부산지방법원 2025타경6058. 부산 기장군 일광읍 삼성리 일광골드타워 3층 303호 근린시설입니다. 감정가는 626,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 438,200,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2021년 1월 29일 방어진농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,460,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사에는 3명의 점유자가 기재되어 있고, 그중 이명인은 2020년 12월 28일 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당표에서는 이명인의 보증금 60,000,000원을 대항력 있는 보증금 전액 인수로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 총액은 최저가 438,200,000원에 인수 60,000,000원을 더한 498,200,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 303호 |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 교육연구시설(학원), 운동시설(체력단련장·골프연습장) 이용상태 포함 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 438,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,460,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
2020년 12월 2일 부산은행 근저당권은 채권최고액 5,786,000,000원으로 설정됐으나 2021년 1월 29일 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 방어진농업협동조합의 채권최고액 5,460,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다. 2025년 11월 7일 방어진농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 인수 가정 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 있음 | 확인되지 않음 | 60,000,000원 인수 가정 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 498,200,000원
이 사건은 현재 회차에서 438,200,000원에 낙찰된다고 끝나는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 이명인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 별도로 떠안기 때문에 실질취득은 498,200,000원입니다. 감정가에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주지 않습니다. 근린시설은 아파트와 달리 같은 건물 안에서도 층·호수·용도·임차상태에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 실제 응찰 판단에서는 별도의 상가·근린시설 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 438,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,782,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 431,418,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,782,000원을 제외한 431,418,000원이 방어진농업협동조합에 배당되는 것으로 계산되며, 근저당권 미배당액은 5,028,582,000원입니다. 이명인의 60,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 낙찰가와 인수를 함께 보기
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 438,200,000원 | 60,000,000원 | 431,418,000원 | 5,028,582,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 306,740,000원 | 60,000,000원 | 301,645,640원 | 5,158,354,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 214,718,000원 | 60,000,000원 | 210,911,948원 | 5,249,088,052원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일부는 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 현재 공실이며, 일부는 운동시설인 체력단련장 ‘베베짐’과 골프연습장 ‘골프존 파크’로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 최저가 438,200,000원에 인수 60,000,000원을 더한 498,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 303호와 901호 관계 확인. 대항력 임차인 이명인의 점유부분이 901호로 기재돼 있으므로 본건 303호에 실제로 어떤 권리효과가 미치는지 원문 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 601~603호 점유자도 구분. 박진우와 장재성의 점유부분 역시 6층 601호·602호·603호로 본건과 다릅니다. 본건 점유현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 498,200,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 용도·공실 확인. 감정평가상 일부 교육연구시설은 공실이고 다른 부분은 운동시설로 사용 중이므로 실제 303호의 현황과 임대가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 방어진농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-81호로 설정돼 있으므로 공동담보 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.382억 낙찰”이 아니라 “4.982억 부담”부터
이 사건의 핵심은 단순한 1회 유찰이 아닙니다. 현재 최저매각가 438,200,000원에 배당표상 매수인 인수 60,000,000원이 붙어 실질 부담은 498,200,000원이 됩니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 대항력 임차보증금은 별개로 봐야 합니다.
여기에 현황조사의 점유 호실과 본건 303호가 서로 맞지 않는 문제가 겹칩니다. 특히 인수 대상으로 계산된 이명인은 901호 점유자로 표시되어 있어, 60,000,000원 인수가 실제로 303호 매수인에게 귀속되는지 원문 확인이 선행돼야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기 소멸구조는 단순하지만, 임차보증금 인수와 호실 불일치 때문에 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
