광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리의 도휘에드가8차오피스텔 15층 1507호 경매입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있어, 물건의 실제 이용 및 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.

등기상 소유자는 유한회사정백이며, 2019년 3월 28일 소유권이전과 함께 목포신용협동조합의 채권최고액 82,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 509,000,000원 가압류와 임의경매개시결정이 기재되어 있습니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으므로, 그 청구액 자체를 매수인이 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다.

다만 이 물건은 단순히 최저가가 내려왔다는 이유만으로 입찰하기 어렵습니다. 최근 실거래 시세를 통한 가격 검증이 불가능하고, 현황조사에 나타난 사람들의 호수와 실제 점유관계도 1507호 기준으로 확정되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택 등기가 있어 관련 의무의 존속 여부까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 별도 확인사항

말소기준권리는 2019년 3월 28일 설정된 근저당권입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 산정상 근저당권자와 가압류권자에게 지급되는 금액은 채권액 전체에 미치지 못하지만, 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 항목입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 56%만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 49,840,000원이며 감정가 89,000,000원의 56%입니다. 두 차례 유찰된 뒤의 가격이라는 점은 확인되지만, 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 건물·유사 면적·유사 이용상태의 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지, 적정 입찰가가 얼마인지는 산정할 수 없습니다.

3회·4회 유찰 가격은 제공된 시나리오의 가정값입니다. 실제 매각 일정이나 최저매각가를 확정하는 정보가 아니며, 실거래가와의 비교 결과도 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 49,840,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 산정에서는 집행비용 추정액을 제외한 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다. 총 채권액 591,200,000원 가운데 채권자 배당액은 48,542,880원이며, 미배당 예상액은 542,657,120원입니다.

미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 그 금액이 그대로 매수인에게 넘어간다는 뜻은 아닙니다. 집행비용과 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항은 원본 서류를 통해 추가 확인해야 합니다.

④ 임차인·점유 분석 — 1507호 귀속부터 확인

현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 총 8명입니다. 다만 이 명단을 전부 1507호의 실제 임차인으로 볼 수는 없습니다. 호수가 명시된 3명은 각각 1409호·1506호·1512호로 기재되어 있어 본건 1507호와 일치하지 않으며, 나머지 5명은 호수가 미상입니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2019년 3월 28일 이후입니다. 권리자료에는 이들에 대해 대항력이 없는 것으로 분류되어 있으나, 호수 미상 인원은 1507호의 실제 점유자라는 사실 자체가 확정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않은 경우에는 대항력이나 우선변제권을 긍정적으로 단정하지 말고, 실제 점유·임대차관계와 원본 자료를 대조해야 합니다.

* ‘가능·미상’은 대항력이 인정됐다는 뜻이 아니라 호수·점유·임대차 사실관계 확인이 필요하다는 의미입니다. 기재 전입일은 말소기준권리일 이후이며, 명시된 1409호·1506호·1512호는 본건 1507호와 다른 호수입니다. 모든 인원의 보증기관 대위·승계 중복 표시는 확인되지 않았습니다. 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건을 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.

⑤ 회차별 배당 부족액 시나리오

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 커지는 시나리오입니다. 이는 채권 회수 관점의 계산이며, 그 자체로 매수인에게 채무가 이전된다는 뜻은 아닙니다. 다만 낮아진 최저가만으로 매수 가치가 높아졌다고 판단할 수는 없습니다. 시세 검증과 점유관계 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 감정평가상 전라남도청 남측 인근이며, 주변은 상업용 건물 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용현황과 공부상 용도를 확인하고, 용도가 일치하는 거래 사례로 시세를 비교해야 합니다.
• 토지이용계획. 중심상업지역이며 지구단위계획구역 등에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층이며 사용승인일은 2019.01.31로 기재되어 있습니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 지하주차장이 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 시세를 정량적으로 평가할 수 없습니다. 유사 용도·면적 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비. 매각물건명세서 비고에는 2025년 10월분 미납관리비 약 101,100원이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 현재 미납액과 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인하기 전에는 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 점유자 확인. 1507호의 실제 점유자와 임대차계약을 확인하세요. 호수 미상 인원과 1409호·1506호·1512호 기재 인원을 본건 임차인으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.
• 임차인 권리. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유를 확인하고, 우선변제권이나 명도 부담을 추정만으로 결론 내리지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 등록사항의 존속 여부, 매각 후 효력 및 말소 가능성을 등기 원문과 매각물건명세서로 확인하세요.
• 담보권 이전. 신청채권자 목포신용협동조합과 2026년 2월 5일 근저당권 이전 기재의 관계를 확인하고, 경매신청 및 채권양도 관련 서류를 대조하세요.
• 관리비. 기재된 미납관리비 약 101,100원은 2025년 10월분 기준입니다. 현재 미납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 56% ≠ 시세보다 저렴”

이 물건은 현재 최저매각가가 49,840,000원으로 내려왔고, 등기상 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 안전한 입찰이나 가격 메리트가 보장되지는 않습니다.

가장 큰 확인 과제는 1507호의 실제 점유관계, 민간임대주택 등기의 효력, 그리고 시세 검증입니다. 현황조사에 나타난 인원 중 일부는 다른 호수로 기재되어 있고, 나머지는 호수가 확인되지 않습니다. 또한 최근 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.

권리상 인수액은 산정상 0원, 가격 메리트는 미확정, 점유·임대차와 민간임대주택 등기는 추가 확인 필요. 원본 서류와 현장을 확인하기 전에는 낮아진 최저가만을 근거로 입찰 여부를 결정하지 않는 것이 합리적입니다.