광주지방법원 2025타경51679. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 15층 1512호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사정백으로, 2019.03.28. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 목포신용협동조합 근저당권 82,200,000원이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가 93,000,000원의 70%인 65,100,000원입니다. 실거래 자료는 확인되지 않으므로 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 별도로 시세 확인이 필요하고, 이 리포트에서는 권리와 배당 구조를 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51679 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 15층 1512호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 유한회사정백 (2019.03.28. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 485,127,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.01.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 2019.03.28. 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권 82,200,000원입니다. 2025.08.25. 주택도시보증공사 가압류 509,000,000원과 2025.11.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
② 임차·점유 — 본건 1512호는 대항력 없음
현황조사에는 모두 8명의 점유·임차 관련 정보가 확인됩니다. 이 가운데 본건(1512호)으로 명시된 사람은 류한빈이며, 보증금 17,000,000원·월세 380,000원, 전입일 2025.07.07., 배당요구일 2025.11.18.입니다. 전입일이 2019.03.28. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 2020.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세진 | 미상 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상훈 | 본건(1409호) | 2024.06.17 | 5,000,000원 / 480,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재영 | 미상 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서현성 | 본건(1506호) | 2020.12.11 | 5,000,000원 / 450,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류한빈 | 본건(1512호) | 2025.07.07 | 17,000,000원 / 380,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김치훈 | 미상 | 2022.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 목포신용협동조합 | 82,200,000원 | 63,528,200원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 509,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 65,100,000원 중 집행비용 1,571,800원을 제외한 63,528,200원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 591,200,000원 대비 미배당액은 527,671,800원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 527,671,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 546,850,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 560,275,183원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 65,100,000원·45,570,000원·31,898,999원 중 어느 가격이 시장 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층, 사용승인일은 2019.01.31.이며 승강기·지하주차장·급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,499.4㎡의 장방형 평지 오피스텔 부지이며, 중심상업지역입니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 토지합병. 2019.02.27. 토지합병으로 남악리 2250, 2251번지에서 남악리 2250번지로 지번이 변경되었습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1512호 점유 확인. 본건으로 명시된 류한빈의 보증금은 17,000,000원, 월세는 380,000원이며 전입일은 2025.07.07.입니다.
- 대항력 기준 확인. 말소기준일은 2019.03.28.로, 현황조사상 기재된 전입일들은 모두 그 이후입니다.
- 미상 점유자 구분. 김남희·김세진·김재영·김태현·김치훈의 점유 부분과 보증금은 미상으로 기재되어 있으므로 1512호와의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 다른 호수 정보 구분. 이상훈은 1409호, 서현성은 1506호로 기재되어 있어 1512호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.11. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.28. 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 1512호 임차인 류한빈도 2025.07.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 낙찰자 인수는 0원입니다.
다만 현황조사에는 점유 부분이 미상인 사람과 1409호·1506호 정보가 함께 존재합니다. 또한 2022.10.11. 민간임대주택등기가 기재되어 있고 실거래 시세 자료는 없습니다. 그래서 이 물건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 1512호 실제 점유관계와 민간임대주택등기 원문 확인이 선행되어야 한다”입니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
