부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 3층 301호 외 8개호가 묶인 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현존 말소기준권리는 2021.01.29 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원, 경매 신청청구액은 482,755,105원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 임차인 이명인의 보증금 60,000,000원은 별개의 문제입니다.
이명인은 일광골드타워 901호에 2020.12.28 전입했고, 말소기준인 2021.01.29보다 앞섭니다. 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 잡혀 보증금 60,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 장재성·박진우는 각각 2021.03.02, 2023.12.04 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 301호 · 도로명 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 · 교육연구시설(학원), 운동시설(체력단련장·골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 394,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
2020.12.02 부산은행 근저당권은 2021.01.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 방어진농업협동조합 근저당입니다. 따라서 그 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개입니다. 이명인의 전입일 2020.12.28이 말소기준보다 빠르기 때문에, 배당에서 보증금을 받지 못하는 현재 구조에서는 매수인이 보증금 60,000,000원을 인수합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명인 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 장재성 6층 601호·602호·603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박진우 골드타워 6층 601호·602호·603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 563,000,000원이나 최저가 394,100,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 매수인 인수 60,000,000원이 있으므로 가격 판단의 기준은 현재 최저가가 아니라 실질취득 454,100,000원이어야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 394,100,000원 | 60,000,000원 | 454,100,000원 | 5,072,217,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 275,870,000원 | 60,000,000원 | 335,870,000원 | 5,188,792,180원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 193,109,000원 | 60,000,000원 | 253,109,000원 | 5,270,394,526원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,317,400원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 387,782,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 394,100,000원은 집행비용 6,317,400원과 방어진농업협동조합 배당 387,782,600원으로 소진됩니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 해빛초등학교 남동측 인근. 주변은 대규모 아파트단지와 학교·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 (1)~(4)는 교육연구시설(학원)로 현재 공실이고, (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) ‘베베짐’으로 일체 사용 중이며, (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) ‘골프존 파크’입니다.
- 도로·토지. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 가장형의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린·교육·운동시설 경매이며 일부 공간은 공실입니다. 실거래 비교자료도 없어 일반 주거상품처럼 단순한 시세 환산으로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득 부담으로 계산. 현재 최저가 394,100,000원에 이명인 보증금 60,000,000원을 더해 최소 454,100,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 인수 확인. 이명인의 점유·전입 상태와 보증금 60,000,000원 승계조건을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 다른 임차인 구분. 장재성·박진우는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으나, 각각의 점유부분과 현재 점유상태는 명도계획에서 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·영업시설 상태 확인. 교육연구시설 일부는 현재 공실이고, 나머지 일부는 체력단련장과 골프연습장으로 사용 중이므로 호별 실제 점유·시설현황을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대·매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 숫자는 454,100,000원
이 사건은 감정가 563,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 394,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%입니다. 하지만 매수인이 떠안을 이명인 보증금 60,000,000원을 포함하면 현재 회차의 실질취득은 454,100,000원, 감정가의 약 80.7%입니다.
등기부상 말소관계는 단순하지만, 선순위 임차보증금 승계가 명확한 사건이므로 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 볼 수 없습니다. 더구나 근린·교육·운동시설로 사용되는 비주거 상품이고 일부 공실이 있으며 비교 실거래도 없어 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 결론은 최저가보다 실질취득가를 먼저 보고, 시세 검증과 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
