부산지방법원 2025타경6058. 일광골드타워 6층 601호를 주소로 하는 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사금빛타워, 말소기준권리는 2021년 1월 29일 방어진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,460,000,000원이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 5,786,000,000원은 2021년 1월 29일 이미 말소됐습니다.

권리분석의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 실제 임차인은 3명이며, 박진우·장재성은 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 이명인은 2020년 12월 28일 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 60,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당 가정에서도 이 보증금은 배당받지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 6,000만원은 인수

실제 임차인은 3명입니다. 박진우는 2023년 12월 4일, 장재성은 2021년 3월 2일 전입으로 모두 2021년 1월 29일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이명인은 2020년 12월 28일 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표는 이명인의 보증금 60,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘감정가 70%’만 믿으면 안 된다

현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 910,000,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 637,000,000원(49%), 3회 유찰 시 445,900,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.

특히 현재 회차의 매수인 실질취득은 최저가 910,000,000원에 승계보증금 60,000,000원을 더한 970,000,000원입니다. 2회 유찰 시에도 실질 부담은 697,000,000원, 3회 유찰 시에는 505,900,000원이 됩니다. 낙찰가와 별개로 인수보증금이 고정적으로 따라오는 구조라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 11,500,000원을 제외한 898,500,000원이 방어진농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 4,561,500,000원입니다. 이명인 보증금 60,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 대상 중 교육연구시설(학원)은 공실, 운동시설은 체력단련장 ‘베베짐’과 골프연습장 ‘골프존 파크’로 이용 중입니다.
• 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평지·가로장방형 토지이며 토지면적은 474.7㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 910,000,000원에 이명인 보증금 60,000,000원을 더한 970,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 임차인 점유가 601·602·603호와 901호에 걸쳐 나타나므로 매각목록과 각 호별 점유관계를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
• 박진우·장재성. 두 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 실제 인도·명도 일정과 영업 중단 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 이명인. 대항력 있는 보증금 60,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 반환 시점과 점유 인도 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설·교육연구시설·운동시설이 섞인 상업용 물건이므로 동일 지역의 임대료·공실률·매매사례 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
• 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 현재 자료를 전제로 하며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “9.7억 실질취득”이 먼저다

이 사건은 감정가 1,300,000,000원에서 한 번 유찰돼 910,000,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 30% 할인에 있지 않습니다. 일괄매각 대상의 대항력 임차인 이명인 보증금 60,000,000원이 남아 있어, 현재 회차의 매수인 실질취득은 970,000,000원입니다.

등기권리는 말소기준 이후 소멸하는 구조지만, 임차보증금 인수와 근린시설 특유의 환금성 검토가 남습니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 “감정가의 70%니까 싸다”는 평가는 근거가 부족합니다. 이 물건은 권리 자체보다 인수보증금·일괄매각 범위·상업용 환금성을 함께 확인해야 하는 사건입니다.