부산지방법원 2025타경6058. 일광읍 삼성리 일광골드타워 3층 302호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 말소기준은 2021년 1월 29일 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이며 공동담보목록 제2021-81호가 붙어 있습니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021년 1월 29일 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 회차의 핵심은 등기보다 임차보증금 인수입니다. 현황조사에는 박진우·장재성·이명인 3명이 기재되어 있고 보증기관 승계 신고는 없습니다. 박진우와 장재성은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 이명인은 2020년 12월 28일 전입으로 말소기준보다 빨라 대항력이 있는 것으로 산출돼 있습니다. 배당표는 이명인의 보증금 60,000,000원을 전액 매수인 인수로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 302호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 400,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 방어진농협 근저당
2020년 12월 2일 부산은행 근저당권이 먼저 설정됐지만 2021년 1월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 방어진농업협동조합 채권최고액 5,460,000,000원의 근저당권입니다. 2025년 11월 7일 방어진농업협동조합이 임의경매를 신청했고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 판단은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 또는 대위변제 기관이 별도의 임차인처럼 중복 기재된 구조가 아니므로 각 임차인의 보증금을 서로 합산해 하나의 인수금으로 볼 이유는 없습니다. 배당 산출상 매수인 인수 대상은 이명인 보증금 60,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 인정되지 않은 상태로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,404,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 393,996,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 400,400,000원 중 집행비용 6,404,000원과 방어진농업협동조합 393,996,000원으로 전액 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 5,066,004,000원이며, 별도로 임차인 이명인 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 산출돼 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 인수액 6천만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 400,400,000원 | 60,000,000원 | 460,400,000원 | 5,066,004,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 280,280,000원 | 60,000,000원 | 340,280,000원 | 5,184,443,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 196,196,000원 | 60,000,000원 | 256,196,000원 | 5,267,350,744원 |
이 물건은 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 어느 시나리오에서도 산출상 60,000,000원의 인수액이 낙찰가 위에 추가되므로 최저매각가만 보고 가격을 비교하면 실제 투입자금을 과소평가하게 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물로 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 일부는 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 현재 공실이고, 일부는 운동시설인 베베짐과 골프존 파크로 사용 중입니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 임대차 원본 대조. 현황조사 임차인들의 점유 표시가 601호·602호·603호·901호로 기재되어 있습니다. 배당 산출의 이명인 보증금 60,000,000원 인수가 실제 302호에 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서 낙찰가 400,400,000원만 보지 말고 산출상 인수액까지 더한 460,400,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 이명인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 원본 서류에서 우선변제 여부를 재확인해야 합니다.
- 공실·용도 확인. 감정 대상 중 교육연구시설은 현재 공실로 기재되어 있고 운동시설 사용 부분도 있으므로, 실제 302호의 현황과 건축물대장상 용도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 방어진농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-81호가 있으므로 공동담보 물건과 채권 회수 구조를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 6천만원 인수다
이 물건은 감정가 572,000,000원에서 한 차례 유찰돼 400,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 산출상 대항력 있는 이명인의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차의 실질취득은 460,400,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 확인점은 호실 관계입니다. 매각대상은 302호인데 현황조사상 대항력 임차인은 901호로 표시되어 있습니다. 그럼에도 배당 산출에는 60,000,000원 전액 인수가 반영돼 있으므로, 이 인수관계가 본건 302호에 실제로 연결되는지를 원본 서류에서 확인하기 전까지는 권리상 불확실성이 해소됐다고 보기 어렵습니다. 현재 단계의 결론은 최저가 할인은 확인되지만, 인수금과 임대차 적용관계 확인이 우선입니다.
