광주지방법원 2025타경51679. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔의 15층 1518호로 표시된 경매 사건입니다. 경매상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지하 2층·지상 16층의 철근콘크리트구조로 2019년 1월 31일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 유한회사정백입니다.

2019년 3월 28일 유한회사정백이 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득하면서 목포신용협동조합 명의의 채권최고액 82,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

등기상 후순위 채권의 소멸관계 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리 말소 이후 실제로 누가 어떤 호실을 점유하고 있는지입니다. 전입·임차 기록에는 1409호, 1506호, 1512호 등 다른 호실이 명시되어 있고, 나머지는 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 1518호의 실제 임차관계와 매각범위를 확인하는 절차가 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임대차 확인은 별개

말소기준권리는 2019.03.28 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 주택도시보증공사의 2025년 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것으로 보지 않습니다.

임차·점유 관계 — 1518호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 등장하는 전입·임차 관련 인원은 8명입니다. 이 중 3명은 1409호·1506호·1512호로 각각 특정되며, 5명은 호실이 특정되지 않았습니다. 표시된 1518호의 임차인으로 직접 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 다른 호실의 임차인을 1518호의 임차인으로 합산하거나, 반대로 호실이 불명확한 전입자를 무관한 사람으로 일괄 제외해서는 안 됩니다.

대항력 평가는 전입 시점과 말소기준권리의 선후관계를 우선 반영했습니다. 호실 및 계약관계가 특정되지 않은 점유자는 대항력 유무와 매수인 승계 가능성을 확정하지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 배당이 확정되지는 않습니다.

② 가격 분석 — 56%는 시세 할인율이 아니다

감정가 89,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 49,840,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 56%입니다. 그러나 감정가는 시장에서 실제 거래된 금액과 같지 않습니다. 주변 동종 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수익 및 환금성을 확인하지 않고서는 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

각 회차의 실질취득 추정액은 매수인 인수액 0원을 전제로 한 최저매각가 기준입니다. 명도비용·체납 관리비·취득 관련 비용과 임대차관계 확인에 따른 변동 가능성은 별도입니다. 향후 회차 가격은 시나리오이며 실제 매각조건을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,840,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,297,120원을 제외한 48,542,880원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권은 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권 미배당 추정액은 542,657,120원입니다.

근저당권은 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 실제 배당권자와 채권확정액은 최신 채권계산서 및 배당관계를 확인해야 합니다. 특히 경매 청구금액 485,127,081원과 근저당권의 채권최고액 82,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 청구금액 전체가 이 근저당권의 우선배당액으로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 집행비용 및 확정 채권액에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 자동 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리의 전라남도청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 인근 버스승강장을 이용할 수 있고 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 2019.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하주차장, 승강기, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔입니다. 실제 이용형태 및 임대차 계약의 성격을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,499.4㎡입니다.
• 접도. 중로2류 및 소로1류에 접하는 것으로 표시됩니다.
• 공부. 2019.02.27 토지합병에 따라 남악리 2250, 2251번지가 남악리 2250번지로 변경됐습니다. 감정요항표상 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 중심상업지역의 오피스텔로, 매매수요와 임대수요를 각각 확인해야 합니다. 두 차례 유찰된 사실만으로 적정 거래가나 향후 처분 가능성을 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 확인. 표시된 대상은 1518호이나 임차인 기록에는 1409호·1506호·1512호가 등장합니다. 실제 매각대상 목록과 호실별 물건번호를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유자 특정. 김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈의 실제 거주 호실과 임대차 권원을 확인해야 합니다. 호실 미상자를 모두 1518호 임차인으로 보거나 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 우선변제·보증금 검증. 배당요구한 이상훈·서현성·류한빈의 계약 호실, 확정일자, 배당순위와 실제 매각범위의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상자의 계약관계도 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록, 의무임대기간, 임대료 규제 및 매각 후 법적 지위의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 현재 채권자, 채권액 및 배당청구 관계를 확인해야 합니다.
• 시세와 임대수익. 같은 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래, 현재 임대료, 공실 여부, 관리비 및 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 퇴거 가능성, 인도명령 관련 절차, 체납 관리비 중 승계 가능 항목 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.26 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 56% ≠ 시세보다 싸다”

이 사건은 감정가 89,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 49,840,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리와 후순위 가압류의 소멸관계는 비교적 단순하고, 배당 추산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 가격이 많이 내려온 것과 안전하게 취득할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 전입·임차 관련 인원 8명 중 다른 호실로 특정된 사람과 호실 미상자가 혼재하며, 1518호의 실제 점유관계는 확정되지 않았습니다. 민간임대주택등기의 효력과 매각범위도 확인해야 합니다. 여기에 실제 거래가격에 대한 검증이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단할 근거도 부족합니다.

등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 임대차·매각범위 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 현재 단계의 종합 판단은 C등급(신중 검토)입니다. 호실별 점유관계와 실제 거래가격을 확인해 위험과 수익성을 다시 계산한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.