청주지방법원 2025타경51946. 충청북도 청주시 상당구 용암동 3085, 부성타워 4층 405호로 표시된 근린시설입니다. 현재 최저가는 548,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 비교 실거래를 근거로 한 가격 우위가 확인되지 않기 때문입니다.

더 중요한 것은 매각 대상의 범위입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 감정평가 내용에는 4층 401호 외 7개호가 함께 언급됩니다. 따라서 감정가와 최저가를 405호 단독 가격으로 해석하지 말고, 실제 매각 대상 호수와 면적, 일괄매각 범위를 매각목록 및 집합건물 등기와 대조해야 합니다.

등기상으로는 소유자 박천호에게 2022.05.13 소유권이 이전되었고, 같은 날 청주축산업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 다른 근저당권과 가압류 등이 추가됐으며, 청주축산업협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 권리의 소멸구조는 비교적 명확하지만, 임대차와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸 예상

말소기준권리는 가장 먼저 등기된 소유권보존이나 신탁등기가 아니라 2022.05.13 청주축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 2023년 설정된 제이씨현시스템주식회사와 정양모의 근저당권, 2025년 충북신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정과 청주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

2021.11.30 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었으며, 동청주세무서장의 압류와 하나카드의 가압류도 각각 해제·말소 이력이 있습니다. 다만 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸한다는 것과 당해세·임대차 관련 배당 문제가 모두 정리된다는 것은 별개입니다. 최종 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상은 확인 전까지 위험

자료상 확인되는 임차인 신고는 조유라 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 현황조사에는 상가 사용 정황이 있어 임대차계약 및 실제 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.

자료상 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022.05.13 이후이므로 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상이고 근린시설이므로, 상가 임대차에 해당하는지와 실제 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력과 우선변제 여부를 최종 확정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 548,100,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 추정액 7,881,000원을 제외하면 선순위 근저당권에 540,219,000원이 배당되는 구조입니다. 등기상 채권최고액·청구금액을 단순 합산한 기준액은 2,380,069,300원이고, 이 기준의 미배당 추정액은 1,839,850,300원입니다. 채권최고액은 실제 잔존 채무액과 같다고 단정할 수 없으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 이 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.

④ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 우위는 다르다

현재 최저매각가는 548,100,000원으로 감정가 783,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장에서 실제로 거래되는 가격과의 차이를 보여주지 않습니다. 비교 실거래를 근거로 한 시세 우위가 확인되지 않으므로, 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동의 칸타빌더테라스1단지아파트 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설이 밀집한 상가지대와 중소규모 아파트단지가 소재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근 및 진출입이 가능하고, 북동측 인근 중고개로가 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
• 건물·이용상태. 감정평가상 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물의 지상 10층 중 4층입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 감정평가 내용에는 4층 401호 외 7개호가 함께 언급됩니다. 전체 매각 대상 호수와 각 호실의 전용면적·대지권·가격 범위를 매각목록과 대조해야 합니다.
• 통합 사용. 현황상 405호와 인접 호실의 내부 벽체를 제거하여 2개호를 튼 상가로 사용 중입니다. 등기상 호실 구분과 실제 사용 범위, 임대차 목적물, 향후 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·청주동남지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,281.0㎡, 공시지가는 2,370,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 공실, 업종 적합성, 호실별 매각 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 실제 임대료와 공실 상태, 관리비, 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확정. 매각목록과 감정평가서의 목적물 목록을 대조해 405호 단독인지, 401호 외 7개호를 포함한 일괄매각인지 확인하세요. 최저가 548,100,000원을 단일 호실의 가격으로 오인하면 안 됩니다.
• 임차인 보증금 확인. 조유라의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 근린시설이므로 실제 점유 및 사업자등록 관련 자료도 함께 확인해야 합니다.
• 현황과 임대차 당사자 대조. 현황조사에 기재된 비엠티테라피앤스파 및 금거래소 사용과 임차인 신고가 어떤 관계인지 확인하고, 각 호실의 실제 사용 주체와 임대차 범위를 특정하세요.
• 통합 사용 및 원상복구. 내부 벽체를 제거해 2개호를 함께 사용하고 있으므로, 호실 경계와 시설 상태, 복구 가능성, 공사비 부담을 확인하세요.
• 배당·세금 확인. 채권최고액은 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비와 그 밖의 인수 가능 비용을 별도로 점검하세요.
• 수익성 검증. 실제 임대료와 공실률, 유지비, 업종별 수요, 인근 상가 거래사례를 확인한 뒤 입찰 상한을 산정하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 현장 상태를 서로 대조하세요.

맺으며 — 감정가의 70%가 곧 시세보다 싼 가격은 아니다

이 사건은 2022.05.13 청주축산업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 임차인 조유라의 보증금과 확정일자, 실제 상가 임대차 및 점유관계가 확인되지 않아 이를 확정적인 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 일괄매각 기재와 감정평가상 여러 호실의 언급, 내부 벽체를 제거한 통합 사용은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 현재 최저가 548,100,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 실거래와 임대수익에 근거한 가격 우위는 확인되지 않습니다. 권리 소멸구조는 비교적 명확하지만, 매각 범위·임대차·가격 검증이 먼저입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하지 않는 것이 타당합니다.