부산지방법원 2025타경6058. 대표 소재지는 일광골드타워 10층 1001호이고 물건 용도는 근린시설입니다. 감정요항표는 제301호 외 8개호를 함께 평가하면서 일부는 교육연구시설(학원) 공실, 일부는 체력단련장 ‘베베짐’, 일부는 골프연습장 ‘골프존 파크’로 사용 중이라고 기록합니다. 즉 단순 주거형 물건과 달리 호별 이용상태와 임차관계를 함께 확인해야 하는 상업용 집합건물입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2021년 1월 29일 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 482,755,105원입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 같은 날 해지되어 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항표상 제301호 외 8개호 중 교육연구시설(학원)·운동시설(체력단련장·골프연습장) 이용 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,036,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 승계 확인이 핵심
2021.01.29 방어진농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.11.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사상 이명인은 2020.12.28 전입으로 말소기준보다 앞서며, 자료에서도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 것으로 보아 보증금 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 / 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 60,000,000원 인수 시나리오 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 / 5,100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
장재성과 박진우는 모두 말소기준일인 2021.01.29 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 이명인만 말소기준보다 앞서 전입했고 배당 시나리오에서 전액 승계 대상으로 처리됩니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 1,036,000,000원입니다. 여기에 배당 시나리오상 이명인 보증금 60,000,000원을 매수인이 추가 부담하면 실질취득액은 1,096,000,000원입니다. 이는 감정가 1,480,000,000원의 약 74.1%입니다. 최저가만 보면 70%지만 실제 자금 부담은 그보다 높습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,036,000,000원 | 60,000,000원 | 1,096,000,000원 | 4,436,760,000원 |
| 2회 유찰 시 | 725,200,000원 | 60,000,000원 | 785,200,000원 | 4,744,452,000원 |
| 3회 유찰 시 | 507,639,999원 | 60,000,000원 | 567,639,999원 | 4,959,836,401원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,036,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,760,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 1,023,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 방어진농업협동조합 근저당권을 채권최고액 5,460,000,000원 기준으로 계산해 1,023,240,000원을 배당하고 4,436,760,000원의 미배당을 표시합니다. 사건 신청 청구액은 482,755,105원으로 별도 기재되어 있어 실제 배당액은 배당기일의 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 형성되어 있고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정대상 제301호 외 8개호 중 일부 교육연구시설(학원)은 공실, 일부 운동시설은 체력단련장 ‘베베짐’ 및 골프연습장 ‘골프존 파크’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 상업용 건부지이며 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다. 위반건축물 기재가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 1,036,000,000원만 보지 말고, 제공된 배당 시나리오대로라면 이명인 보증금 60,000,000원을 더한 1,096,000,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 매각대상 범위 원문 대조. 대표 주소는 1001호지만 감정요항표는 제301호 외 8개호, 임차인 점유는 901호 및 6층으로 기재돼 있습니다. 물건목록과 일괄매각 여부를 반드시 맞춰야 합니다.
- 이명인 승계 여부 확인. 전입일 2020.12.28이 말소기준 2021.01.29보다 빠릅니다. 배당 시나리오는 우선변제 없이 60,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
- 장재성·박진우 확인. 두 임차인은 말소기준 후 전입으로 자료상 대항력은 없지만, 6층 601·602·603호가 실제 매각대상에 포함되는지와 배당요구 여부를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 상업용 호별 실거래·임대료·공실상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당액 대조. 신청 청구액 482,755,105원과 배당 시뮬레이션의 근저당 배당 1,023,240,000원은 기준이 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 매각범위다
이 사건은 감정가 1,480,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,036,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 제공된 배당 시나리오대로라면 이명인 임차인의 보증금 60,000,000원을 별도로 부담해 실질취득액은 1,096,000,000원입니다. 따라서 70%라는 최저가 숫자만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
더 중요한 문제는 대상 범위와 임차인 대응관계입니다. 대표 주소는 1001호인데 이명인은 901호, 장재성·박진우는 6층을 점유하고 있고 감정평가 역시 제301호 외 8개호를 함께 다룹니다. 이 구조가 일괄매각 대상 전체를 뜻하는지 확인해야 60,000,000원 승계 여부도 확정할 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 말소기준은 명확하지만, 임차인 승계와 매각범위 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
