부산지방법원 2025타경6058. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 3층303호 근린시설입니다. 감정가는 626,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 438,200,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 482,755,105원이고, 등기부상 현재 말소기준권리는 2021.01.29. 설정된 방어진농업협동조합의 근저당권입니다.
권리 구조만 보면 과거 부산은행 근저당은 2021.01.29. 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 방어진농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차인 인수입니다. 배당 시뮬레이션에는 이명인 보증금 60,000,000원이 우선변제 없이 매수인에게 전액 승계되는 것으로 반영돼 있어, 현재 회차의 보수적 취득비용은 498,200,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층303호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 438,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 핵심은 임차인 인수
2020.12.02. 부산은행이 채권최고액 5,786,000,000원의 근저당권을 설정했지만, 이 권리는 2021.01.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 방어진농업협동조합이 채권최고액 5,460,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2025.11.07. 방어진농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 판단은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 60,000,000원 |
박진우와 장재성은 전입일이 말소기준인 2021.01.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 60,000,000원이 매수인에게 전액 승계되는 것으로 계산됐습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 438,200,000원이 전부가 아니다
현재 회차는 감정가의 70%인 438,200,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 부담하는 임차보증금이 60,000,000원이므로, 보수적으로 계산한 실질취득은 498,200,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 438,200,000원 | 60,000,000원 | 5,028,582,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 306,740,000원 | 60,000,000원 | 5,158,354,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 214,718,000원 | 60,000,000원 | 5,249,088,052원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 시뮬레이션상 임차인 인수액 60,000,000원은 각 회차에서 동일합니다. 따라서 다음 회차 역시 매각가만 보지 말고 이 인수액을 별도 비용으로 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 438,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,782,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 431,418,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
방어진농업협동조합 채권최고액 5,460,000,000원 중 예상배당은 431,418,000원이고, 미배당은 5,028,582,000원입니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 교육연구시설(학원)로 현재 공실, 일부는 운동시설인 베베짐, 일부는 운동시설인 골프존 파크로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물이며 외벽은 스톤코트, 창호는 강화유리 및 샷시창 구조입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 474.7㎡, 공시지가 4,739,000원/㎡, 상업용 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 60,000,000원 인수 여부 원본 대조. 배당 시뮬레이션은 이명인 보증금을 전액 인수로 계산하지만 점유 부분은 901호로 기재돼 있습니다. 303호에 실제 적용되는지 확인이 최우선입니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 현재 최저가는 438,200,000원이지만 인수 60,000,000원을 반영하면 실질취득은 498,200,000원입니다.
- 임차인 점유호수 확인. 박진우·장재성은 601호·602호·603호, 이명인은 901호로 조사돼 대상 303호와 점유 부분이 다릅니다.
- 말소기준 확인. 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 실거래 대조. 이 리포트에서 시장 실거래 비교는 하지 못하므로, 응찰 전 동 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 60,000,000원 인수가 먼저다
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 438,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 이명인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산하고 있어, 현재 기준 실질취득은 498,200,000원입니다.
등기부상 담보권 정리는 비교적 명확합니다. 과거 부산은행 근저당은 이미 말소됐고, 방어진농업협동조합 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 점유호수와 경매 대상 303호가 일치하지 않는 점이 이 사건의 가장 중요한 확인사항입니다. 60,000,000원 인수가 실제 303호에 적용되는지 원본에서 확정하기 전까지는 단순한 ‘감정가 70% 물건’으로 판단하기 어렵습니다.
