광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1502호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 89,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 62,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 유한회사정백이고, 2019.03.28. 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

권리의 기준점은 같은 날 설정된 목포신용협동조합의 채권최고액 82,200,000원 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 김재영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.05.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준

말소기준권리는 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 82,200,000원입니다. 그 뒤 2025.08.25. 주택도시보증공사 가압류 509,000,000원, 2025.11.12. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 김재영의 임차보증금 5,000,000원 주택임차권이 이어지며 모두 기준권리 이후입니다.

② 임차관계 — 대항력은 없지만 호수·범위 확인 필요

임차 관련 기록은 모두 말소기준일인 2019.03.28.보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 있어 대항력은 없습니다. 김재영은 2026.01.28. 임차권등기명령에 따라 건물의 전부에 임차권등기를 마쳤고, 보증금은 5,000,000원이며 확정일자는 없습니다.

③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가 89,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,300,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 62,300,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 실제 입찰가는 해당 호실의 이용·임대 가능성과 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)

채권 합계 591,200,000원 중 예상 배당은 60,778,600원이고, 미배당액은 530,421,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층이며 사용승인일은 2019.01.31.입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 1,499.4㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 규제. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고 중로2류·소로1류에 접합니다.
• 공부 차이. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1502호 실제 점유 확인. 조사기록에 1409호·1506호·1512호 표시가 함께 있으므로 현장과 원문서류로 해당 호실의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 김재영 임차권등기 확인. 임차보증금 5,000,000원, 주민등록일자 2024.01.18., 점유개시일자 2024.01.03., 확정일자 없음이며 말소기준권리 이후입니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 62,300,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2025년 10월분 약 104,720원의 미납관리비 기록이 있습니다.
• 배당 한계. 현재 62,300,000원 가정 시 채권 미배당액은 530,421,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”

이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2019.03.28. 근저당보다 확인된 전입일과 임차권등기가 모두 늦어, 대항력 있는 선순위 임차인을 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 89,000,000원에서 1회 유찰된 62,300,000원입니다.

그러나 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 70%이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 더구나 매각 대상은 1502호인데 다른 호수 표기가 포함된 임차 조사와 건물 전부를 대상으로 한 김재영 임차권등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.