부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 3층 301호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 말소기준은 2021.01.29 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.12.02 부산은행 근저당권은 2021.01.29 이미 말소됐고, 2025.11.07 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인 인수입니다. 배당 시뮬레이션은 이명인의 전입일을 2020.12.28로 보고 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 판정해, 보증금 60,000,000원에 대해 배당 없이 매수인 전액 인수를 반영하고 있습니다. 따라서 최저가 394,100,000원만 보고 취득비용을 판단하면 실제 부담을 60,000,000원 낮게 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 301호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 394,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.29 농협 근저당
2020.12.02 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 5,786,000,000원)은 2021.01.29 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 방어진농업협동조합 근저당권 5,460,000,000원이 현재 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가 394,100,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 387,782,600원만 근저당권자에게 배당돼 대규모 미배당이 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 60,000,000원 승계 |
박진우와 장재성은 전입일이 말소기준권리인 2021.01.29보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 이명인은 2020.12.28 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 3.94억 입찰이 아니라 4.54억 취득으로 봐야 한다
현재 회차 최저가는 394,100,000원으로 감정가 563,000,000원의 70%입니다. 하지만 매수인 인수액 60,000,000원을 더하면 실질취득가는 454,100,000원이 됩니다. 이는 감정가의 약 80.7%입니다. 최저가 할인율만 보면 30% 할인처럼 보이지만, 실제 부담 기준 할인 폭은 훨씬 작습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 394,100,000원 | 60,000,000원 | 454,100,000원 | 5,072,217,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 275,870,000원 | 60,000,000원 | 335,870,000원 | 5,188,792,180원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 193,109,000원 | 60,000,000원 | 253,109,000원 | 5,270,394,526원 |
④ 예상배당표 (매각가 394,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,317,400원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 387,782,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 394,100,000원이 집행비용 6,317,400원과 방어진농업협동조합 387,782,600원으로 전부 소진됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 5,072,217,400원이며, 이명인 보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 호실군 중 일부는 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 현재 공실이고, 일부는 체력단련장 및 골프연습장으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물로 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차에서는 최저가 394,100,000원이 아니라 인수액을 더한 454,100,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 301호와 임차권의 연결관계 확인. 현황조사상 임차인 점유 호실이 601~603호·901호로 적혀 있어 본건 301호와 일치하지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 최우선입니다.
- 이명인 보증금 60,000,000원. 현재 분석에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 전액 인수 처리돼 있으므로, 원본으로 반대 근거가 확인되기 전까지는 매수인 부담으로 보는 편이 안전합니다.
- 근린시설 환금성. 주거용처럼 단순 평형 비교가 어려우므로 실제 임대수익, 공실, 업종 적합성, 동일 건물·인근 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권 회수 부족. 현재 회차 배당 예상액 387,782,600원은 신청채권 482,755,105원에도 미달합니다. 유찰 시 미회수액은 더 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “80.7% 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 숫자상 착시는 분명합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 394,100,000원까지 떨어졌지만, 현재 배당 시뮬레이션대로라면 대항력 임차인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 추가로 떠안습니다. 실제 부담은 454,100,000원, 감정가의 약 80.7%입니다.
등기부상 말소관계는 단순하지만, 임차인 자료에는 본건 301호와 다른 호실이 기재돼 있다는 중요한 확인 포인트가 남습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려온 상가”로 접근하기보다, “6천만 원 인수 가능성을 가격에 포함하고 원본에서 호실 연결관계를 검증해야 하는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리등기는 비교적 단순, 임차인 승계와 가격 판단은 보수적으로. 이것이 핵심입니다.
