광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 15층 1506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사정백이며, 2019.03.28 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 목포신용협동조합이 채권최고액 82,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정이 접수됐고, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기부 갑구에는 2022.10.11 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 현황조사에는 1506호 외 다른 호수 또는 호수 미상 전입자도 함께 확인됩니다. 권리 자체보다 점유의 실제 범위와 임대등록 상태의 원본 확인이 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.28 근저당

2019.03.28 설정된 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2025.08.25 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.12 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 이후 2026.02.05 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당권 자체의 설정일은 2019.03.28입니다.

② 임차·점유관계 — 1506호 명시 임차인은 대항력 없음

1506호로 명확히 표시된 임차인은 서현성이며, 전입일 2020.12.11은 말소기준일 2019.03.28보다 늦습니다. 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원이고 2025.11.18 배당요구를 했으며, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈은 점유 부분이 미상이고, 이상훈은 1409호, 류한빈은 1512호로 표시돼 있습니다. 이들 역시 전입일이 모두 말소기준일 이후여서 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 호수가 미상인 사람은 1506호의 실제 점유자인지 여부가 명확하지 않으므로 현장 점유와 전입세대 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 현재 62,300,000원이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 89,000,000원이고 현재 최저매각가는 62,300,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 43,610,000원, 3회 유찰 시 30,526,999원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰가격 판단은 도휘에드가8차오피스텔의 동일·유사 면적 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 591,200,000원, 예상 배당액은 60,778,600원, 미배당은 530,421,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 회차별 자금 구조

주목할 부분은 채권자의 미배당이 매우 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 채무 인수로 연결되는 구조는 아니라는 점입니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층이며 사용승인일은 2019.01.31입니다. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 토지면적은 1,499.4㎡, 용도지역은 중심상업지역입니다.
• 도로·계획. 중로2류와 소로1류에 접하며 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,687,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 지번 변경. 2019.02.27 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1506호 실제 점유 확인. 서현성은 본건 1506호로 명시돼 있으나, 호수 미상 전입자도 있으므로 현황조사 원본·전입세대·현장 점유를 대조하세요.
• 임차조건 원본 확인. 서현성의 보증금 5,000,000원·월세 450,000원·배당요구일 2025.11.18을 매각물건명세서 및 제출 문건과 다시 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 임대등록 현황과 매각 후 정리 절차를 관계 서류에서 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2019.03.28 목포신용협동조합 근저당이 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개다

본건의 권리 구조에서 가장 분명한 장점은 말소기준이 명확하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 1506호로 특정된 서현성도 말소기준 이후 전입이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 역시 기준권리 뒤에 위치합니다.

반면 민간임대주택등기가 남아 있고, 현황조사에는 호수 미상 전입자 및 다른 호수 임차인이 함께 나타납니다. 따라서 입찰 전에는 1506호의 실제 점유관계와 임대등록 상태를 원본으로 확정해야 합니다. 또한 현재 최저가 62,300,000원은 감정가의 70%일 뿐, 실거래 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건입니다.