378,700,000원
🏷️ 70% · ⚠️ 인수 60,000,000원 · 💰 실질취득 438,700,000원 · 📉 1회 유찰
부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.01.29. 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.11.07. 방어진농업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 절차가 진행됐습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “말소기준 이후 권리니까 전부 끝난다”고 정리할 수 없습니다. 현황조사상 임차인 3명이 확인되고, 그중 이명인은 2020.12.28. 전입해 2021.01.29. 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당계산에서는 이명인의 보증금 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 교육연구시설(학원) 부분은 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2020.12.02. 부산은행 근저당권이 채권최고액 5,786,000,000원으로 설정됐다가 2021.01.29. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 방어진농업협동조합이 채권최고액 5,460,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.11.07. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 60,000,000원 인수 |
박진우와 장재성은 각각 2023.12.04., 2021.03.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이명인은 2020.12.28. 전입으로 선순위입니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요
현재 최저매각가는 378,700,000원으로 감정가 541,000,000원의 70%입니다. 하지만 매수인 인수액 60,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 438,700,000원입니다. 즉 표면상 감정가에서 162,300,000원이 내려왔지만, 인수까지 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 378,700,000원 | 60,000,000원 | 438,700,000원 | 5,087,401,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 265,089,999원 | 60,000,000원 | 325,089,999원 | 5,199,421,261원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 185,562,999원 | 60,000,000원 | 245,562,999원 | 5,277,834,883원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득액 438,700,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 상업용 근린시설이고 감정평가상 교육연구시설(학원) 부분이 현재 공실로 조사돼, 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 372,598,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 방어진농업협동조합 채권최고액 5,460,000,000원 중 372,598,200원이 배당되고 5,087,401,800원이 미배당으로 남습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구시설(학원) 부분은 현재 공실이고, 운동시설은 체력단련장 ‘베베짐’ 및 골프연습장 ‘골프존 파크’로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 승강기·급배수·화재탐지·경보·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 378,700,000원에 인수액 60,000,000원을 더한 438,700,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 이명인의 현황조사상 점유 부분은 901호인데 배당계산에서는 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 교육연구시설(학원) 부분은 현재 공실입니다. 실제 임대차 현황과 예상 임대료를 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 방어진농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-81호로 기재돼 있습니다. 본건 외 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 미달. 현재 회차에서도 채권최고액 기준 5,087,401,800원이 미배당으로 남고 신청채권 482,755,105원도 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 6,000만원 인수가 먼저다
감정가 541,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 378,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 배당계산상 이명인 보증금 60,000,000원이 매수인에게 남기 때문에 현재 회차의 실질취득 부담은 438,700,000원입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 70%니까 싸다”라고 접근할 수 없습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 점유 호수와 표제 물건 401호 사이의 불일치를 원본에서 확인해야 하고, 실거래 시세도 없어 438,700,000원의 시장 경쟁력을 판단할 근거가 없습니다. 여기에 근린시설·공실 요소까지 있으므로 권리보다 임차관계 확인과 실제 임대가치 검증이 입찰의 핵심입니다.
