청주지방법원 2025타경51946. 청주 상당구 용암동 부성타워 4층 403호 근린시설입니다. 소유자는 박천호이고, 2022.05.13. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권 채권최고액 2,040,000,000원이 말소기준입니다. 이후 송승현 명의 400,000,000원 근저당, 제이씨현시스템주식회사 200,000,000원 근저당, 정양모 104,000,000원 근저당, 충북신용보증재단 가압류 36,069,300원 등이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 471,000,000원입니다. 배당 계산상 집행비용 7,110,000원을 제외한 463,890,000원이 선순위 청주축산업협동조합에 배당되고, 그 뒤 채권자들은 배당을 받지 못합니다. 채권총액 2,780,069,300원 대비 현재 회차 미배당은 2,316,179,300원이지만, 제공된 배당 시나리오상 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층 403호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 박천호 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.13. 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.08.02. 송승현 근저당, 2023.05.08. 제이씨현시스템주식회사 근저당, 2023.05.31. 정양모 근저당, 2025.02.12. 충북신용보증재단 가압류, 2025.11.06. 임의경매개시결정, 2025.11.11. 청주시 압류 및 2026.01.26. 근저당권 가처분은 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
조유라의 전입신고일은 2023.11.02.로 말소기준일인 2022.05.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확정할 자료가 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 463,890,000원 |
| 2. 근저당 · 송승현 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,780,069,300원, 총 예상배당액은 463,890,000원, 미배당은 2,316,179,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 471,000,000원 | 463,890,000원 | 2,316,179,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 376,800,000원 | 370,724,800원 | 2,409,344,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 301,440,000원 | 296,419,840원 | 2,483,649,460원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 선순위 채권자의 배당액도 감소하고 전체 미배당은 커집니다. 그러나 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다. 즉 이 사건의 유찰 효과는 권리 인수의 변화보다 낙찰가격 자체의 변화에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 부성타워 4층 근린생활시설이며 해당 호실군은 감정 당시 현황 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근으로, 주위는 5층 규모 근린생활시설이 밀집한 상가지대이고 인근에 중소규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하며 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연계되고, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(청주동남지구), 공시지가 2,370,000원/㎡이며 토지면적은 1,281.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 감정상 공실과 조유라 전입 기록이 함께 있으므로 현장 방문과 점유관계 확인이 우선입니다.
- 임차 조건 확인. 조유라의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계 파악을 위해 보완 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전·가처분 확인. 을구 2번 근저당은 2025.11.07. 송현정에게 이전되고 2026.01.26. 주식회사 케이엠건설의 가처분이 붙었습니다. 제공된 판정상 매각으로 소멸하지만 최신 등기 상태는 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 2025.11.11. 청주시 압류가 존재하므로 실제 배당과 당해세 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰가격만 보고 저평가라고 판단하지 말고 근린시설 임대료·공실·수익률·주변 거래사례를 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수는 0원, 점유와 가격은 별도 확인”
이 사건은 말소기준 이후 다수의 근저당·가압류·가처분·압류가 얽혀 있어 등기부는 복잡해 보이지만, 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 정리됩니다. 조유라는 실제 임차인 1명으로 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 권리 인수와 별개로 확인해야 할 부분이 두 가지입니다. 첫째, 감정 이용상태는 해당 호실을 포함한 호실군을 공실로 적고 있으나 현황조사에는 전입자가 존재해 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 둘째, 주변 실거래 자료가 없어 471,000,000원이 비싼지 싼지를 판단할 시장 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증을 끝내기 전에는 성급히 가격 메리트를 부여하기 어려운 근린시설입니다.
