광주지방법원 2025타경51679. 전남 무안군 삼향읍 남악리의 도휘에드가8차오피스텔 15층 1502호가 경매로 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 주택임차권등기까지 확인됩니다. 따라서 일반적인 근린시설과 동일하게만 판단하기보다는 주거 임대 및 실제 이용관계를 함께 살펴야 합니다.
소유자는 유한회사정백입니다. 2019년 3월 28일 거래가 105,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 목포신용협동조합 명의로 채권최고액 82,200,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 인수 위험, 실제 점유자, 시세, 환금성을 모두 확인해야 현재 회차의 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 16층 · 본건 15층 |
| 사용승인일 | 2019.01.31 |
| 소유자 | 유한회사정백 (2019.03.28 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 | 89,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 목포신용협동조합 (근저당권 이전등기 확인) |
| 청구금액 | 485,127,081원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.28 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 82,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소 구조는 단순하지만 점유관계는 확인해야
말소기준은 2019년 3월 28일 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 후순위인 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 김재영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
다만 2026년 2월 5일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경된 기록이 있습니다. 이는 별도의 선순위 근저당권이 추가되었다는 뜻이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 배당수령권자와 실제 채권관계는 최신 등기부 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
임차관계 — 1502호와 다른 호실을 구분해야 한다
본건 주소는 1502호입니다. 주택임차권등기상 해당 호실과 연결되는 사람은 김재영으로, 임차보증금은 5,000,000원입니다. 전입일은 2024년 1월 18일로 말소기준일 이후이며, 확정일자는 없습니다. 등기된 임차권 자체는 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 이상훈은 1409호, 서현성은 1506호, 류한빈은 1512호로 표시되어 있습니다. 이들을 본건 1502호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 나머지 김남희·김세진·김태현·김치훈은 호실과 보증금이 특정되지 않아 본건과의 실제 관련성을 추가 확인해야 합니다.
| 성명 / 호실 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재영 본건 1502호 · 임차권등기 |
5,000,000원 473,000원 |
2024.01.18 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 확정일자 없음 |
해당 없음 | 2026.01.28 |
| 김남희 호실 미상 |
미상 | 2020.09.07 | 점유·대항력 미상 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김세진 호실 미상 |
미상 | 2024.06.17 | 점유·대항력 미상 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이상훈 1409호 표시 |
5,000,000원 480,000원 |
2024.06.17 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.18 |
| 서현성 1506호 표시 |
5,000,000원 450,000원 |
2020.12.11 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.18 |
| 김태현 호실 미상 |
미상 | 2024.07.01 | 점유·대항력 미상 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 류한빈 1512호 표시 |
17,000,000원 380,000원 |
2025.07.07 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2025.11.18 |
| 김치훈 호실 미상 |
미상 | 2022.06.14 | 점유·대항력 미상 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
대항력 표시는 2019.03.28 말소기준일과 확인되는 전입일을 우선 비교한 것입니다. 호실·보증금·실제 점유가 특정되지 않은 사람은 본건 임차인인지 확인되지 않으므로 대항력을 확정하지 않았습니다. 우선변제 여부와 배당요구 여부는 별도로 판단해야 합니다. 다른 호실에 표시된 보증금은 1502호 매수인의 인수액에 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 56%가 시세의 56%는 아니다
감정가는 89,000,000원이며, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 49,840,000원입니다. 감정가에 대한 비율은 56%입니다. 그러나 감정가는 개별 물건의 평가액이고, 실제 시장에서 거래되는 가격과 반드시 일치하지 않습니다.
현재 이 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 4,984만원이 시세보다 저렴하다거나 이미 충분한 할인 구간에 진입했다고 판단할 근거는 없습니다. 주거용 오피스텔과 근린시설 표시 사이의 이용·평가 차이도 함께 검토해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 89,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 회차 | 49,840,000원 | 56% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 34,888,000원 | 39.2% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24,421,600원 | 27.44% | 추가 유찰 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 49,840,000원 가정)
현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 차감한 배당가능액은 목포신용협동조합 근저당권에 배분되는 구조입니다. 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당수령권자는 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사 가압류에는 예상 배당금이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,297,120원 |
| 1. 근저당권 · 목포신용협동조합 | 82,200,000원 | 48,542,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 509,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 591,200,000원 | 48,542,880원 |
집행비용 1,297,120원은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위 및 수령권자에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49,840,000원 | 48,542,880원 | 542,657,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,888,000원 | 33,860,016원 | 557,339,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,421,600원 | 23,582,011원 | 567,617,989원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 485,127,081원이지만, 배당 예상액은 현재 회차 48,542,880원으로 산출됩니다. 이는 채권 전액이 회수되지 않는 구조임을 나타냅니다. 다만 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 지하 2층·지상 16층 규모입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 용도와 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정 이용상태는 오피스텔이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 실제 적법한 이용 형태와 임대사업 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 토지변동. 2019년 2월 27일 토지합병으로 남악리 2250·2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경되었습니다.
- 시설 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 개별 호실의 관리상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 상업지역에 입지한 오피스텔로, 해당 호실의 실거래가격·임대수요·공실 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 높은 유찰 할인율만으로 환금성이 우수하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 호실 재확인. 매각대상은 1502호입니다. 임차정보 중 1409호·1506호·1512호로 표시된 사람의 계약관계를 본건 임차권과 혼동하지 않아야 합니다.
- 호실 미상 전입자 확인. 김남희·김세진·김태현·김치훈의 실제 거주 호실, 계약관계와 보증금 유무를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 사실과 별도로 실제 점유관계는 조사 대상입니다.
- 김재영 임차권등기. 보증금 5,000,000원, 전입일 2024.01.18, 점유개시일 2024.01.03, 확정일자 없음으로 표시됩니다. 보증금 반환 여부, 실제 점유, 임차권등기 말소처리 등을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 되어 있으므로 실제 배당수령권자와 최신 채권관계를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 후 임대사업 관련 의무의 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 매각물건명세서 비고에 2025년 10월분 약 104,720원이 기재되어 있습니다. 추가 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 동일 건물과 유사 면적·용도의 최근 실거래, 실제 임대료와 공실 상황을 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 현장 확인. 출입 가능 여부, 내부 시설 상태, 점유자, 관리비와 향후 명도 문제를 사전에 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가가 곧 저렴한 매수가격은 아니다”
이 물건은 감정가 89,000,000원에서 49,840,000원까지 최저가가 하락한 2회 유찰 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조이고, 예상 매수인 권리 인수액도 0원으로 산출됩니다.
그러나 권리 인수 0원과 현장 위험 0원은 다른 이야기입니다. 1502호의 임차권등기, 호실 미상 전입자들, 민간임대주택등기, 미납관리비 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금을 본건에 합산하는 오류도 경계해야 합니다.
여기에 최근 실거래에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않았다는 점이 남습니다. 감정가의 56%까지 하락했다고 해도 해당 호실의 실제 시장가치보다 싸다는 보장은 없습니다. 현재 판단은 종합 C등급입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차·점유 및 가격 검증이 완료되기 전에는 신중한 접근이 적절합니다.
결론은 ‘말소 구조 확인, 가격과 점유는 보류’입니다. 최종 입찰 여부는 최근 실거래가격과 1502호의 실제 임차관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
