부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 3층 302호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 2021.01.29. 방어진농업협동조합의 채권최고액 5,460,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.11.07. 방어진농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔으므로, 등기권리 흐름만 보면 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계 확인입니다. 현황조사에는 박진우·장재성·이명인이 조사되어 있고, 이 가운데 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준권리인 2021.01.29.보다 앞서 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당 산정도 이명인 보증금 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 302호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 400,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 확인은 별도
2020.12.02. 부산은행 근저당권은 2021.01.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 방어진농업협동조합 근저당권이 현재 말소기준권리이고, 2025.11.07. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 매수인이 그대로 떠안을 근저당권은 없습니다.
② 임차인 — 대항력 판정과 호수 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 |
박진우와 장재성은 전입일이 2021.01.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 보증금 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가 572,000,000원의 70%인 400,400,000원입니다. 그러나 동일 시설이나 주변 거래의 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 근거가 부족합니다.
여기에 매수인 인수 산정 60,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득 부담은 460,400,000원입니다. 따라서 “1회 유찰돼 400,400,000원이니 싸다”는 결론은 피해야 하며, 실제 임차관계와 별도로 상가·근린시설의 현장 임대가치와 거래가격을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,404,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 393,996,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,404,000원을 제외한 393,996,000원이 방어진농업협동조합에 배당되는 것으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당액은 5,066,004,000원입니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 산정됩니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물 내 제3층 제301호 외 8개호가 평가 대상이며 외벽은 스톤코트, 창호는 강화유리 및 샷시창 구조입니다.
- 이용상태. 평가 대상 중 건축물대장상 교육연구시설(학원)은 현재 공실인 부분이 있고, 운동시설은 체력단련장과 골프연습장으로 사용 중인 부분이 있습니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계 확인. 현황조사에 기재된 임차인들의 점유 호수가 601호·602호·603호·901호로 본건 302호와 다릅니다. 302호의 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 이명인 보증금 60,000,000원. 배당 산정상 매수인 인수로 처리돼 있으므로, 인수 여부가 해소되기 전에는 실질취득액을 460,400,000원 기준으로 보수적으로 검토하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 동일 시설의 최근 거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 용도·공실 확인. 감정 대상에는 학원 공실과 체력단련장·골프연습장 사용 부분이 혼재합니다. 실제 302호의 현재 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 방어진농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-81호가 기재된 채권최고액 5,460,000,000원의 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 60,000,000원 인수 변수가 먼저다”
이 사건은 감정가 572,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 400,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 산정상 대항력 있는 임차인 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차 실질취득 부담은 460,400,000원입니다. 더욱 중요한 점은 그 임차인의 점유부분이 901호로 기재되어 본건 302호와 맞지 않는다는 것입니다.
등기 권리는 말소기준 이후 소멸 구조지만, 임차관계의 호수 불일치를 해소하지 않은 채 입찰하면 권리분석의 핵심 전제가 흔들릴 수 있습니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래 시세도 없어, 현재 최저가를 두고 가격 메리트가 있다고 단정할 근거도 부족합니다. 등기는 비교적 단순하지만, 임차 확인과 가격 검증은 보류할 수 없는 사건입니다.
