부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 10층 1001호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 말소기준권리는 2021년 1월 29일 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 482,755,105원입니다. 2025년 11월 7일 방어진농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고 이 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2020년 부산은행 근저당권은 2021년 1월 29일 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 방어진농업협동조합의 근저당권입니다. 문제는 등기 자체보다 임차인 인수 계산입니다. 사건 내 조사된 실제 임차인은 3명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 이명인은 2020년 12월 28일 전입해 말소기준보다 앞서며, 배당 시뮬레이션은 이 보증금 60,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,036,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인 인수는 별도 확인
2020년 12월 2일 주식회사금빛타워 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 부산은행 근저당권 5,786,000,000원이 설정됐습니다. 이 부산은행 근저당은 2021년 1월 29일 해지로 말소됐으며, 같은 날 방어진농업협동조합 앞으로 채권최고액 5,460,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 호실 표기가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 60,000,000원 인수 반영 |
박진우와 장재성은 각각 2023.12.04., 2021.03.02. 전입으로 모두 말소기준일 2021.01.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 60,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%보다 ‘실질취득 1,096,000,000원’이 중요
감정가는 1,480,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,036,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 60,000,000원을 포함하면 현재 회차의 실질취득은 1,096,000,000원입니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최소한 최저가 + 인수액이어야 합니다. 현재 회차에서는 1,036,000,000원에 낙찰받더라도 권리분석상 자금 노출액은 60,000,000원이 더해집니다. 실제 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,036,000,000원 | 60,000,000원 | 1,096,000,000원 | 4,436,760,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 725,200,000원 | 60,000,000원 | 785,200,000원 | 4,744,452,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 507,639,999원 | 60,000,000원 | 567,639,999원 | 4,959,836,401원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,036,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,760,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 1,023,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,036,000,000원 가정 시 집행비용 12,760,000원을 제외한 1,023,240,000원이 방어진농업협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 4,436,760,000원이 미배당으로 남습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리의 해빛초등학교 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 건축물대장상 교육연구시설(학원), 운동시설(체력단련장), 운동시설(골프연습장)로 구분돼 있습니다. 교육연구시설로 기재된 일부 대상은 현재 공실, 체력단련장은 ‘베베짐’, 골프연습장은 ‘골프존 파크’로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 10층 건물이며, 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 474.7㎡, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설·교육연구시설·운동시설 계열의 비주거용 집합건물인 만큼 실제 이용형태와 임대차 상태, 호실별 점유관계가 매수층과 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1001호와 임차인 호실 대조. 이명인은 901호, 박진우·장재성은 601호·602호·603호로 기재돼 있습니다. 매각대상 1001호와의 관계를 원문에서 우선 확인해야 합니다.
- 인수액을 입찰가에 반드시 더하기. 현재 계산 기준 매수인 인수는 60,000,000원입니다. 현재 최저가에 입찰한다면 실질취득은 1,096,000,000원입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 세 임차인 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확정된 수치로 기재돼 있지 않습니다. 특히 대항력이 있는 이명인의 권리 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근린시설 실제 사용 확인. 감정평가 대상에는 학원 공실·체력단련장·골프연습장 이용이 함께 기재돼 있으므로 1001호의 실제 현황과 건축물대장 용도를 현장에서 대조하세요.
- 배당 부족은 매수인 인수와 구분. 방어진농업협동조합 근저당의 미배당액 4,436,760,000원은 후순위 채권의 미회수 문제와 매수인 인수 문제를 구분해서 봐야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 6천만원 인수와 호실이다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2021년 1월 29일 방어진농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 “등기가 깨끗하다”로 끝내면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션은 이명인의 보증금 60,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있고, 그 결과 현재 최저가 1,036,000,000원 기준 실질취득은 1,096,000,000원입니다.
더 중요한 확인 포인트는 이명인이 901호로 기재돼 있는 반면, 매각대상은 1001호라는 점입니다. 나머지 두 임차인도 601호·602호·603호로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 “60,000,000원을 인수한다”는 보수적 자금계획을 유지하면서, 실제로 그 임차권이 1001호에 귀속되는지를 원문 서류로 확인해야 합니다. 말소기준은 합격, 가격은 실질취득 기준, 최종 승부처는 임차인 호실 대조입니다.
