청주지방법원 2025타경51946. 청주시 상당구 용암동 부성타워 4층405호 근린시설입니다. 소유자는 박천호이며, 2022.05.13. 청주축산업협동조합이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 제이씨현시스템주식회사 근저당 200,000,000원, 정양모 근저당 104,000,000원, 충북신용보증재단 가압류 36,069,300원, 청주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 점유와 이용상태입니다. 감정평가상 405호를 포함한 해당 부분은 근린생활시설로 이용 중이고, 상호는 비엠티테라피앤스파, 405호 일부는 금거래소로 조사됐습니다. 또한 일련번호 5, 6은 현황상 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있고, 매각물건명세서에도 “일괄매각. 현황 내부 벽체를 제거하여 2개호 튼상가로 사용중.”이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51946 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085 부성타워 4층405호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로141번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박천호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 783,000,000원 / 783,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 1,874,699,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 현황 특이사항 | 일괄매각 · 내부 벽체 제거 · 2개호 튼상가로 사용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.13. 을구 1번 청주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 2·3번 근저당, 갑구 가압류와 청주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 동청주세무서장 압류와 하나카드 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 시 선순위 근저당에서 매각대금이 모두 소진되더라도, 이 후순위 등기권리의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유라 | 2023.11.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
조유라의 전입신고일은 2023.11.02로 말소기준인 2022.05.13보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부와 배당관계는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 783,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,230,000원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 772,770,000원 |
| 2. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정양모 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,069,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,380,069,300원 중 예상배당은 772,770,000원이고, 현재 회차 미배당액은 1,607,299,300원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 783,000,000원 | 772,770,000원 | 1,607,299,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 626,400,000원 | 617,736,000원 | 1,762,333,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 501,120,000원 | 493,708,800원 | 1,886,360,500원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,874,699,151원으로, 현재 회차에서도 배당 예상액 772,770,000원만으로는 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 617,736,000원, 2회 유찰 시에는 493,708,800원으로 줄어듭니다. 그러나 이 배당 부족분이 낙찰자에게 전가되는 것은 아니며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근이며, 주위에는 5층 규모 근린생활시설이 밀집한 상가지대와 중소규모 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 북동측 중고개로가 청주시 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 근린생활시설로 사용 중이며 비엠티테라피앤스파, 405호 일부 금거래소로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·상업용지·청주동남지구 지구단위계획구역이며 토지면적은 1,281.0㎡, 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 법적 현황. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 튼상가 현황. 내부 벽체를 제거해 2개호를 함께 사용하고 있으므로 매각 범위와 실제 경계, 출입구·설비 공유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 범위. 조유라의 보증금이 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 있다고 탐문됐습니다. 점유 부분·계약 상대방·보증금·차임을 재확인해야 합니다.
- 대항력. 조유라의 전입일 2023.11.02는 말소기준 2022.05.13보다 늦어 조사자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 783,000,000원을 곧바로 시세 또는 적정가로 간주하지 말고 근린시설 매매·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,607,299,300원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황과 가격 확인이 먼저”
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되고, 조사된 임차인 조유라도 말소기준보다 늦게 전입해 등기·임차 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 근린시설이라는 용도와 보증금 미상의 임대관계, 다른 1개호와 벽체 없이 이어진 2개호 튼상가라는 현황은 별도의 확인이 필요합니다. 특히 실거래 시세자료가 없어 신건 최저가 783,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유·경계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
