광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 14층 1409호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있으므로, 실제 이용 형태와 매각대상 표시를 원본 서류에서 대조해야 합니다. 소유자는 유한회사정백이며, 등기상 2019.03.28 목포신용협동조합의 근저당권이 설정됐고 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

권리의 핵심은 말소기준권리 이후에 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정이라는 점입니다. 다만 등기부에 민간임대주택등기가 남아 있고, 전입기록 가운데 호실이 특정되지 않은 인원이 있습니다. 권리 인수액이 0원이라는 산정 결과만으로 점유·임대차 확인까지 끝난 것은 아닙니다. 특히 실거래 기준을 확인하기 전에는 낮아진 최저가만 보고 시세 메리트가 있다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸 예정

말소기준권리는 2019.03.28 설정된 목포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 82,200,000원이며, 2026.02.05 근저당권 이전 등기가 확인됩니다. 주택도시보증공사의 가압류는 2025.08.25, 임의경매개시결정은 2025.11.12 등기되어 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 해당 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.

또한 신청채권자의 청구액 485,127,081원과 등기상 근저당권의 채권최고액 82,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 배당은 아래에서 근저당권 채권최고액과 주택도시보증공사의 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 시나리오를 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 시세 메리트는 확인 전

현재 최저매각가 52,080,000원은 감정가 93,000,000원의 약 56.0%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 실거래 기준 거래사례를 확인하지 못한 상태이므로, 현 최저가가 시세보다 싸다거나 유찰 후 가격 메리트가 확보됐다고 결론 내릴 수 없습니다. 2019년 거래가액 105,000,000원 역시 과거 거래이므로 현재 시세의 직접적인 기준으로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)

최저가 52,080,000원 가정 시 집행비용 추정액 1,337,440원을 제외한 50,742,560원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 31,457,440원이며, 주택도시보증공사 가압류 청구금액 509,000,000원은 배당되지 않는 것으로 산정됩니다. 채권 총액 591,200,000원 대비 미배당 합계는 540,457,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 임차인·점유 분석 — 1409호 특정 임차인 1명

전입기록은 총 8명이며, 이 가운데 본건 1409호로 특정된 사람은 이상훈 1명입니다. 서현성은 1506호, 류한빈은 1512호로 기재되어 있고, 나머지 5명은 호실이 미상입니다. 따라서 다른 호실의 임차정보를 1409호의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준권리일은 2019.03.28이며, 아래 전입일은 모두 그 이후입니다. 권리자료상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 1409호 특정 임차인 이상훈은 보증금 5,000,000원, 월세 480,000원으로 기재되어 있고 배당요구일은 2025.11.18입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 16층이며 사용승인일은 2019.01.31입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 용도와 매각대상 표시가 일치하는지 원본을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 토지는 장방형 평지로 기재되어 있습니다. 택지개발지구·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 중로2류 및 소로1류에 접합니다.
• 건축물 현황. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 지번은 2019.02.27 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 변경됐습니다.
• 환금성. 확인 가능한 실거래 비교 기준이 없어 현재 가격의 시세 대비 수준이나 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 이용상태와 실제 임대현황, 임대등록 관련 사항을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최저가 52,080,000원은 감정가의 56.0%입니다. 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 유사한 이용 형태의 실거래와 임대수익을 확인하세요.
• 임대등록 확인. 민간임대주택등기 내용과 현재 임대사업자 등록상태, 임대의무 관련 사항, 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
• 1409호 임차인. 이상훈의 보증금 5,000,000원, 월세 480,000원, 배당요구일 2025.11.18을 계약서 및 매각물건명세서와 대조하고 확정일자를 확인하세요.
• 호실 미상 전입기록. 호실 미상 5명의 실제 점유 장소와 계약관계를 확인하고, 1506호·1512호로 표시된 다른 호실의 임대차를 1409호 권리와 혼동하지 마세요.
• 등기부 대조. 2019.03.28 근저당권 설정과 2026.02.05 근저당권 이전 등기를 확인하고, 매각물건명세서의 인수 권리 및 말소 대상과 대조하세요.
• 관리비. 미납관리비 약 316,670원(2025년 10월까지 3개월분)으로 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 기록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차계약을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 내려갔다 ≠ 시세보다 싸다”

이 사건은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 52,080,000원까지 내려왔고, 권리자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 말소기준권리 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정이지만, 이것만으로 입찰 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 민간임대주택등기와 임대차관계, 호실 미상 전입기록, 미납관리비를 확인해야 합니다.

특히 실거래 비교 기준이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 56.0%라는 수치만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 권리 인수액 산정은 0원, 가격 판단은 보류, 임대등록과 점유관계는 원본 확인 후 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.