부산지방법원 2025타경6058. 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 9층 901호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 1월 29일 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이며 공동담보목록 제2021-81호가 기재돼 있습니다.
등기권리 자체는 말소기준 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 901호 임차인 이명인의 전입일은 2020.12.28로 말소기준일 2021.01.29보다 빠릅니다. 매각물건명세서와 현황조사에 잡힌 보증금은 60,000,000원, 월차임은 5,000,000원이고, 배당 계산에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 9층 901호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,490,000,000원 / 1,043,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2020년 12월 2일 설정됐던 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021년 1월 29일 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 방어진농업협동조합 근저당권 5,460,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2025년 9월 24일 기장군 압류도 2025년 12월 15일 해제로 말소됐습니다. 2025년 11월 7일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 인수 대상은 901호 이명인
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 같은 건물 6층 601호·602호·603호를 점유하는 박진우와 장재성도 확인되지만, 이번 매각 대상인 901호와 직접 연결되는 임차인은 이명인입니다. 박진우와 장재성은 각각 2023.12.04, 2021.03.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 3명으로 기재됩니다.
③ 실질취득액 — 최저가 10.43억이 끝이 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,043,000,000원입니다. 여기에 901호 임차인 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 더해져, 현재 회차 기준 실질취득액은 1,103,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,043,000,000원 | 60,000,000원 | 1,103,000,000원 | 4,429,830,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 730,100,000원 | 60,000,000원 | 790,100,000원 | 4,739,601,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 511,069,999원 | 60,000,000원 | 571,069,999원 | 4,956,440,701원 |
이 사건은 보증금 60,000,000원이 매각가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 각 회차에서 60,000,000원의 인수액이 별도로 붙는다는 점은 동일합니다. 가격 판단은 반드시 매각가가 아닌 이 인수액을 포함한 실질취득액으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,043,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,830,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 1,030,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
방어진농업협동조합 근저당권의 5,460,000,000원은 공동담보목록 제2021-81호가 기재된 채권최고액입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 12,830,000원을 제외한 1,030,170,000원이 근저당권에 배당되고, 4,429,830,000원이 미배당으로 계산됩니다. 901호 임차인 보증금 60,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 해빛초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 교육연구시설(학원) 공실, 운동시설(체력단련장·베베짐), 운동시설(골프연습장·골프존 파크)이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하3층·지상10층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 474.7㎡, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,043,000,000원에 임차인 인수 60,000,000원을 더한 1,103,000,000원을 기본 취득원가로 보고 판단해야 합니다.
- 901호 임대차 원본 확인. 이명인의 전입일 2020.12.28, 보증금 60,000,000원, 월차임 5,000,000원과 배당요구·확정일자 관계를 매각물건명세서와 임대차 관련 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 6층 임차관계 구분. 박진우·장재성의 점유 부분은 601호·602호·603호로 조사돼 있으므로, 901호 권리분석과 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 방어진농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-81호가 기재돼 있으므로 실제 채무·배당관계는 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성 점검. 근린시설은 실제 이용상태와 공실 여부, 임대수익 및 재매각 가능성을 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 6천만원 인수를 먼저 본다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,490,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,043,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 901호에는 현 말소기준권리보다 먼저 전입한 이명인이 있고, 배당 계산상 보증금 60,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 1,103,000,000원입니다.
등기부의 후순위 권리가 소멸한다는 점은 명확하지만, 인수 0원의 깨끗한 물건은 아닙니다. 더구나 근린시설로서 비교 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 60,000,000원 인수까지 포함한 실질취득액과 실제 상업용 가치·임대수익을 함께 맞춰 보는 것입니다.
