부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 9층 901호 근린시설입니다. 감정가는 1,490,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,043,000,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2021년 1월 29일 방어진농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,460,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 본건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다.
901호 임차인 이명인은 2020년 12월 28일 전입해 말소기준권리인 2021년 1월 29일보다 앞섭니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 5,000,000원이며, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰대금 1,043,000,000원만을 취득원가로 볼 수 없고, 현재 회차의 실질취득은 1,103,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 9층 901호 · 도로명 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,490,000,000원 / 1,043,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 482,755,105원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
기존 부산은행 근저당권은 2021년 1월 29일 해지로 말소됐고, 같은 날 방어진농업협동조합 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 기장군 압류는 2025년 12월 10일 해제돼 2025년 12월 15일 말소됐습니다. 매각으로 문제 되는 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 이명인의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 별개입니다.
② 임차인 — 901호 선순위 임차인 확인이 핵심
현황조사상 임차인 3명이 확인되지만, 본건 901호로 기재된 임차인은 이명인입니다. 박진우·장재성은 6층 601호·602호·603호로 기재돼 있어 점유 부분이 구분됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
901호 이명인의 경우 확정일자는 확인되지 않고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 6층 임차인 보증금을 본건 901호 인수액에 더해서는 안 되며, 본건 인수액은 60,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 유찰가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 1,490,000,000원의 70%인 1,043,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 60,000,000원이 별도로 승계되기 때문에 실제 자금 부담은 1,103,000,000원입니다. 다음 회차에서도 인수액 자체는 60,000,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,043,000,000원 | 60,000,000원 | 1,103,000,000원 | 4,429,830,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 730,100,000원 | 60,000,000원 | 790,100,000원 | 4,739,601,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 511,069,999원 | 60,000,000원 | 571,069,999원 | 4,956,440,701원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,043,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,830,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 1,030,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,830,000원을 제외한 1,030,170,000원이 방어진농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 4,429,830,000원이 미배당으로 남습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상군 중 교육연구시설(학원)은 공실, 운동시설은 체력단련장과 골프연습장으로 이용 중이며 골프연습장 명칭은 골프존 파크로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 더하기. 현재 최저가 1,043,000,000원에 이명인 보증금 60,000,000원을 더한 1,103,000,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 901호 점유관계 확인. 이명인은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 901호 임차인으로 확인됩니다. 실제 점유 상태와 명도 조건을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 6층 임차인과 구분. 박진우·장재성은 601호·602호·603호로 기재돼 있어 본건 901호 인수액과 합산하지 마세요.
- 유찰 시에도 인수는 별도. 2회 유찰 시 매각가 730,100,000원, 3회 유찰 시 511,069,999원이지만 각 회차의 매수인 인수액은 60,000,000원으로 계산돼 있습니다.
- 상업용 이용상태 확인. 근린상업지역의 집합건물로, 실제 사용상태와 시설 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “10.43억 낙찰”이 아니라 “11.03억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 1회 유찰로 감정가 1,490,000,000원에서 최저매각가 1,043,000,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 본건 901호에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이명인이 있고, 보증금 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 비교해야 할 금액은 최저가 1,043,000,000원이 아니라 실질취득 1,103,000,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금은 남습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 인수액까지 포함한 총취득원가입니다.
