부산지방법원 2025타경6058. 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 4층 401호의 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 5,460,000,000원입니다. 그 뒤 2025.11.07. 방어진농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 현황조사에는 말소기준보다 먼저 전입한 이명인이 확인돼 보증금 60,000,000원 인수 계산이 잡혀 있습니다.
따라서 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 “감정가 대비 70%”가 아닙니다. 현재 최저매각가 378,700,000원에 인수 보증금 60,000,000원을 더한 실질취득 438,700,000원이 실제 자금 판단의 출발점입니다. 더욱이 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어, 단순히 한 번 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 | 근린시설 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
| 청구액 | 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심
2020.12.02. 설정된 부산은행 근저당권은 2021.01.29. 이미 말소됐고, 같은 날 방어진농업협동조합의 근저당권이 새로 설정돼 현재 말소기준이 됐습니다. 2025.11.07. 경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 단순하지만, 현황조사상 이명인의 전입일 2020.12.28.은 말소기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유 호수와 본건 호수 대조 필수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%가 아니라 실질취득 438,700,000원
감정가 541,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 378,700,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 60,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득은 438,700,000원입니다. 동일 물건의 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 378,700,000원 | 60,000,000원 | 438,700,000원 | 5,087,401,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 265,089,999원 | 60,000,000원 | 325,089,999원 | 5,199,421,261원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 185,562,999원 | 60,000,000원 | 245,562,999원 | 5,277,834,883원 |
④ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 372,598,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 378,700,000원 중 집행비용 6,101,800원을 제외한 372,598,200원이 방어진농업협동조합 근저당에 배당되고, 5,087,401,800원이 미배당으로 남습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분 밖의 부담입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 해빛초등학교 남동측 인근이며, 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 (1)~(4)는 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 현재 공실, (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 베베짐, (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 골프존 파크로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비· 화재탐지 및 경보설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차관계 원본 대조. 본건은 4층 401호인데 현황조사상 임차인 점유 부분은 6층과 9층으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 60,000,000원 인수 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 378,700,000원이 아니라 인수액을 더한 438,700,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 시세 확인. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없으므로 주변 근린시설·상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 공실·영업 상태 확인. 감정요항표에는 학원 공실, 체력단련장, 골프연습장 이용상태가 함께 기재돼 있으므로 본건 401호의 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수별 적용관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 6,000만원 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 541,000,000원에서 한 번 유찰돼 378,700,000원까지 내려왔지만, 현재 계산상 대항력 있는 이명인 보증금 60,000,000원을 매수인이 떠안습니다. 그래서 실제 판단가격은 438,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 현황조사에 적힌 임차인의 점유 호수가 본건 401호와 일치하지 않는다는 점이 가장 큰 확인사항입니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼 권리상 인수 여부를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득액 기준으로 가격을 검토해야 하는 물건입니다.
