광주지방법원 2025타경51679. 전남 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 12층 1209호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현 소유자는 유한회사정백이며, 2019.03.28. 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 목포신용협동조합이 채권최고액 82,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.25. 주택도시보증공사의 509,000,000원 가압류와 2025.11.12. 임의경매개시결정이 등기됐고, 이들은 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 93,000,000원의 70%인 65,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51679 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 12층 1209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사정백 · 2019.03.28. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 485,127,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 16층 · 사용승인일 2019.01.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권 82,200,000원입니다. 2025.08.25. 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.12. 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀린 것은 아닙니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 1209호 점유 확인 필요
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 2020.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김세진 | 미상 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이상훈 | 본건(1409호) | 2024.06.17 | 5,000,000원 / 480,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
| 김재영 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 서현성 | 본건(1506호) | 2020.12.11 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 류한빈 | 본건(1512호) | 2025.07.07 | 17,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
| 김치훈 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
기재된 8명의 전입일은 가장 빠른 김남희의 2020.09.07.부터 시작해 모두 말소기준일 2019.03.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
이상훈·서현성·류한빈은 2025.11.18. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈은 보증금이 미상입니다. 다만 이들 역시 전입일 자체가 기준권리 이후이므로 현재 자료상 매수인 보증금 인수로 연결되지는 않습니다.
③ 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 93,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 65,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 45,570,000원(49%), 그다음은 31,898,999원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실과 실제 시장가보다 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 최저가 65,100,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 2. 근저당 · 목포신용협동조합 | 82,200,000원 | 63,528,200원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 509,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 591,200,000원 중 예상 배당액은 63,528,200원이고, 미배당액은 527,671,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 16층 건물입니다. 사용승인일은 2019.01.31입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 중심상업지역입니다. 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 도로·계획. 중로각지이며 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 지번 변경. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경됐습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 추가 비용·입찰 체크리스트
- 1209호 실제 점유자 확인. 임차관계 기재에는 다른 호수 표시와 점유 부분 미상이 섞여 있으므로 대상 호실의 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 일부는 보증금이 미상이고, 보증금이 확인된 3명도 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당관계 확인을 위해 원문 확인이 필요합니다.
- 매수인 인수. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 미납관리비. 2025년 10월분 미납관리비 약 122,200원이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 93,000,000원이나 최저가 65,100,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당 이전, 임차관계 및 배당요구 여부를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문과 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.28. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차관계에 기재된 전입일도 모두 기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 여기서 바로 ‘안전한 저가 매물’로 결론내리기는 어렵습니다. 대상은 1209호인데 임차관계 기록에는 다른 호수 표시와 점유 부분 미상이 섞여 있어 실제 1209호 점유관계 확인이 필요하고, 최신 실거래 자료도 없어 65,100,000원이 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 감정가 대비 30% 할인은 확인되지만 시세 대비 할인은 확인되지 않았습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
