부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 6층 601호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워이고, 현재 효력이 있는 말소기준권리는 2021.01.29. 설정된 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이며, 2025.11.07. 방어진농업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 그보다 앞선 주식회사부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021.01.29. 이미 말소돼 현재 인수대상으로 볼 권리가 아닙니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 조사된 임차 관련자는 실제 임차인 3명으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박진우와 장재성은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 예상배당에서도 이명인의 보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 반영됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6058 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 6층 601호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 74 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사금빛타워 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 910,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 482,755,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 별도
현재 권리분석의 기준점은 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 2020.12.02. 설정됐던 주식회사부산은행 근저당권은 같은 날인 2021.01.29. 해지로 말소됐고, 방어진농업협동조합 근저당권 이후인 2025.11.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에서는 낙찰 후 존속하는 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 골드타워 6층 601호, 602호, 603호 | 2023.12.04 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 장재성 | 6층 601호, 602호, 603호 | 2021.03.02 | 60,000,000원 | 5,100,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이명인 | 일광골드타워 901호 | 2020.12.28 | 60,000,000원 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 승계 아님 |
박진우와 장재성의 전입일은 말소기준인 2021.01.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이명인은 2020.12.28. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 예상배당에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 60,000,000원이 전액 인수되는 구조입니다. 이명인의 조사상 점유 부분은 일광골드타워 901호로 기재돼 있고, 매각조건은 일괄매각으로 표시돼 있으므로 실제 매각범위와 임차보증금 인수관계는 원문 대조가 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 970,000,000원
현재 회차는 감정가 1,300,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 910,000,000원입니다. 그러나 매수인이 이명인의 보증금 60,000,000원을 별도로 떠안는 배당구조이므로 현재 회차의 실질취득액은 970,000,000원입니다.
현재 자료에는 이 근린시설을 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 바로 비교하기 어려워 임대수익·공실·업종·층별 가치까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,500,000원 |
| 인수 · 임차인 이명인 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방어진농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 898,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 방어진농업협동조합 근저당 채권은 898,500,000원이 배당되고 4,561,500,000원이 미배당으로 남습니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 대상 일부는 교육연구시설(학원)로 현재 공실, 일부는 운동시설(체력단련장) ‘베베짐’, 일부는 운동시설(골프연습장) ‘골프존 파크’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 474.7㎡, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 910,000,000원에 인수 보증금 60,000,000원을 더한 970,000,000원으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이명인 임차관계 원문 대조. 전입일 2020.12.28., 대항력 있음, 보증금 60,000,000원 전액 인수로 계산돼 있습니다. 점유 부분은 901호로 기재돼 있으므로 일괄매각 범위와 연결관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 601호 점유자 확인. 박진우와 장재성은 601호·602호·603호를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 공실·영업 상태 확인. 감정평가상 일부 교육연구시설은 공실이고 일부 운동시설은 영업 중이므로 현장 이용상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 개별 호수만 떼어 판단하지 말고 전체 매각대상과 임차관계를 함께 봐야 합니다.
- 배당액 한계. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 5,460,000,000원 중 898,500,000원만 배당돼 4,561,500,000원의 미배당이 발생합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 임대수익·공실·층별 가치와 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “970,000,000원 실질취득”이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 이미 말소된 주식회사부산은행 근저당을 제외하면 2021.01.29. 방어진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 이명인 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있기 때문입니다.
따라서 현재 최저가 910,000,000원을 보고 감정가 대비 70%라는 숫자만 평가해서는 안 됩니다. 입찰자의 실제 부담은 970,000,000원이며, 직접 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 일괄매각 범위 확인이 승부처인 사건입니다.
