광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 15층 1518호입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사정백으로, 2019.03.28. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 채권최고액 82,200,000원의 목포신용협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 509,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리구조 자체보다 더 주의할 부분은 점유관계입니다. 조사 명단에는 8명이 나타나지만 1409호·1506호·1512호로 기재된 3명은 1518호와 호수가 일치하지 않고, 나머지 5명은 점유부분이 미상입니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2019.03.28. 이후라 대항력은 없지만, 실제 1518호 점유자가 누구인지와 명도 상대방이 누구인지는 별도로 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1518호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 16층 · 사용승인 2019.01.31. |
| 소유자 | 유한회사정백 (2019.03.28. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 485,127,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.28. 근저당
말소기준은 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권입니다. 2025.08.25. 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 해당 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 전입은 모두 후순위, 1518호 특정은 불명확
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 2020.09.07. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김세진 | 미상 | 2024.06.17. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상훈 | 본건(1409호) | 2024.06.17. | 5,000,000원 / 480,000원 | 2025.11.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재영 | 미상 | 2024.01.18. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서현성 | 본건(1506호) | 2020.12.11. | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.11.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.07.01. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류한빈 | 본건(1512호) | 2025.07.07. | 17,000,000원 / 380,000원 | 2025.11.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김치훈 | 미상 | 2022.06.14. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 8명의 전입신고일은 2020.09.07.~2025.07.07.로 모두 말소기준일 2019.03.28. 이후입니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있고, 무엇보다 1518호로 명확히 특정된 사람이 없습니다. 알려진 보증금이 있는 이상훈·서현성·류한빈은 각각 1409호·1506호·1512호로 기재되어 본 물건 1518호와 호수가 다릅니다.
③ 가격 프레임 — 1회 유찰 70%, 하지만 시세 판단은 별도
감정가는 89,000,000원, 현재 최저매각가는 62,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰됐다는 사실과 30% 낮아진 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 최근 거래가격과 비교할 수 있는 값이 없으므로 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 별도의 시세 확인 후 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 530,421,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 548,774,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 561,622,487원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,521,400원 |
| 2. 근저당 · 목포신용협동조합 | 82,200,000원 | 60,778,600원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 509,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 591,200,000원 중 예상 배당액은 60,778,600원이고, 미배당은 530,421,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 건물이며 사용승인일은 2019.01.31.입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 대지 1,499.4㎡, 공시지가 1,687,000원/㎡이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 지번. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1518호 점유자 특정. 조사 인원 8명 가운데 1518호로 명확히 적시된 사람이 없습니다. 1409호·1506호·1512호 기재 인원과 점유부분 미상 인원을 구분해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 조사된 전입일은 모두 2019.03.28. 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 현황조사·매각물건명세서의 호수와 점유부분을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.11. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 62,300,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교 없이 ‘저가 매수’로 단정하지 마세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 530,421,400원이지만 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원문 대조. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 최종 매각물건명세서·등기사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유와 가격은 확인형”
이 물건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 8명의 전입도 전부 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 안전·저가 물건으로 결론 내릴 단계는 아닙니다. 조사 인원 가운데 1518호로 특정된 사람이 없고, 5명은 점유부분 미상입니다. 또한 현재 최저가 62,300,000원이 감정가 89,000,000원의 70%까지 내려왔지만 이를 현재 시세와 비교할 거래값은 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 1518호 점유자 특정과 실제 시세 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
