광주지방법원 2025타경51679. 전남 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 14층 1409호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 93,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사정백으로, 2019.03.28. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리구조의 중심은 같은 날 설정된 목포신용협동조합의 채권최고액 82,200,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.08.25. 주택도시보증공사의 509,000,000원 가압류와 2025.11.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.02.05.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 2019.03.28.입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

2019.02.15. 도휘주식회사 명의로 소유권보존 후 코리아신탁주식회사에 신탁됐고, 2019.03.28. 신탁등기가 말소되면서 유한회사정백 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 목포신용협동조합 근저당권 82,200,000원이 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류는 후순위라 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차·점유 — 1409호 명시 임차인은 이상훈

1409호로 명시된 임차인은 이상훈입니다. 2024.06.17. 전입했고 보증금 5,000,000원, 월세 480,000원이며 2025.11.18. 배당요구를 했습니다. 전입일이 2019.03.28. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 — 30% 할인보다 시세 확인이 먼저

현재 최저매각가 65,100,000원은 감정가 93,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 사건은 확인 가능한 실거래 시세를 먼저 대조해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 되지 않습니다.

현재 회차에서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 65,100,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 45,570,000원, 3회 유찰 시 31,898,999원으로 계산돼 있지만, 이 역시 시세 자체를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

현재 회차 채권 총액 591,200,000원 중 예상배당은 63,528,200원, 미배당은 527,671,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 시설 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 건물로 사용승인일은 2019.01.31.입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 토지면적은 1,499.4㎡입니다. 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역이고 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 공부 변동. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경됐습니다.
• 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1409호 실제 점유자 확인. 이상훈의 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 호수 미상 전입자 확인. 김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈의 실제 점유 호수를 주민등록·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 타호 표시 구분. 서현성은 1506호, 류한빈은 1512호로 표시돼 있으므로 1409호 권리분석과 혼동하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기. 현재 등록 상태와 경매 후 말소·승계 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 미납관리비. 2025년 10월까지 3개월분 약 316,670원이 기재돼 있으므로 납부 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 93,000,000원 대비 현재 최저가가 65,100,000원이라도, 실거래 시세 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

이 사건의 강점은 분명합니다. 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준으로 명확하고, 이후 가압류는 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 1409호 임차인 이상훈도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다.

그러나 최저가 65,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 바로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 시세 검증이 먼저이고, 민간임대주택등기 및 호수가 미상이거나 다른 호수로 표시된 전입자들의 실제 점유관계도 정리해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 현장 확인과 가격 검증이 필요한 오피스텔. 이 물건의 핵심은 ‘인수 0원’을 확인한 뒤, 실제 1409호 점유와 시장가격을 얼마만큼 정확히 검증하느냐입니다.