광주지방법원 2025타경51679. 전남 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1507호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가는 89,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,300,000원입니다. 현재 소유자는 유한회사정백입니다.
권리의 기준점은 2019.03.28. 설정된 목포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 82,200,000원이며, 이후 2025.08.25. 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 해당 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51679 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사정백 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 485,127,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.01.31 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.03.28. 근저당권
소유권보존 후 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.03.28. 유한회사정백 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 ‘누가 1507호에 있는지’ 확인
현황조사 등에 기재된 전입자는 8명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2019.03.28.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 이슈는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 2020.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세진 | 미상 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 본건(1409호) | 2024.06.17 | 5,000,000원 / 480,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재영 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서현성 | 본건(1506호) | 2020.12.11 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류한빈 | 본건(1512호) | 2025.07.07 | 17,000,000원 / 380,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김치훈 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 89,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,300,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 43,610,000원(49%), 3회 유찰 시 30,526,999원(34%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 62,300,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 2. 근저당권 · 목포신용협동조합 | 82,200,000원 | 60,778,600원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 509,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 591,200,000원 중 예상배당은 60,778,600원으로 계산되며 미배당액은 530,421,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층이며 사용승인일은 2019.01.31입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부상 변경. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경됐습니다.
- 위반 여부. 위반사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1507호 실제 점유자 확인. 전입자 명단의 점유 부분과 경매 대상 호수가 일치하지 않는 사례가 있으므로 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 협의의 실무 변수는 될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.11. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 89,000,000원과 최저가 62,300,000원만으로 시장가격 대비 할인폭을 판단할 수 없습니다.
- 미납관리비. 2025년 10월분 약 101,100원이 기재돼 있으므로 낙찰 전 현재 체납액을 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 물건의 권리 기준은 명확합니다. 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 8명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 대상은 1507호인데 일부 점유자료에는 1409호·1506호·1512호가 등장하고, 여러 전입자의 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 62,300,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 부족합니다. 결론은 권리구조는 비교적 정리돼 있지만, 점유 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
