광주지방법원 2025타경51679. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 15층 1512호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 규모이며 사용승인일은 2019년 1월 31일입니다. 현재 소유자는 유한회사정백으로, 2019년 3월 28일 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 권리관계는 2019년 3월 28일 설정된 목포신용협동조합 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 채권최고액은 82,200,000원이며, 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2026년 2월 5일 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실과 별도로 존재하는 민간임대주택등기는 확인이 필요합니다. 등기상 금전채권의 소멸과 임대관계의 정리가 완전히 같은 문제는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

최초 소유권보존 이후 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2019년 3월 28일 유한회사정백으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 목포신용협동조합 명의 근저당권이 설정되었습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 8월 25일 주택도시보증공사가 청구금액 509,000,000원의 가압류를 등기했으나, 말소기준권리 이후에 발생한 금전채권이므로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년 11월 12일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 1512호 보증금 17,000,000원

본건 1512호로 특정된 임차인은 류한빈입니다. 전입일은 2025년 7월 7일, 보증금은 17,000,000원, 월 차임은 380,000원입니다. 2025년 11월 18일 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.

류한빈의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2019년 3월 28일보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어려우므로, 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 당연히 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 배당 우선순위를 확정할 수 없고, 실제 점유 및 명도 관계는 별도 확인해야 합니다.

현황조사에는 본건 외 다른 호실 또는 호실이 특정되지 않은 전입·임차 관련 인물도 함께 기재되어 있습니다. 이들을 모두 1512호 임차인으로 보아 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

1409호와 1506호로 표시된 임차관계는 본건 1512호의 보증금과 구분해야 합니다. 호실 미상 인물은 본건 관련 여부를 추가 대조해야 하며, 모두 기재상 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 이들에 대한 별도 보증기관 대위·승계신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 56% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가 93,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 52,080,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 56% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 조정된 모습이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 확인된 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세가 없어 현재 최저가가 실제 시장에서 저렴한지 판정할 수 없습니다. 경매상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태도 비교 거래를 선정할 때 함께 고려해야 합니다.

후속 회차는 제시된 유찰 시나리오에 따른 금액이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각조건을 확정한 것은 아닙니다. 실질취득 추정은 각 회차 최저매각가에 인수액 0원을 적용한 것으로, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 지출은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,080,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 1,337,440원을 제외한 50,742,560원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류에는 배당되지 않고 소유자에게 남는 금액도 없는 것으로 계산됩니다.

근저당권자는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경되었으므로, 위 배당표의 목포신용협동조합 표시는 최초 설정 채권자를 기준으로 한 것입니다. 실제 배당수령권자와 채권액은 권리이전 및 신고 내역을 확인해야 합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 배당표는 채권최고액 기준 계산이며 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 내용에 따라 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 류한빈의 배당요구가 존재하므로 임차보증금의 실제 배당 여부도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남측 인근에 위치하며 주변은 상업용 시설 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 16층 건물로, 급배수·위생·난방설비와 승강기·지하주차장이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 경매상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔로 표시됩니다. 공부상 용도와 이용상태, 적용되는 임대·금융 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·택지개발지구· 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡이며, 토지는 장방형 평지입니다.
• 기타. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며, 2019년 2월 27일 남악리 2250·2251번지가 남악리 2250번지로 합병되었습니다.
• 환금성. 상업지역 내 오피스텔이라는 특성과 현재 2회 유찰 상태를 감안해 실제 임대수요 및 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 임차인. 류한빈의 보증금 17,000,000원, 월세 380,000원, 전입일 2025.07.07, 배당요구일 2025.11.18을 원본과 대조하세요. 확정일자 및 실제 점유상태도 확인해야 합니다.
• 다른 호실과의 구분. 1409호·1506호로 표시된 임차인과 호실 미상 전입자가 1512호에 실제 관계되는지 확인하세요. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액에 중복 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.10.11 등기된 민간임대주택 관련 사항이 매각 후 어떻게 처리되는지, 임대의무 및 관련 행정상 제한이 있는지 확인하세요.
• 근저당권 이전. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권자 지위와 배당 관련 내용을 확인하세요.
• 실거래 시세. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래, 실제 임대차 사례와 매도 호가를 대조해 52,080,000원의 경제적 적정성을 판단하세요.
• 명도와 관리비. 낙찰 후 임차인 인도 협의, 점유자 확인, 미납 공용관리비 및 기타 비용을 점검하세요.
• 배당과 선순위 부담. 당해세·최우선변제· 배당요구의 적법성 및 미배당 임차보증금 처리 여부를 확인하세요. 추정 배당표를 확정 배당액으로 간주하면 안 됩니다.
• 최종 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서· 현황조사서·감정평가서와 매각조건의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 56%가 곧 시세의 56%는 아니다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 52,080,000원까지 내려온 근린시설 분류의 오피스텔입니다. 2019년 근저당권이 말소기준이고, 본건 1512호 임차인의 전입일은 그 이후입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계와 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

그러나 민간임대주택등기, 근저당권 이전, 다른 호실과 호실 미상 전입자료는 입찰 전에 정리해야 할 사항입니다. 또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 44% 수준의 가격 조정이 실제로 저렴한 매입 기회인지는 아직 판단할 수 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 시세와 점유관계 확인 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 그 자체가 아니라, 실제 거래가치와 낙찰 후 부담을 확인하는 데 있습니다.