않고 가격 할인폭만을 근거로 입찰하기에는 불확실성이 남아 있습니다.

권리상 인수 부담은 낮은 편이지만, 가격 판단은 보류입니다. 동일 용도 실거래와 현실적인 임대수익이 확인되고, 점유·특이등기 문제가 해소되는지를 먼저 점검하는 것이 이 사건의 합리적인 접근 순서입니다.